“物業(yè)稅真的快來了嗎？”10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上表示，2007年物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)省市由以前的六個(gè)省市擴(kuò)大到十個(gè)省市，而且強(qiáng)調(diào)要在立法前進(jìn)行更多的研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。
但隨后，“物業(yè)稅將于明年開始征收”的傳聞卻廣為流傳。與此同時(shí)，輿論界也掀起一場(chǎng)唇槍舌戰(zhàn)：為什么要征收物業(yè)稅？從空轉(zhuǎn)到實(shí)行難度有多大？物業(yè)稅會(huì)在多大程度上影響甚至改變老百姓的生活？能否讓一次又一次攀升的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)鋒向下？盡管答案不會(huì)在討論中產(chǎn)生，但真理自會(huì)越辯越明。物業(yè)稅：爭(zhēng)論中前行觀點(diǎn)集萃董藩：以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅種的出臺(tái)是歷史的必然，一可節(jié)約土地資源，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展；二可適應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的需要。物業(yè)稅之所以遲遲未開征，主要在于物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的難度太大，必須先解決稅率、稅基、征收對(duì)象等問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，稅收的作用主要體現(xiàn)在社會(huì)財(cái)富的再分配上。物業(yè)稅作為稅收的一種，與土地出讓金有著本質(zhì)上的不同。陳杰：政府開征物業(yè)稅，一是為打擊炒房囤房；二是為調(diào)節(jié)財(cái)富分配；三是可形成地方政府財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、公共品投入的良性循環(huán)。物業(yè)稅遲遲未能開征主要還是利益問題。從長(zhǎng)期來看，物業(yè)稅能減少住房資源閑置，加快住房資源流轉(zhuǎn)，促進(jìn)租房市場(chǎng)發(fā)展，但在短期內(nèi)可能會(huì)給樓市走勢(shì)帶來很大的不確定性。至于征收物業(yè)稅后就取消土地出讓金，進(jìn)而得出房?jī)r(jià)會(huì)下跌的結(jié)論，這完全是誤解。公衍奎：從對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到向保有環(huán)節(jié)征稅是一個(gè)大進(jìn)步，政府由此可以引導(dǎo)人們改變住房消費(fèi)模式。而資產(chǎn)價(jià)值高的富人多繳稅，有利于抑制貧富分化加劇。除此之外，物業(yè)稅的出臺(tái)也有“代際公平”上的考慮，但是開征物業(yè)稅的執(zhí)行成本最終會(huì)使擁有不動(dòng)產(chǎn)的老百姓的課稅負(fù)擔(dān)加大，而且物業(yè)稅會(huì)進(jìn)一步拉大地區(qū)差距，同一個(gè)城市不同地段之間也會(huì)加速分化。郭鈞：用稅收政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)只能是稅收政策的副產(chǎn)品，不應(yīng)只強(qiáng)調(diào)稅收調(diào)控而回避征稅的用途�，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況復(fù)雜的根源在于住房保障的力度不足。物業(yè)稅會(huì)抑制消費(fèi)并且增加持有成本，促進(jìn)資本流動(dòng)，這與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控目的是相矛盾的。由于物業(yè)稅不針對(duì)交易成本，反而提高了置業(yè)者的持有成本，會(huì)刺激他們追求短期利益，因此，開征物業(yè)稅對(duì)樓市的調(diào)控只能起到反作用。物業(yè)稅“師出有名”？主持人：2003年，物業(yè)稅第一次作為專有名詞出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。2005年，在《中共中央關(guān)于制定“十一五”規(guī)劃的建議》中又一次明確提出：“穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅�！苯衲甑�10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局在其舉行的第三季度新聞發(fā)布會(huì)上表示物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，積極穩(wěn)妥進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前準(zhǔn)備工作。一路走來，物業(yè)稅的開征成為理論界、實(shí)業(yè)界、普通百姓重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。您認(rèn)為政府為什么要開征物業(yè)稅？
董藩：盡管物業(yè)稅的征收涉及很多爭(zhēng)議，也很難操作，但以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅種的出臺(tái)是歷史的必然。
政府開征物業(yè)稅有兩方面的原因：一是節(jié)約土地資源，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅面積標(biāo)準(zhǔn)盲目增大及用地浪費(fèi)等問題越來越嚴(yán)重，加之基于政治安全和糧食安全上的考慮，我們必須“守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線”。物業(yè)稅的開征等于給住房消費(fèi)安放了一個(gè)“內(nèi)在穩(wěn)定器”，能引導(dǎo)人們形成合理的住房消費(fèi)觀念，對(duì)節(jié)約土地資源有重要意義。二是出于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的需要。我一直認(rèn)為，調(diào)控思路必須進(jìn)行適度轉(zhuǎn)變，讓經(jīng)濟(jì)手段充分發(fā)揮作用，合理引導(dǎo)需求并適當(dāng)增加供給。如果消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)除了要考慮一次性的購(gòu)買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，決策就會(huì)回到相對(duì)理性的水平上，需求就會(huì)得到相對(duì)壓縮。
陳杰：住房具有投資與消費(fèi)的雙重屬性。因?yàn)樽》渴潜匦杵罚圆荒芤淮涡越灰缀缶凸袒恋�，而要讓更多的人有機(jī)會(huì)獲得住房資源。如果囤積持有住房資源毫無成本，不僅極易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作投機(jī)，造成房?jī)r(jià)暴漲或暴跌，也一定會(huì)造成社會(huì)財(cái)富積累的差距越來越大，造成社會(huì)不穩(wěn)定。政府開征物業(yè)稅應(yīng)有三大目標(biāo)：一是打擊炒房囤房，促進(jìn)住房交易和流通，平抑房?jī)r(jià)；二是調(diào)節(jié)財(cái)富分配；三是形成地方政府財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、公共品投入的良性循環(huán)。
雖然稅收也可看作是政府收益，但很多時(shí)候它也是作為社會(huì)收入與財(cái)富的調(diào)節(jié)工具。所以物業(yè)稅主要目的并非增加財(cái)政收入。
公衍奎：在我看來，物業(yè)稅的開征是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然。目前我國(guó)實(shí)行的是1994年確立的稅制，這是一套以所得稅、流轉(zhuǎn)稅為主體，其他稅種輔助配合的復(fù)合稅制體系。這套稅制仍或多或少地帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些不盡完善的地方逐漸暴露出來，如沒有充分體現(xiàn)公平、在一定程度上重復(fù)征稅。在交易環(huán)節(jié)征稅，事實(shí)上是阻礙交易，對(duì)老百姓其實(shí)并沒有一點(diǎn)好處。相比之下，從對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到向保有環(huán)節(jié)征稅，這是一個(gè)大進(jìn)步，是政府引導(dǎo)人們改變住房消費(fèi)模式。資產(chǎn)價(jià)值高的富人多繳稅，也有利于抑制貧富分化加劇。此外，物業(yè)稅能引導(dǎo)人們適時(shí)、適度地使用住房資源，促進(jìn)“代際公平”。
郭鈞：稅收工具最主要的目的是為社會(huì)福利和公共事業(yè)籌集資金，因而每一項(xiàng)稅收產(chǎn)生的財(cái)政收入用于何種公共事業(yè)應(yīng)是明確的。用稅收政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)只能是稅收政策的副產(chǎn)品，只強(qiáng)調(diào)稅收調(diào)控而回避征稅的用途，就產(chǎn)生了本末倒置的問題。我認(rèn)為在沒有弄清楚物業(yè)稅的用途之前，可以說是“師出無名”。
而且，在剛閉幕的十七大報(bào)告中，首次提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的說法。房產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而且在個(gè)人財(cái)產(chǎn)中占較大比例，對(duì)房產(chǎn)征稅會(huì)不會(huì)與政府倡導(dǎo)的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的新精神相違背呢？
也許有人說很多國(guó)家都征收了物業(yè)稅，我們也應(yīng)該征收。這是沒有道理可循的。因?yàn)槲覀円惨吹接泻芏鄧?guó)家是沒有物業(yè)稅的。是否要開征物業(yè)稅，要看我們是否真正需要這個(gè)稅收，不能盲目跟風(fēng)�！翱铡鞭D(zhuǎn)“實(shí)”有點(diǎn)難主持人：盡管物業(yè)稅改革已經(jīng)在加快步伐，物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)模擬已經(jīng)在兩年前展開，但國(guó)家稅務(wù)總局方面表示目前尚無明確的出臺(tái)時(shí)間表。那您認(rèn)為物業(yè)稅遲遲未能出臺(tái)的原因是什么？這其中有什么障礙嗎？您估計(jì)它的出臺(tái)還要多長(zhǎng)時(shí)間呢？
董藩：據(jù)相關(guān)媒體披露，到目前為止，政府部門對(duì)于物業(yè)稅的稅率、稅基和征收對(duì)象等問題還沒有定論，沒有找到操作性強(qiáng)的方案。我認(rèn)為物業(yè)稅的推行工作之所以還停留在準(zhǔn)備階段，在于物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的難度大。
就拿物業(yè)稅按什么內(nèi)容征稅來說，討論較多的方案主要有三種：一是按房屋的市場(chǎng)價(jià)值來征，二是按房屋的面積來征，三是按容積率來征。但每種方案都有其制度缺陷，很難體現(xiàn)稅收在收入再分配中的公平性。
如果按市場(chǎng)價(jià)值來征的話，評(píng)估量大、評(píng)估值是否真實(shí)的問題暫且不論，它還存在不公平之處。比如位于城市中心老城區(qū)的房屋，市場(chǎng)價(jià)值比較高，征收稅額也應(yīng)較多。但很可能老城區(qū)中的業(yè)主下崗或者退休，而且人均居住面積和居住條件都很差。如果按面積來征，郊區(qū)的房屋可能面積很大，征收稅額高，那業(yè)主也會(huì)覺得“委屈”——雖然我的房屋面積大，但并沒有很高的價(jià)值，我是窮人��！而且郊區(qū)的土地資源相對(duì)較多，人口較少，也不存在占用其他人住房資源的問題。如果按容積率來征，問題更明顯。別墅區(qū)容積率低，居民也多為高收入者，多征是沒錯(cuò)，但平房區(qū)容積率也低，也得多繳稅，這就對(duì)居住在平房區(qū)特別是“貧民窟”中的中低收入者明顯不公平。物業(yè)稅要出臺(tái)，必須先解決好這些問題，所以近期開征不了。
陳杰：物業(yè)稅遲遲未能出臺(tái)主要還是利益問題。這里涉及到太多人的利益調(diào)整與再分配，包括政策制定者自身和對(duì)政策制定有很大影響力的階層。另外還有幾方面的阻礙。第一，決策層擔(dān)心此舉用藥太猛導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌，危及金融安全及整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，不敢貿(mào)然出臺(tái)政策；第二，已經(jīng)持有房產(chǎn)的人會(huì)不會(huì)反應(yīng)過激，影響社會(huì)穩(wěn)定；第三，一旦開征，是一刀切還是設(shè)置各種減免與區(qū)分細(xì)則？一刀切可操作性強(qiáng)，但推行起來阻力會(huì)很大。但如果加上各種減免細(xì)則，恐怕不是現(xiàn)有稅收征收體制與隊(duì)伍能夠勝任的。
至于多久才能出臺(tái)，主要看各方利益集團(tuán)角力以及市場(chǎng)時(shí)機(jī)。目前來看，決策層對(duì)物業(yè)稅的意見基本統(tǒng)一，勢(shì)在必行，就是一個(gè)時(shí)機(jī)問題，啟動(dòng)最遲也不會(huì)超過三四年。
郭鈞：現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況復(fù)雜的根源在于住房保障的力度不足。政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和干預(yù)，不僅要糾正住宅市場(chǎng)的缺陷，確保住宅市場(chǎng)供需平衡，而更重要的是實(shí)現(xiàn)住房公平，即運(yùn)用再分配手段，通過住房政策和制度，縮小中低收入階層和其他收入階層的居住水平差距，使其達(dá)到政府規(guī)定的住房水平和合適的居住環(huán)境。只有做到了“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，市長(zhǎng)歸市長(zhǎng)”，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
再說，高房?jī)r(jià)不完全是壞事，它也是調(diào)整和平衡社會(huì)財(cái)富的工具。要想解決富人多買房的問題，應(yīng)該從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)入手。在保障中低收入家庭住房基本需求的前提下，通過轉(zhuǎn)移支付進(jìn)一步提高奢侈住房的房?jī)r(jià)，可以使富人為過度消費(fèi)付出更大的代價(jià)。警惕稅后的“雙刃劍”主持人：一旦物業(yè)稅開征，它的賦稅對(duì)象將會(huì)包括各個(gè)收入階層的人。對(duì)于各個(gè)收入階層的人來講，物業(yè)稅有哪些利弊呢，它在多大程度上影響甚至改變?nèi)藗兊纳睿?/p>
陳杰：總體上，在短期內(nèi)各階層都會(huì)增加支出負(fù)擔(dān)。不管已經(jīng)持有住房的人還是正在租房的人。租房人會(huì)因?yàn)榉繓|持有住房成本增加轉(zhuǎn)嫁到租金上而增加負(fù)擔(dān)。但長(zhǎng)期來看，如果房?jī)r(jià)因此下降，或漲幅大大放緩，那么對(duì)于尚未買房的人來說是大大增加了他們購(gòu)買自己住房的可能性。對(duì)于多數(shù)已經(jīng)持有住房的人來說，都增加了進(jìn)一步改善住房的可能性。同時(shí)，空置住房會(huì)迅速減少，意味著租房市場(chǎng)的房源會(huì)大大增加，租金會(huì)降低或基本持平。
從直接效應(yīng)上來說，物業(yè)稅更多不利高收入階層。對(duì)于中低收入階層來說，物業(yè)稅雖然絕對(duì)數(shù)不大，但也可能造成比較沉重的額外負(fù)擔(dān)。如果能在物業(yè)稅征收過程中細(xì)心設(shè)立免征額和起征點(diǎn)，比如發(fā)改委課題組建議的第一套住房90平方米免稅（再限定非高檔住房更合理），這樣看起來更公平，也有利于推廣。但從另一方面來說，這么多細(xì)節(jié)會(huì)大大增加物業(yè)稅的操作與管理難度，而且當(dāng)前政府對(duì)個(gè)人與家庭收入還難以完整掌握。
公衍奎：物業(yè)稅的開征能引導(dǎo)適時(shí)、適度的住房資源消費(fèi)，促進(jìn)“代際公平”，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。但也應(yīng)該看到它消極的一面。
首先，物業(yè)稅的開征必然面臨稅務(wù)執(zhí)行的成本問題。物業(yè)評(píng)估、稅務(wù)征收、稅務(wù)稽查的人力資源成本和行政成本都會(huì)增大�？上攵@些成本最終會(huì)加大擁有房產(chǎn)的老百姓的課稅負(fù)擔(dān)。
其次，物業(yè)稅也可能拉大地區(qū)差距，包括同一個(gè)城市不同地段之間加速分化。因?yàn)樵礁挥械牡貐^(qū)，房?jī)r(jià)也越高，地方政府從物業(yè)稅獲得的收入越高，也就越有錢進(jìn)行公共投資，反過來進(jìn)一步增加了該地區(qū)的吸引力，大量高收入階層向內(nèi)遷入，再次抬高了房?jī)r(jià)，再帶來地方財(cái)源充足，對(duì)該地區(qū)是一個(gè)良性循環(huán)。但代價(jià)是貧窮地區(qū)地方財(cái)政收入緊張，人口遷走，陷入惡性循環(huán)。同時(shí)這意味著大量的優(yōu)質(zhì)公共品、公共資源會(huì)被高收入階層壟斷獨(dú)占。所以如果征收物業(yè)稅，物業(yè)稅的收入如何分配，如何防止“越富有的地區(qū)越富有，越貧困的地區(qū)越貧困”也是個(gè)大問題。不為調(diào)控房?jī)r(jià)而生主持人：物業(yè)稅被稱之為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“內(nèi)在穩(wěn)定器”。您認(rèn)為物業(yè)稅的開征會(huì)對(duì)我國(guó)樓市產(chǎn)生什么影響？有人猜測(cè)，由于分次、分年征收的物業(yè)稅會(huì)取代目前一次性繳納的土地出讓金，或者由于物業(yè)稅能抑制房地產(chǎn)需求，因而會(huì)降低房?jī)r(jià)。是這樣嗎？
郭鈞：在房?jī)r(jià)越漲越高的壓力下，很多人都寄希望于物業(yè)稅能平抑房?jī)r(jià)，我實(shí)在是想不通這其中的道理。今天房?jī)r(jià)高漲的原因，首先是民眾的需求旺盛和購(gòu)買力日益強(qiáng)大，其次是投機(jī)性資金（熱錢）入市炒作，當(dāng)然也有一些富人購(gòu)買多套房產(chǎn)的情況。物業(yè)稅抑制消費(fèi)并且增加持有成本、促進(jìn)資本流動(dòng)，這與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控目的是矛盾的。
對(duì)樓市的調(diào)控也應(yīng)主要針對(duì)流動(dòng)性過剩下手，物業(yè)稅不針對(duì)交易成本，反而提高了置業(yè)者的持有成本，刺激他們追求短期炒作獲利，因此，物業(yè)稅的開征對(duì)樓市的調(diào)控只能起到反作用。
陳杰：從長(zhǎng)期來看，物業(yè)稅能抑制炒作與囤房，但在短期內(nèi)可能會(huì)給樓市走勢(shì)帶來很大的不確定性。物業(yè)稅能不能降低房?jī)r(jià)，取決于增加的持有成本到底在多大程度上會(huì)影響消費(fèi)者/投資者對(duì)住房的持有意愿。但我個(gè)人認(rèn)為，目前市場(chǎng)上基本形勢(shì)還是供不應(yīng)求，各方對(duì)樓市的預(yù)期展望普遍還是比較樂觀。持有成本的增加畢竟是邊際上的，不會(huì)對(duì)全局和市場(chǎng)基本面發(fā)生太大的改變。
至于征收物業(yè)稅后就取消土地出讓金，進(jìn)而得出房?jī)r(jià)會(huì)下跌，這完全是誤解、誤讀。物業(yè)稅和土地出讓金完全是兩回事，一個(gè)是持有環(huán)節(jié)發(fā)生的，一個(gè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的。
董藩：物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有影響的。當(dāng)然，在稅種未出臺(tái)前，這種影響主要表現(xiàn)為對(duì)預(yù)期的干預(yù)；出臺(tái)以后的影響，則取決于實(shí)際稅收壓力的大小。開征物業(yè)稅是能促使房地產(chǎn)資源的合理分配與利用，但它本身沒有很強(qiáng)的抑制物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的功能。從歷史上看，也沒有出現(xiàn)過因?yàn)槲飿I(yè)稅而使房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)象。決定房?jī)r(jià)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系，稅收的作用主要體現(xiàn)在社會(huì)財(cái)富再分配上。舉個(gè)反例吧，英國(guó)和美國(guó)都征收了物業(yè)稅，可是最近幾十年它們的房?jī)r(jià)也漲得很快。
“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房?jī)r(jià)下降”的說法，在社會(huì)上廣為流傳，讓公眾充滿期待。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部官員在多個(gè)場(chǎng)合不約而同對(duì)此澄清，并明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。因此這種房?jī)r(jià)下跌的理由就毫無根據(jù)可言。
其實(shí)，我們也可以從理論上得出“物業(yè)稅中不應(yīng)包含土地出讓金”的結(jié)論。物業(yè)稅作為稅收的一種，與土地出讓金有著本質(zhì)上的不同。物業(yè)稅是國(guó)家利用政權(quán)強(qiáng)制實(shí)施的稅種，依靠的是行政手段，其功能既有社會(huì)功能，又有經(jīng)濟(jì)功能，還有政治功能。它將促進(jìn)與土地有關(guān)的財(cái)富由私人向公共主體轉(zhuǎn)移。而土地出讓金實(shí)現(xiàn)的是土地作為生產(chǎn)要素的價(jià)值，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地出讓金即土地價(jià)格的形成依靠的是市場(chǎng)機(jī)制。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目的就是要讓市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性、決定性的作用，這也就從本質(zhì)上決定了物業(yè)稅改革不會(huì)舍棄市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)。
