中介避稅“六招”：
第一招：“租售同步”。其具體操作方法是業(yè)主先與中介公司簽訂一年的《房屋出租委托代理合同》，并拿到租金。中介公司為業(yè)主同時(shí)尋找租賃和購買客戶，如果先找到租賃客戶，就將房屋進(jìn)行出租。在租賃期間，中介公司將繼續(xù)尋找愿意承擔(dān)營業(yè)稅的買家，幫業(yè)主賣掉房子。這樣業(yè)主不會為房子購買不足兩年要繳營業(yè)稅而發(fā)愁，同時(shí)獲得售房收益及出售日之前的房租收益。
第二招：“以租待售”。由中介做擔(dān)保，買家先以向原房主租房的方式入住，付給原房主房租。等原房主的產(chǎn)權(quán)證滿兩年后，雙方再辦過戶手續(xù)。買家扣除已支付的房租，將剩余房款付給房主。
第三招：“買房人存留房產(chǎn)證”。即通過買賣雙方公證買賣合同，并約定兩年期滿后再行過戶后，買方為防止賣主兩年期間出現(xiàn)不誠信問題，雙方約定在買方付給賣方一定金額的房款后，將房產(chǎn)證留于買房人或第三方公證人保存。
第四招：“找物業(yè)改底單”。買賣雙方可以找物業(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產(chǎn)證上直接寫買主的名字，這樣避免交納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅了。
第五招：“把交易價(jià)格做低”。買主和業(yè)主雙方協(xié)商之后，將合同上的交易價(jià)格做低一些，只要不低于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價(jià)格即可，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。
第六招：“帶租約房產(chǎn)理財(cái)”。此方法是針對投資型買家，如果其購買了產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的二手商品房，可先享受一到兩年的租約服務(wù)。如果買家想在房屋產(chǎn)權(quán)證兩年期滿后出售，可提前告知中介公司，由中介公司在租約期滿前開始銷售推廣。
風(fēng)險(xiǎn)提示：中介公司的這些避稅對策看起來很高明，合情合理，又有利可圖，但其背后隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。前四招就存在著一旦發(fā)生糾紛，買賣關(guān)系在法律上不受保護(hù)的問題。而第五招的高價(jià)買賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易。一旦買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨房屋估值相應(yīng)降低和繳稅相應(yīng)增多的問題。最后一種招術(shù)則存在租金變動的市場風(fēng)險(xiǎn)。
避免簽單方委托
21世紀(jì)不動產(chǎn)副董事長盧航
對于自住者，要根據(jù)買（租）方人群的年齡特點(diǎn)制定不同的理財(cái)方案。很多年輕人日后都有房屋更新?lián)Q代需求，除滿足其基本需求外，應(yīng)該從長遠(yuǎn)投資規(guī)劃幫其考慮未來的出租及出售計(jì)劃。
大部分市民對二手房的交易流程不熟悉，當(dāng)他們看中某套房子時(shí)就會全權(quán)委托中介公司協(xié)助處理交易、過戶等事宜。
值得注意的是：應(yīng)避免簽單方委托。由于有部分市民過分依賴中介公司，這就給某些中介以可乘之機(jī)，有些更經(jīng)常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當(dāng)。
不要輕信某些中介拋出的資金監(jiān)管和網(wǎng)簽政策流程復(fù)雜、過戶及房款取得時(shí)間較長等弊端，消費(fèi)者一定要從房款交易的安全性角度出發(fā)，不給中介公司以可乘之機(jī)，運(yùn)用政策來保障自己的合法權(quán)益不受侵害。
資金監(jiān)管護(hù)航房款北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍層出不窮的中介黑幕，在其背后隱藏著幕后黑手就是企業(yè)管理混雜，無強(qiáng)大資金支持。公司的快速發(fā)展，依靠挪用客戶房款來支撐，一旦資金鏈斷裂，后果嚴(yán)重，勢必出現(xiàn)倒閉或攜款逃跑現(xiàn)象。這會給客戶帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和精神損失。
因此，購房時(shí)一定要選擇管理正規(guī)、資金實(shí)力雄厚的中介公司進(jìn)行交易。必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備“兩證”：市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。
大型、有信譽(yù)的中介公司擁有服務(wù)優(yōu)質(zhì)、手續(xù)正規(guī)等優(yōu)點(diǎn)，市民購房時(shí)找它們幫忙可最大限度地保障自己的切身利益。但是，若為了節(jié)省中介費(fèi)與經(jīng)紀(jì)私下成交，風(fēng)險(xiǎn)之大自然不在話下。
對于消費(fèi)者來說，在進(jìn)行二手房交易時(shí)，選擇一家正規(guī)中介，固然重要，但仍要增加第二大安全砝碼，即在房款交易時(shí)采取資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約政策。
靈活選擇房貸產(chǎn)品
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司控股副總裁要嘉佳
自住型購房人最佳的理財(cái)是如何花最少錢買到最合適的房屋。區(qū)域置業(yè)顧問會使購房人在預(yù)算范圍內(nèi)找到不高于甚至低于市場價(jià)的房屋。而貸款顧問則在眾多合作銀行不同的貸款產(chǎn)品中找到最合適的一種進(jìn)行推薦。不論是最省錢的公積金、還是商貸中的雙周供、等額本金、氣球貸，都能為購房者節(jié)省極大的購房成本。
而投資型購房人最佳的理財(cái)是如何少占用自有資金同時(shí)買到高投資回報(bào)的房屋。區(qū)域置業(yè)顧問可根據(jù)不同房屋租金的高低為購房人推薦預(yù)算范圍內(nèi)的房屋，后期還能幫助購房人將所購房屋第一時(shí)間進(jìn)行出租，確保房屋的租金收益。同時(shí)貸款顧問可針對投資人的自有資金及自有房產(chǎn)的情況為其設(shè)計(jì)貸款方案，比如先進(jìn)行融資類貸款籌集購房首付，再根據(jù)購房人自身情況為其設(shè)計(jì)貸款方案、還款方式及貸款銀行。
對于有融資需求的房屋業(yè)主，其房屋可通過出租、出售、抵押、補(bǔ)按揭等各種方式來實(shí)現(xiàn)融資目的。除了提供長期穩(wěn)定的租賃客戶，區(qū)域置業(yè)顧問能為業(yè)主找到合適的購房客戶，提供出售建議，并在房屋出售時(shí)進(jìn)行合理避稅、確保收益最大化。對于不愿出售房屋又有融資需求的客戶，貸款顧問可為其推薦抵押消費(fèi)貸款或補(bǔ)按揭等貸款品種，同時(shí)通過置業(yè)顧問及時(shí)出租其貸款房屋，在達(dá)到融資目的的同時(shí)為其減輕還貸壓力。
另外，有貸款想省錢的房屋業(yè)主，其房屋可以通過同名轉(zhuǎn)按揭等形式，轉(zhuǎn)換貸款銀行、更換還款方式等方法實(shí)現(xiàn)省錢目的。貸款顧問會根據(jù)客戶的自身情況，為已有貸款的房屋業(yè)主進(jìn)行貸款診斷，推薦多家銀行的省錢產(chǎn)品，通過同名轉(zhuǎn)按揭的形式為其轉(zhuǎn)換貸款產(chǎn)品，以各類金融貸款產(chǎn)品為其實(shí)現(xiàn)省錢目的。
“買樓紙”不容忽視
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松
現(xiàn)在許多中介公司帶客買樓之前，都循例要求他們先簽署一份中介服務(wù)協(xié)議（俗稱“買樓紙”），主要內(nèi)容包括物業(yè)的情況、收取的傭金標(biāo)準(zhǔn)等等。
由于這是買樓前一項(xiàng)小程序，很多人會忽略“買樓紙”的重要性。但為免買完樓后與中介公司有任何爭執(zhí)，簽字前謹(jǐn)記一定要看清“買樓紙”上所寫的內(nèi)容，切勿草草簽字了事。
進(jìn)行交易前，一定要核實(shí)業(yè)主其房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或預(yù)售契約等房屋權(quán)屬證明以及身份證、戶口簿等。
買家委托中介公司辦理銀行按揭手續(xù)或向業(yè)主“試價(jià)”時(shí)，應(yīng)在委托書中清楚寫明辦理按揭手續(xù)或“試價(jià)”的起止時(shí)間，主要目的在于給中介公司訂立一個(gè)期限，若其超過期限仍無法辦妥手續(xù)的話則應(yīng)退回全數(shù)定金。此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使用權(quán)交易無限期拖延乘機(jī)吞掉定金的情況出現(xiàn)。
另外，若購/租房時(shí)業(yè)主承諾送全屋家電，買家/租客還應(yīng)把家私電器一一寫進(jìn)合同，以免業(yè)主搞“小動作”用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內(nèi)家電。
看好資金回籠潛力區(qū)域千萬家房產(chǎn)總經(jīng)理華國強(qiáng)（華國強(qiáng)博客|華國強(qiáng)新聞）以投資者的角度來講，房產(chǎn)理財(cái)就是拿房產(chǎn)去做投資獲得收益。房產(chǎn)投資者更注重回報(bào)率，看房產(chǎn)是否具有資金回籠潛力，經(jīng)紀(jì)公司會為客戶提供具有較高回報(bào)價(jià)值的房產(chǎn)投資建議。
比如，客戶要購置望京的房子。對于望京地區(qū)來說，聚居著大量的在京韓國人，我們會針對這個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)為客戶制定特殊的理財(cái)計(jì)劃。對于長線投資客戶來講，一定要考慮到未來的出租收益，會建議其在選擇物業(yè)的時(shí)候，盡量選擇有地暖、采光好、環(huán)境舒適的房子，因?yàn)轫n國人有自己獨(dú)特的生活習(xí)慣，這類房子會比普通房子的租金高出20%.
同時(shí)，針對人的生活狀態(tài)推出一些市場空缺的房產(chǎn)理財(cái)服務(wù)。例如，針對老年業(yè)主推出的房產(chǎn)置換服務(wù)。老年人退休后，如沒有和子女一起居住或擁有市內(nèi)房產(chǎn)的孤寡老人，就可以選擇將市中心和近郊的房屋在產(chǎn)權(quán)不變的情況下進(jìn)行房屋互換，這既可以滿足市區(qū)老年人享受郊區(qū)自然環(huán)境的需求，還可以獲取一定的租金差額收益，來提高退休后的生活質(zhì)量。
金融信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)單獨(dú)劃分
金誠信董事長邱宏
在投資渠道中，樓市相對于股市風(fēng)險(xiǎn)較低，但投資者在對房產(chǎn)市場的把握上遠(yuǎn)不如具有多年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)中介公司，中介公司有從原來居間的角色不斷向理財(cái)角色轉(zhuǎn)變的趨勢，比如較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都將金融信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)單獨(dú)劃分出來，作為市場細(xì)分，根據(jù)自身的優(yōu)勢來向客戶提供更加精細(xì)化的理財(cái)服務(wù)。
購房時(shí)，產(chǎn)權(quán)明晰是第一要務(wù)。一定要弄清楚與之交易的人是不是業(yè)主。另外，夫妻聯(lián)名的房產(chǎn)證只和其中一個(gè)人簽訂合同是無效的。另外，債權(quán)是否清楚，付款和交付使用的時(shí)間是否匹配等問題也尤為重要。還有，必須簽訂好跟中介公司應(yīng)履行義務(wù)的合同。
簽署購/售房合同時(shí)，必須要求買方、賣方及中介公司三方同時(shí)簽約，并且謹(jǐn)慎、認(rèn)真地審查合同上所有條款的內(nèi)容，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款。
除此以外，最好把中介傭金也一并寫進(jìn)購/售房合同。相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生任何消費(fèi)爭議，亦可及時(shí)向有關(guān)部門投訴。
