從幾年前就開始傳聞即將開征、試點城市幾度落空難產(chǎn)后，一直被業(yè)界廣泛呼吁的物業(yè)稅，在2007年一開始，再次讓大家看到了開征的希望。這一希望，來源于近期國家稅務(wù)總局宣布“將研究物業(yè)稅方案列入2007年工作范圍”。而與國稅總局密切配合的還有建設(shè)部同時的表態(tài)：“正在研究對大戶住宅保有環(huán)節(jié)征稅”。一時間，物業(yè)稅再次成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點。2007年，物業(yè)稅能否真正啟征呢？
應(yīng)全國統(tǒng)一開征
“開征物業(yè)稅勢在必行，但物業(yè)稅開征始終只是停留在討論的基礎(chǔ)上。這主要是很多地方政府不夠積極，大家都想先看別的城市試征得好不好。所以，我認為應(yīng)該全國統(tǒng)一開征物業(yè)稅�！辈粍赢a(chǎn)稅改革研究課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長隆國強在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，稅改小組在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，地方政府在物業(yè)稅開征問題上普遍存在一種很矛盾的心態(tài)：一方面，他們覺得開征物業(yè)稅增加了稅源，對稅收增加比較有興趣；但另一方面，他們也有很多的擔心，擔心收取物業(yè)稅會對投資環(huán)境產(chǎn)生負面影響。
“為了避免地方政府之間的惡性競爭，物業(yè)稅一定是全國統(tǒng)一實施，不能有例外�！甭鴱娬f，征收的稅率也要做進一步的研究，設(shè)定一定的稅率范圍。在這個范圍內(nèi)，地方政府有權(quán)力根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況選擇一個合理的稅率。除此之外，中央政府應(yīng)該規(guī)定統(tǒng)一的評估標準，編制統(tǒng)一的教材，培訓(xùn)評估人員，避免地方不愿征稅，而系統(tǒng)地壓低當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價值。
“同時，在中央和省級政府設(shè)立監(jiān)督機構(gòu)，盡管這兩級政府并不分享物業(yè)稅收入�！甭鴱姳硎�，中央政府還可以考慮，對于地方為開征物業(yè)稅而建立評估系統(tǒng)的初始投資，在財力上給予一定的支持。
可以說，本輪房地產(chǎn)新政均是由中央政府發(fā)動，顯示出中央政府規(guī)范住房市場的決心。物業(yè)稅作為地方稅，有利于中央的房產(chǎn)新政實施。因此，中央一直是研究和推動物業(yè)稅的主體，相比之下，地方官員因為擔心土地出售的收益減少，反而是對物業(yè)稅不太積極主動的主體。
逾越困難要看政府決心
“原來的房地產(chǎn)稅收名目繁多，房源登記工作量大，評估機制不完善，免征額如何界定更合適等等，這些都是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。”隆國強告訴記者，雖然目前開征物業(yè)稅的確有很多困難，但有些困難并不是不可逾越的，這主要看中央政府的決心。
“目前我國的房地產(chǎn)稅費，稅種過多，房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等，名目繁多，重復(fù)征稅嚴重。并且，稅率普遍偏高。”中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長劉維新表示，若想在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，就要完善現(xiàn)有稅收體系，擴大稅基，減少稅種，降低稅率。
“中央必須下決心重新設(shè)計房地產(chǎn)稅收制度，盡快取消不合理收費，為開征物業(yè)稅打下基礎(chǔ)�！甭鴱娬J為，在中央改革房地產(chǎn)稅收制度的同時，地方政府也應(yīng)該對物業(yè)稅開征進行技術(shù)以及人力上的支持，比如提前完善房源消息登記、建立評估機制。與此同時，為了減少阻礙，可以給普通家庭劃出一定的免征額，還可以先在商用項目、高檔住宅開始小范圍征收，然后再逐步推進。
“此前，我們很擔心很多地方?jīng)]有足夠完備的房地產(chǎn)登記資料作為評估的基礎(chǔ)。但在青島考察后，就有了一定的信心。青島過去5年來每一套房屋交易都上網(wǎng)，交易價格非常透明�！甭鴱娊榻B，對于房源登記，可以運用高效率、低成本的計算機輔助的辦法；在確定一定的免征額后，大家會發(fā)現(xiàn)很多住宅在物業(yè)稅推進的初期是不需要進行評估的。
這樣，可以在初期把評估限定在一個有限的空間范圍內(nèi)；另外，可以確定一個比較適合中國國情的評估周期，適當拉長評估周期，比如說5年內(nèi)將一個城市應(yīng)納稅的房屋評估完，每年評20％，這樣每一年的評估任務(wù)大大減輕。
如何解決土地權(quán)屬問題是關(guān)鍵
“在國外，由于產(chǎn)權(quán)是完全私有化的，所以，對房屋的征稅，實際上就是針對土地征收的。而我國，消費者買到的只是房子本身，并不包括土地。如此一來，如果征收房屋保有稅，一方面是有欠公平；另一方面，既然征收保有稅，那么，50年、70之后，政府如果要無償收回土地，便是對私有財產(chǎn)的剝奪。”劉維新表示�！巴恋厥菄业模恋厣厦娴淖》渴撬饺说�，到底如何確定私人對該土地的權(quán)屬是解決問題的關(guān)鍵�！�
要么改變供地方式，要么確定房屋和土地權(quán)屬統(tǒng)一。有關(guān)專家表示，“若想使這一稅種真正落到實處，那么，就必須修憲，取消土地使用年限，并對房屋的財產(chǎn)權(quán)進行明確界定；或者，在未來出臺的《物權(quán)法》中，將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一�！�
另外，要讓公眾認可這一新稅種，必須保證房屋價值評估的透明與公正性，這在一定程度上考驗政府的公信力。中國社科院曹建海教授提出，開征物業(yè)稅應(yīng)該注意防止地方政府“征了稅、不干活”。因此，物業(yè)稅的開征和運用都需要以公開、公平的公共財政制度為基礎(chǔ)。 提高評估的技術(shù)和透明度也很重要，開征物業(yè)稅需要一系列評估，評估的公正性直接影響征稅的效果。
中國經(jīng)濟時報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
