“明年房地產(chǎn)要加重收稅嗎？”
一聽說(shuō)2008年財(cái)產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)是房地產(chǎn)稅制，小地產(chǎn)商北京龍騰集團(tuán)老板孟平林心里就慌：“無(wú)論如何還是要再請(qǐng)個(gè)會(huì)計(jì)專門負(fù)責(zé)這事�！�
12月25日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷一句“2008年將研究推進(jìn)以房地產(chǎn)稅制為重點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)稅改革”激起千層浪，在樓市冷暖微妙關(guān)口，這無(wú)疑是可能決定樓市走向的關(guān)鍵力量。
“房地產(chǎn)稅改方向和總量上不一定要做加法�！睂�(duì)此，中國(guó)政法大學(xué)財(cái)政金融研究所副所長(zhǎng)施正文對(duì)本報(bào)分析，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制落后，改革重點(diǎn)應(yīng)是積極推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)，讓房地產(chǎn)稅負(fù)在不同環(huán)節(jié)合理分配。
稅費(fèi)漏洞百出
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅負(fù)重不重？財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康和孟平林的答案都是：不輕。
但施正文等專家強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)實(shí)際納稅中卻存在著嚴(yán)重的偷逃行為，以至于房地產(chǎn)稅在整個(gè)體系中“微不足道”。相關(guān)印證從“每次富豪榜出爐都有大批地產(chǎn)商身影，而納稅排行榜上卻鮮有露面”看，就一目了然。
據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)共涉及契稅、印花稅等12個(gè)稅種，綜合稅負(fù)較一般行業(yè)的30%已是相當(dāng)高，但實(shí)際交納的僅在10%上下。
“實(shí)際征收1%的土地增值稅和幾乎不收的個(gè)人所得稅，與超過20%的稅率比形同虛設(shè)�！倍悇�(wù)學(xué)會(huì)不愿具名官員稱。
不過，房地產(chǎn)除了稅，更多要負(fù)擔(dān)的卻是名目繁多的費(fèi)，征地補(bǔ)償費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、土地出讓金等，比例大多高于房?jī)r(jià)的30％，相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用的七成以上。
為什么費(fèi)高稅低？說(shuō)到底和地方政府利用稅制不健全獲得的利益有關(guān)。此前爆出的“地方政府劃走40%房地產(chǎn)收入”現(xiàn)象，正源于此。在收入有限的情況下，多交費(fèi)必然少交稅。
上述專家的解讀是，房地產(chǎn)收費(fèi)屬于地方財(cái)政支配范圍，進(jìn)入的是“小金庫(kù)”，卻無(wú)法發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅制中存在的病癥遠(yuǎn)不止這些。一方面征收管理權(quán)限大量交叉，另一方面在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)卻又幾乎處于空當(dāng)。
“針對(duì)保有不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅遲遲不出，致使現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅內(nèi)外有別，明顯違反‘兩稅合一’精神�！敝袊�(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)安體富稱。
物業(yè)稅對(duì)癥下藥
在2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)信號(hào)之后，2008年高房?jī)r(jià)下，漏洞百出的房地產(chǎn)稅制改革如何進(jìn)行？
稅務(wù)總局的意圖非常直接：“完善地方稅制”，先在部分城市進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)，繼而推向全國(guó)。
“官方首次明確提出將地方稅制改革作為稅改重點(diǎn)，方向是開征物業(yè)稅這個(gè)真正屬于地方稅的稅種，目前正準(zhǔn)備起草《地方稅法通則》�！笔┱姆Q，現(xiàn)在地方政府主體稅缺失，物業(yè)稅使命就在這兒。
近日，作為物業(yè)稅的前身，上海、深圳幾乎同時(shí)宣稱開征城鎮(zhèn)土地使用稅。此前，賈康等專家早就建議開征物業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局兩個(gè)月前也已批準(zhǔn)10個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”模擬運(yùn)行。
對(duì)于時(shí)間表的猜測(cè)聲音仍不絕于耳，有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，即便單走法律程序，兩年內(nèi)也走不完。
“2008年將正式試點(diǎn)開征物業(yè)稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。”物業(yè)稅政策制定參與者、北大不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春對(duì)記者這樣表述，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主。
調(diào)控立足減稅
一項(xiàng)被寄予厚望的大稅種面世關(guān)口，敏感如孟平林、耿懷明最為關(guān)心的是：接下來(lái)對(duì)房地產(chǎn)是不是要課以重稅？會(huì)不會(huì)摁住房?jī)r(jià)牛頭？
現(xiàn)有的情況是，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房保有環(huán)節(jié)已征房產(chǎn)稅和土地使用稅，再增加新稅種顯然不會(huì)簡(jiǎn)單地去做加法。
“開征物業(yè)稅，是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革，不是重復(fù)征稅。”據(jù)安體富分析，也不會(huì)由此增加稅負(fù)，而是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅合并，統(tǒng)一成物業(yè)稅。這與施正文觀點(diǎn)如出一轍。
據(jù)悉，在所有涉及房地產(chǎn)的稅收中，只有上述三種稅是由房地產(chǎn)權(quán)屬人長(zhǎng)期繳納。正因如此，也只有這些稅才對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的影響力。
施正文表示，改革的一個(gè)方向?qū)⑹且七M(jìn)地方分稅制度完善，將各種稅收的比例和歸屬明確。據(jù)他分析，屆時(shí)，買賣房產(chǎn)成本會(huì)有所下降，利于降低房?jī)r(jià)；而在房子保有環(huán)節(jié)成本增加，可以抑制投機(jī)炒房，并將閑置房產(chǎn)擠出市場(chǎng)增加供給。
上述人士幾乎一致的分析是，下一步稅改前提將是清理五花八門的收費(fèi)項(xiàng)目，合理合法的則納入稅收，并公平、區(qū)別對(duì)待，如在稅率上區(qū)別設(shè)置：經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)的稅率大于住宅用房地產(chǎn)的稅率，住宅用房地產(chǎn)的稅率應(yīng)按照別墅、高檔住宅、普通住宅分別設(shè)置。
“房地產(chǎn)稅調(diào)控的方向是減稅費(fèi)而不是加稅，目的是要讓稅負(fù)在不同環(huán)節(jié)合理地分配，從而對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)起到積極作用�！睂�(duì)此，施正文認(rèn)為，2008年房地產(chǎn)稅改值得期待。
