“我準備今年結婚，目前正到處找房，之前已經買了一套小戶型，現(xiàn)在想買一套大戶型，如果物業(yè)稅開征的話，我到時時的負擔會不會很重？”日前，國家稅務總局相關負責人在前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，我國正在進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，試點有有望明年“轉實”，于是，準備買房的黃先生發(fā)出了以上的擔憂。與此同時，程女士也很苦惱，她目前有兩套物業(yè)，一套自住，一套用于出租，如果果物業(yè)稅開征，對她用于出租的房子可能會有影響。種種跡象表明，物業(yè)稅開征的步伐已經越來越近。
已有10省區(qū)市“空轉”運行物業(yè)稅
據(jù)了解，備受矚目的物業(yè)稅推進工作正在有序展開。國家稅務總局和財政部近日批準安徽、河南、福建、天津4省市為房地產物業(yè)稅模擬評稅試點地區(qū)，加上首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，目前已有10省區(qū)市開始物業(yè)稅征收“空轉”運行。
據(jù)悉，物業(yè)稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。物業(yè)稅“空轉”運行，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
國家稅務總局相關人士表示，物業(yè)稅基本框架已經確定，將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在一些建房子買房子時需要繳納的稅，放到買房以后按年繳納。有人士透露，有望明年在現(xiàn)有10個試點省區(qū)市中選擇部分地區(qū)進行物業(yè)稅“實轉”運行。
理論上，物業(yè)稅會令房價降三四成
有專家認為，如果開征物業(yè)稅，在理論上說，最直接的結果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。因為據(jù)估算，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，包含房地產開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著下降。
據(jù)地產研究機構人士分析，從理論上說，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考慮到發(fā)展商在經營中的其他因素，房價也將有三四成的降幅。
活躍二手房交易，改變“土地財政”
北京房地產投資專家賈臥龍認為，房價能夠在調控之下保持繼續(xù)上漲的勢頭，根本原因就是市場上的供求關系嚴重失衡。而加息、提高首付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒有起到根本性的作用。
開征物業(yè)稅將直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。因為“物業(yè)稅”是以房屋價值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說，房屋價值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負重稅，若是用于投資用途的，出租的費用趕不上交納的稅費，投資回報期大大延長�！吧唐贩康耐顿Y價值幾乎失去，市場上購買房產用于投資的人群將大大減少�！�
賈表示，對于房屋的持有環(huán)節(jié)加重稅必然會引起二手房市場的活躍，那些擁有多套房產的持有者必然出售手中多余房產，那些空置的房屋也將被推向市場。當非剛性需求減少，在市場供應量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場上的供需關系將趨于平衡。
國民經濟研究所所長樊綱則認為，開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調控房價，其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式，穩(wěn)定政府稅收來源，避免“土地財政”。
爭議：開征物業(yè)稅，發(fā)展商也不會降價
不過，理論歸理論，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商以及中介人士對“開征物業(yè)稅可以降低或者平抑房價”存在不同的看法。
一位不愿意透露姓名的發(fā)展商告訴記者，開征物業(yè)稅，減輕的反而是發(fā)展商的開發(fā)負擔，但發(fā)展商是不愿意看到房價降低的，可能會通過品牌塑造、對產品進行升級等手段繼續(xù)提升樓價，最終消費者還是最大的“被誤傷者”，因為買房門檻不但沒有降低，而且變成“買房不容易養(yǎng)房更不容易”。
有中介人士坦言，在當前的市場，發(fā)展商賺錢都賺瘋了，樓價早已背離了成本，就算是物業(yè)稅開征，也對發(fā)展商的利潤沒什么損害，到時負擔重的照樣是購房者。
北京大學經濟所房地產金融研究中心主任馮科指出，如果是象征性試點征收，整體性的實質影響肯定有限，只是起到一個嚇唬人的作用，也將給試點城市帶來一定的不公平，將遭到試點城市人民的反對，這樣很難行得通。
關注焦點:最關鍵的仍未有答案
稅率：統(tǒng)一稅率還是不同稅率？
據(jù)了解，目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式，如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產物業(yè)稅需要定期對房產價格進行評估，每年按評估價值對房產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。
有業(yè)內人士認為，考慮到首次開征房地產稅，稅率可能會在0.3%至0.8%之間。也有一種說法認為，全國實行統(tǒng)一稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。
起征點：140平方米將成界定點？
業(yè)內專家認為，雖然“空轉”并沒有提出起征點的問題，但從政策上看，國家偏向鼓勵90平方米以內的戶型開發(fā)和消費，對140平方米以下的普通住宅也沒有進行過多限制性干預，對140平方米以上的大戶型開發(fā)和消費持抑制態(tài)度。因此，140平方米很可能成為物業(yè)稅征收的一個界定點。但未達到這個面積的是否真的會免征，仍要建立在完成了全國性的房源普查工作之后才有定論。
征收對象：普通房與豪宅齊征？
由于我國產權登記制度還不夠完善，房產信息還不完備，所以在具體操作過程中細節(jié)問題還有待解決，“比如新房與舊房是否應該區(qū)分對待，普通住宅與高檔住宅是否都要征收等。”如果涉及房產的稅費都轉移到房產保有者的話，那么在物業(yè)稅開征前已經購房的人就涉及重復征稅問題。而且，如果物業(yè)稅開征房價真有所下跌，那么對已購房者也是一個影響。
業(yè)界聲音
“對多次置業(yè)者影響大”
經緯地產項目發(fā)展及研究部副經理吳定金現(xiàn)在物業(yè)稅開征的很多細節(jié)都沒有確定，比如稅率、征收對象和起征點等，所以對市場的影響力度不好判斷，但可以肯定的是，對準購房者以及持有多套物業(yè)者的心理影響是很大的，擔心以后的持有成本太高。因為傳聞中，可能稅率是1-3%，也就是說100萬的房子，每年就要交1-3萬元，投資者可能會因此調整自己的投資策略。假如開征的稅率不低，對多次置業(yè)者的影響是不小的，而當前廣州樓市的核心買家正是這批多次置業(yè)者，這樣一來，對廣州的樓價可能會有影響，體現(xiàn)在降價或者增幅放緩。另外，開征物業(yè)稅還要注意一個問題，就是要有嚴格的法律護航，香港就是如此。否則我們就算開征物業(yè)稅，也難以實施到位。
“我贊成開征物業(yè)稅”
北師大珠海學院不動產學院副院長、教授金貽國：我們現(xiàn)在的稅費政策是開發(fā)階段稅負比較重，但是占有階段幾乎沒有稅，這是不正常的，特別在我們人多地少的情況下，房地產已經在相當長的一段時間內供不應求，所以應該盡量遏制更多的人擁有多套住房，所以不管有多少困難，開征物業(yè)稅我是贊成的。
他山之石 香港物業(yè)稅
香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房地產持有人、權益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊合作社購買樓宇者。應稅物業(yè)包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農地）和建筑物。免稅項目包括：全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業(yè)；社會或商會擁有的物業(yè)。
物業(yè)稅的計稅依據(jù)是應評稅凈值，即應評稅值扣除擁有人支付的差餉后，減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。應評稅值為換取物業(yè)使用權而付出的代價確定，包括租金、為樓宇使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、由住戶支付的擁有人開支（如修理費）等等。稅率為15%.如應課征物業(yè)稅的收入以包括在納稅人所得的利潤內評定利得稅，物業(yè)由擁有人自用作商業(yè)用途，則已繳付的物業(yè)稅可從已評定的利得稅內扣除。物業(yè)稅按年繳納。物業(yè)擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務當局確定其納稅責任，該記錄必須最少保存7年。
加拿大物業(yè)稅
加拿大的溫哥華，地產財政的主要來源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財政收入的58.4%、而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價值（土地和房屋）按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。
依據(jù)評估總價值征收地稅，不按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的評估總值的0.5～15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產，地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30-50%.除此以外，不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。
南方都市報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
