“明年房地產(chǎn)要加重收稅嗎？”
一聽說2008年財產(chǎn)稅改革的重點是房地產(chǎn)稅制，小地產(chǎn)商北京龍騰集團老板孟平林心里就慌：“無論如何還是要再請個會計專門負責(zé)這事。”
12月25日，國家稅務(wù)總局局長肖捷一句“2008年將研究推進以房地產(chǎn)稅制為重點的財產(chǎn)稅改革”激起千層浪，在樓市冷暖微妙關(guān)口，這無疑是可能決定樓市走向的關(guān)鍵力量。
“房地產(chǎn)稅改方向和總量上不一定要做加法�！睂Υ�，中國政法大學(xué)財政金融研究所副所長施正文對本報分析，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制落后，改革重點應(yīng)是積極推進物業(yè)稅出臺，讓房地產(chǎn)稅負在不同環(huán)節(jié)合理分配。
稅費漏洞百出
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅負重不重？財政部財科所所長賈康和孟平林的答案都是：不輕。
但施正文等專家強調(diào)的是，房地產(chǎn)實際納稅中卻存在著嚴重的偷逃行為，以至于房地產(chǎn)稅在整個體系中“微不足道”。相關(guān)印證從“每次富豪榜出爐都有大批地產(chǎn)商身影，而納稅排行榜上卻鮮有露面”看，就一目了然。
據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營共涉及契稅、印花稅等12個稅種，綜合稅負較一般行業(yè)的30%已是相當(dāng)高，但實際交納的僅在10%上下。
“實際征收1%的土地增值稅和幾乎不收的個人所得稅，與超過20%的稅率比形同虛設(shè)�！倍悇�(wù)學(xué)會不愿具名官員稱。
不過，房地產(chǎn)除了稅，更多要負擔(dān)的卻是名目繁多的費，征地補償費、搬遷安置費、土地出讓金等，比例大多高于房價的30％，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費用的七成以上。
為什么費高稅低？說到底和地方政府利用稅制不健全獲得的利益有關(guān)。此前爆出的“地方政府劃走40%房地產(chǎn)收入”現(xiàn)象，正源于此。在收入有限的情況下，多交費必然少交稅。
上述專家的解讀是，房地產(chǎn)收費屬于地方財政支配范圍，進入的是“小金庫”，卻無法發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用。
事實上，房地產(chǎn)稅制中存在的病癥遠不止這些。一方面征收管理權(quán)限大量交叉，另一方面在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)卻又幾乎處于空當(dāng)。
“針對保有不動產(chǎn)的物業(yè)稅遲遲不出，致使現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅內(nèi)外有別，明顯違反‘兩稅合一’精神�！敝袊斦䦟W(xué)會副會長安體富稱。
物業(yè)稅對癥下藥
在2007年房價出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)信號之后，2008年高房價下，漏洞百出的房地產(chǎn)稅制改革如何進行？
稅務(wù)總局的意圖非常直接：“完善地方稅制”，先在部分城市進行增值稅轉(zhuǎn)型試點，繼而推向全國。
“官方首次明確提出將地方稅制改革作為稅改重點，方向是開征物業(yè)稅這個真正屬于地方稅的稅種，目前正準備起草《地方稅法通則》�！笔┱姆Q，現(xiàn)在地方政府主體稅缺失，物業(yè)稅使命就在這兒。
近日，作為物業(yè)稅的前身，上海、深圳幾乎同時宣稱開征城鎮(zhèn)土地使用稅。此前，賈康等專家早就建議開征物業(yè)稅。國家稅務(wù)總局兩個月前也已批準10個省市進行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”模擬運行。
對于時間表的猜測聲音仍不絕于耳，有觀點甚至認為，即便單走法律程序，兩年內(nèi)也走不完。
“2008年將正式試點開征物業(yè)稅。目前，財政部門已經(jīng)在對如何評估不動產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進行研究。”物業(yè)稅政策制定參與者、北大不動產(chǎn)研究中心主任馮長春對記者這樣表述，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主。
調(diào)控立足減稅
一項被寄予厚望的大稅種面世關(guān)口，敏感如孟平林、耿懷明最為關(guān)心的是：接下來對房地產(chǎn)是不是要課以重稅？會不會摁住房價牛頭？
現(xiàn)有的情況是，商業(yè)經(jīng)營性用房保有環(huán)節(jié)已征房產(chǎn)稅和土地使用稅，再增加新稅種顯然不會簡單地去做加法。
“開征物業(yè)稅，是對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅進行改革，不是重復(fù)征稅�！睋�(jù)安體富分析，也不會由此增加稅負，而是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅合并，統(tǒng)一成物業(yè)稅。這與施正文觀點如出一轍。
據(jù)悉，在所有涉及房地產(chǎn)的稅收中，只有上述三種稅是由房地產(chǎn)權(quán)屬人長期繳納。正因如此，也只有這些稅才對房地產(chǎn)市場具有較大的影響力。
施正文表示，改革的一個方向?qū)⑹且七M地方分稅制度完善，將各種稅收的比例和歸屬明確。據(jù)他分析，屆時，買賣房產(chǎn)成本會有所下降，利于降低房價；而在房子保有環(huán)節(jié)成本增加，可以抑制投機炒房，并將閑置房產(chǎn)擠出市場增加供給。
上述人士幾乎一致的分析是，下一步稅改前提將是清理五花八門的收費項目，合理合法的則納入稅收，并公平、區(qū)別對待，如在稅率上區(qū)別設(shè)置：經(jīng)營用房地產(chǎn)的稅率大于住宅用房地產(chǎn)的稅率，住宅用房地產(chǎn)的稅率應(yīng)按照別墅、高檔住宅、普通住宅分別設(shè)置。
“房地產(chǎn)稅調(diào)控的方向是減稅費而不是加稅，目的是要讓稅負在不同環(huán)節(jié)合理地分配，從而對調(diào)控房價起到積極作用�！睂Υ耍┱恼J為，2008年房地產(chǎn)稅改值得期待。
