長城證券最近發(fā)布了一份分析報(bào)告，以量化的方式計(jì)算了普通住宅開發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對(duì)凈利潤的影響程度。報(bào)告指出，對(duì)于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對(duì)凈利潤的影響將超過17.4%.而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售困境已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，這使得開發(fā)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)的可能性變得微乎其微。
從2月1日起，國家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行全面清算。對(duì)于上海數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠(yuǎn)不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現(xiàn)出來的那般平靜。
開發(fā)商凈利潤將“跳水”
長城證券最近發(fā)布了一份分析報(bào)告，以量化的方式計(jì)算了普通住宅開發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對(duì)凈利潤的影響程度。報(bào)告指出，對(duì)于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對(duì)凈利潤的影響將超過17.4%.報(bào)告稱，“通過計(jì)算……按照相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，普通住宅毛利率在40%以上的項(xiàng)目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項(xiàng)目是免稅的”：“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對(duì)凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%至40%，部分企業(yè)如深長城超過了50%；對(duì)于非上市公司來說，平均利潤至少不會(huì)低于40%的平均值，而很多企業(yè)的毛利率水平應(yīng)該更高。這意味著對(duì)于大部分開發(fā)商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
企業(yè)面臨更大財(cái)務(wù)壓力
如果不進(jìn)行預(yù)先計(jì)提，收稅額度如此高的土地增值稅對(duì)任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗(yàn)。大部分開發(fā)商資金都是滾動(dòng)投入。當(dāng)年順馳中國控股有限公司的資金調(diào)度情況被形容為“3個(gè)鍋蓋去蓋10口鍋”，類似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端。但大部分開發(fā)商即使資金實(shí)力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個(gè)鍋蓋，資金永遠(yuǎn)是在流動(dòng)中產(chǎn)生足夠的效益。
實(shí)際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預(yù)征模式，房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實(shí)際上并沒有外界想象中的那么“高昂”。
據(jù)一家代理公司負(fù)責(zé)人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房價(jià)的12%，包括：5.5%營業(yè)稅＋15%×33%所得稅（預(yù)征）＋1%土地增值稅（預(yù)征）＝11.45%
也就是說，一家年銷售額在百億元左右的開發(fā)商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當(dāng)做依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預(yù)征方式之外，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預(yù)征。
業(yè)內(nèi)人士表示，15%只是目前社會(huì)全行業(yè)的平均利潤，一般來說“明顯低于”房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類似，都需要等到項(xiàng)目公司結(jié)束時(shí)進(jìn)行。
因此，一旦稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各類稅收進(jìn)行全面清算，房地產(chǎn)開發(fā)未來則將會(huì)面臨更大的財(cái)務(wù)壓力。
轉(zhuǎn)嫁房價(jià)幾乎不可能
銷售困局加上資金鏈壓力，這個(gè)冬天對(duì)于滬上開發(fā)商來說，似乎寒意越發(fā)濃重。
一家有外資背景的房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，公司目前還不需要面對(duì)土地增值稅清算的問題。國稅局1月16日出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，清算需要滿足三個(gè)條件，包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未售完；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。
“這三種條件我們一個(gè)都不符合。”這家開發(fā)商說道。據(jù)悉，他們前幾年開發(fā)樓盤的項(xiàng)目公司已經(jīng)按照規(guī)定注銷，而今年銷售的樓盤“沒有一個(gè)達(dá)到銷售率85%的標(biāo)準(zhǔn)”。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售困境已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，這使得開發(fā)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)的可能性變得微乎其微。
據(jù)了解，作為非上市企業(yè)的開發(fā)商所能想到的唯一對(duì)策就是將成本轉(zhuǎn)嫁。包括提高建安費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用額度等等，換句話來講，就是盡量使得未來的扣除部分提高。
但是，幾乎沒有開發(fā)商想以抬價(jià)方式降低增值稅壓力。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，目前開發(fā)商只有在降價(jià)的情形下才可能取得比較理想的銷售成績，漲價(jià)只可能導(dǎo)致樓盤滯銷。
分析人士認(rèn)為，從目前上海市場(chǎng)的供求關(guān)系來看，已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的上海樓市已經(jīng)不具備將稅收再度轉(zhuǎn)嫁給購房者的能力，因此，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒有。
市場(chǎng)報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
