「背景」
國家稅務(wù)總局近日表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。專家指出，這一信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實即將實現(xiàn)。
有市場人士預(yù)測，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。對此，國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人表示，開征物業(yè)稅尚無明確時間表。
物業(yè)稅的出臺對于房地產(chǎn)市場的影響，業(yè)界眾說紛紜、莫衷一是。有人認(rèn)為物業(yè)稅的出臺將改變市場供需結(jié)構(gòu)、抑制市場投機(jī)，它的出現(xiàn)將顛覆房價；也有人認(rèn)為物業(yè)稅的出臺必然打入房產(chǎn)成本，這些成本最終還是攤到消費(fèi)者頭上，從而就抬高了房產(chǎn)的價格。
對這一話題，本報特邀北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉、金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究中心高級研究員趙釗、上海市君悅律師事務(wù)所律師許海波進(jìn)行討論分析。
目標(biāo)是“劫富濟(jì)貧”？
正方：
趙釗：可能物業(yè)稅這一次真的是一個劫富濟(jì)貧的取向，就我們自己作為一個老百姓，作為一個業(yè)內(nèi)人來講，都希望會變成這樣的一種方向。
反方：
許海波：稅收有三個職能，第一個是財政職能，稅收可以增加國家的財政收入；第二個是監(jiān)督職能――通過稅收對公民的經(jīng)濟(jì)行為、納稅義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督；第三個職能是作為經(jīng)濟(jì)政策。
從宏觀角度來講，物業(yè)稅可以影響到房地產(chǎn)的供需總量、供需結(jié)構(gòu)以及市場微觀經(jīng)濟(jì)行為的選擇等方面，我認(rèn)為，國家考慮這個問題，更多是從宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)職能上來考慮。
兩年以前就在談物業(yè)稅的問題，現(xiàn)在還在談，進(jìn)度非常的緩慢。物業(yè)稅的出臺利益沖突很大，它對技術(shù)的要求也很高，我們一方面希望住宅市場健康發(fā)展，還是要鼓勵住宅的消費(fèi)；但是又不希望住宅投資投機(jī)過分，讓市場大起大落。
因此在物業(yè)稅的制定過程中，要考慮的第一個問題就是征稅對象，向誰來征稅；第二是征稅范圍怎么確定，哪些是應(yīng)該征的，哪些是不應(yīng)該征的，然后怎么征收。我們國家的情況相當(dāng)復(fù)雜，從計劃經(jīng)濟(jì)模式到現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)，有商品房、商貸房、公房還有農(nóng)村房，應(yīng)區(qū)別對待，一方面要鼓勵住宅消費(fèi)，另一方面要抑制住宅的投機(jī)。
王宏新：在談到稅收，尤其是稅收政策的時候，它跟別的政策尤其是跟宏觀調(diào)控政策不太一樣，因為稅收政策具有長期性、穩(wěn)定性、中立性和公平性。從政策性的功能來講，如果物業(yè)稅是要調(diào)整我們資源占用，應(yīng)該是長遠(yuǎn)的調(diào)控，而不是短期行為。
征收稅率要統(tǒng)一？
正方：
趙釗：我希望政府能為自住購房者的的利益多考慮一下，稅率要低一些，征收范圍標(biāo)準(zhǔn)要高一點，覆蓋的范圍還要循序漸進(jìn)一點。
反方：
華偉：事實上，有關(guān)怎樣征收物業(yè)稅，現(xiàn)在很多地方還不明確，比如，為什么只對住宅收，對寫字樓酒店會不會也要征收？這些大家都沒研究過。
而在住宅里面，由于目前國內(nèi)的房價波動很厲害，所以對房價的跟蹤相對困難，長期來看成本也很高。我們會對怎樣的住宅來征收物業(yè)稅，高端的，大戶型的？但是在上海是一般價位的房子，在中部地區(qū)就很高檔了；長三角地區(qū)人口密度高，長三角的大戶型到了新疆、西藏也就很普通了。所以這個制定標(biāo)準(zhǔn)無法由全國來統(tǒng)一，要下放到地方政府來決策。
許海波：我覺得將來如果出臺物業(yè)稅的話，首先國家還是鼓勵消費(fèi)、鼓勵自住的；第二，要解決高空置率的問題，這是資源浪費(fèi)，也使想買房子的人買不到合適的房子；第三，將來還要根據(jù)國家的國情區(qū)分，來制定技術(shù)性更強(qiáng)的規(guī)范，以便政策最后的落實和執(zhí)行。
將顛覆高漲的樓價？
正方：
趙釗：我覺得肯定會有影響。首先它肯定會牽涉到房產(chǎn)開發(fā)這一塊，開發(fā)商拿到土地的時候向中央、地方付出地租，比如現(xiàn)金地租、承諾地租等，目前我們之所以這么熱鬧地談這個問題，是因為中央財政和地方財政有沖突，物業(yè)稅有調(diào)節(jié)和平衡的作用。其次，就目前國內(nèi)已經(jīng)購房和準(zhǔn)備購房的人群來講，大家對物業(yè)都是有升值的預(yù)判，因此物業(yè)稅至少對投機(jī)者有一定的影響，因為其出臺肯定會增加投資者每年收益的阻力。我們更期望物業(yè)稅在未來長久穩(wěn)定實施之后，對房地產(chǎn)市場的健康走向有一個正面的影響。
許海波：物業(yè)稅是一個很大的外力，對這個市場會產(chǎn)生什么樣的沖擊，我覺得還是要看物業(yè)稅怎么樣設(shè)計的，如果這個設(shè)計真的很嚴(yán)密的話，也不排除市場會發(fā)生很大的震蕩；如果是比較溫和的話，變化會慢慢顯現(xiàn)，物業(yè)稅毫無疑問對這個市場是有實質(zhì)性的調(diào)控。
反方：
王宏新：第一，我認(rèn)為它顛覆不了房價；第二，物業(yè)稅是不是實質(zhì)上能夠增加持有者的持有成本，我持懷疑的態(tài)度；第三，房價事實上是由市場而不是開發(fā)商來主導(dǎo)的。很多人都認(rèn)為是地價的成本高而造成了房價高，而現(xiàn)實情況是，如果沒有人們的需要，就不會有對這個土地的需要，也就不會有地王的頻頻出現(xiàn)了。
這幾年大家發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，以二手房為例，當(dāng)房價上漲得很快的時候，政府往往用稅收來抑制需求以達(dá)到房價調(diào)控的目的，而這種抑制需求的稅收最后不可避免地轉(zhuǎn)嫁給下一個接手的人。購房者會想，反正我買這個房子有賺頭，就轉(zhuǎn)給下一個人，下一個人認(rèn)為也是有賺頭的。如果你轉(zhuǎn)嫁不了，持有這個房子就會增加成本，那就會抑制需求。但當(dāng)前的狀況是，市場供不應(yīng)求，人們的預(yù)期很強(qiáng)，價格還一直往上漲。如果漲價過程的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)稅的成本，那物業(yè)稅的效果自然也不大。
華偉：短期內(nèi)，物業(yè)稅很難成為主流稅種，也很難成為國家主要的稅收來源，只是一種試點而已。想要通過物業(yè)稅來降低房價是不可能的，但是可以用來改善兩極分化。物業(yè)稅只是用來增加房地產(chǎn)的持有成本，如果這一成本能夠順利轉(zhuǎn)嫁的話，更加起不到抑制房價的作用了。
開征時機(jī)成熟嗎？
反方：
許海波：現(xiàn)在談物業(yè)稅首先不能回避的一個現(xiàn)狀，就是目前房地產(chǎn)市場是否健康。近三個月，上海很多樓盤漲價幅度是非常高的，目前市場不是簡單的供不應(yīng)求的問題，而是不健康。
首先，現(xiàn)在市場里的錢太多、流動性過剩；其次，大家的預(yù)期都認(rèn)為房價會繼續(xù)漲，這導(dǎo)致自住的人反而買不到房子，同時空置率又過高。國家在這個前提下出臺物業(yè)稅的政策，就要考慮對房地產(chǎn)供需的總量、供需結(jié)構(gòu)以及未來市場變化的預(yù)期產(chǎn)生影響。
王宏新：從我的角度來講，我比較反對目前倉促開征物業(yè)稅。我一直認(rèn)為我們國家這幾年的財政狀況太好了，三季度已經(jīng)基本把全年的任務(wù)完成了。
有一個說法是為什么要搞物業(yè)稅，是因為現(xiàn)在的稅種太多了，通過設(shè)計出物業(yè)稅就可以把各種各樣雜亂的稅收合并一下。我覺得沒必要去找這樣的理由，不該收的就不收，該合并的就合并，不該打著物業(yè)稅的名義向人們來征稅。
老百姓目前對于樓市最關(guān)心的兩點，第一是房價太高，政府應(yīng)該解決的是如何讓房價趨于合理，如何讓市場的供應(yīng)趨于平衡，在這個基礎(chǔ)上能夠讓老百姓買得起房。第二個就是提高收入的能力，這樣才能來買房。政府應(yīng)該在這兩個方面來著手，而不是通過增加持有成本。
從物業(yè)稅的本質(zhì)上來講，這個跟政府應(yīng)該做的事情是相違背的，究竟一個合適的物業(yè)稅開征的時機(jī)是什么？目前全球200多個國家里面有80多個國家開征物業(yè)稅，這80多個國家都是西方的發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)在老百姓還在擔(dān)心買不買得起房子，主要的問題是要解決人們買房子的問題，而不是讓你不要買的問題。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有點問題，其實是把三種不同的問題和三種不同的政策混合在一起造成這樣的結(jié)果。一個是住房問題，這是社會問題；一個是房地產(chǎn)問題，這是產(chǎn)業(yè)問題；一個是房地產(chǎn)市場的問題。對應(yīng)的三種問題有三種不同的政策，一個就是對住房問題是住房政策，比如24號文就是住房政策，屬于民生類、保障類的；對市場問題就是調(diào)控政策，現(xiàn)在市場高一點就調(diào)控到低一點，市場現(xiàn)在不太景氣我刺激一下；而房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策問題是，這個產(chǎn)業(yè)是應(yīng)該支持它發(fā)展還是適當(dāng)限制、分類指導(dǎo)。我們以前恰恰把這三個問題混在一起，最后沒有達(dá)到一個目的。如果開征物業(yè)稅的話，希望能夠把這些問題分開來看，需要解決的是哪一個問題。
華偉：我們現(xiàn)在首先要搞清楚的不是怎么收稅，而是收來干什么用。我認(rèn)為盲目借鑒發(fā)達(dá)國家來征收物業(yè)稅是不行的，一定要謹(jǐn)慎。
王宏新：另外，我補(bǔ)充兩點，第一是我對物業(yè)稅的預(yù)期。按照我們國家目前法定的程序，如果要開征物業(yè)稅的話，首先必須政府向人大來提立法議案。但我們談了3年，到現(xiàn)在為止已經(jīng)證實了人大還沒有收到政府部門提交的立法議案，也就是說尚未進(jìn)入人大的議事日程�！段餀�(quán)法》出來的時候是經(jīng)過了6、7年的時間，修改了7稿。物業(yè)稅真正從空轉(zhuǎn)實，走向試點、走向全國實行三到五年都是一個問題。因此只有當(dāng)物業(yè)稅進(jìn)入了人大的議事日程，才能說明是離我們越來越近了。但從目前的狀況來看，我覺得在3年之內(nèi)，稅務(wù)主管部門能不能提出一個完善可行的方案都是一個問題。
他們怎么收物業(yè)稅（他山之石）
中國香港：出租征稅15％
在中國香港地區(qū)，如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書面申請，則租金收入可視為公司營業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15％。
加拿大：100％物業(yè)征稅
加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財政的主要來源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財政收入的58.4％。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價值（土地和房屋）分別情況，按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對貧苦居民的福利補(bǔ)貼來保持社會的基本平衡。
溫哥華市政府對物業(yè)管理非常嚴(yán)格，對房地產(chǎn)每年評估一次，評估由政府主持，費(fèi)用也由政府負(fù)責(zé)。依據(jù)評估總價值征收地稅，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，而地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人等優(yōu)惠30％至50％。除此以外。不僅100％收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
法國：征收土地年度稅
法國采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅，在這個名目下包括三類房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。
按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅根據(jù)是土地的出租價值，其稅金減免部分是20％：“建成區(qū)土地稅”由建筑物（住宅或其他建筑物）的業(yè)主繳納稅金，征稅根據(jù)是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50％：“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。
在上述三類房地產(chǎn)稅中，有兩類是由業(yè)主繳納，一類由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免。可見對于出租的房地產(chǎn)來說，其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。
荷蘭：分類課稅 鼓勵出租
荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費(fèi)稅，對房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。
荷蘭的財產(chǎn)稅屬地方稅收，是地方政府為數(shù)很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產(chǎn)和某些動產(chǎn)。但主要是房屋，故對許多土地有免稅規(guī)定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。
荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對象也包括個人住宅和營業(yè)用房。對營業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40％的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。
荷蘭對房屋使用者征收一種房屋消費(fèi)稅。納稅人是房屋消費(fèi)者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價值。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。
荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的凈值對營業(yè)用房有減免，而對個人住宅沒有。它的房屋消費(fèi)稅可以說是世界上獨一無二的，這種稅收政策鼓勵業(yè)主將住房出租。另外，它還鼓勵低收入者出租房屋。
美國：征收個稅和不動產(chǎn)稅
在美國涉及到房產(chǎn)的稅主要是個人所得稅和不動產(chǎn)稅。在買賣過程中幾乎涉及不到什么稅。
在美國買的房產(chǎn)如果持有兩年以上（以過戶時所發(fā)的房契時間為準(zhǔn)）再出售的，夫妻倆可以有50萬美元的免稅額，也就是說如果房產(chǎn)增值沒有超過50萬元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數(shù)目聯(lián)邦政府要對漲價部分征20％的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年，所有漲價部分全部要交20％的個人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)房屋的費(fèi)用和貸款利息扣除。在每年的春季報稅時由自己報稅。
此外，擁有房產(chǎn)后每年交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值（政府一般每兩年左右評估一次）的1％到2％之間，分兩次付清。
新西蘭、澳大利亞：不動產(chǎn)稅率最高1％
新西蘭和澳大利亞買賣房屋時也不涉及什么稅，只是賣家涉及個人所得稅。如果一個人擁有幾套房產(chǎn)，稅務(wù)部門就會對其格外關(guān)注。在每年3月報稅時，如果對獲利隱瞞不報的，處罰非常嚴(yán)甚至坐牢。不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價值按0.3％到1％征收。
人民網(wǎng)－《國際金融報》
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
