房?jī)r(jià)在中央政府的“調(diào)控組合拳”下依然“高燒不止”，一些城市已經(jīng)嚴(yán)重超出了普通消費(fèi)者的接受范圍，甚至開始影響社會(huì)和諧問題。對(duì)此，國(guó)稅總局已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬“物業(yè)稅”評(píng)稅試點(diǎn)。并且，將于明年有望在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”。
商品房?jī)r(jià)必降無疑
政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施從金融、行政等方式出發(fā)，卻未真正撼動(dòng)房?jī)r(jià)的根本構(gòu)成，也未能真正改變市場(chǎng)上的供需矛盾。但是“物業(yè)稅”一旦開始征收，其效應(yīng)絕不只體現(xiàn)于對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制上。
稅收一直是政府調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿，它能對(duì)社會(huì)財(cái)富再分配起到良好的推動(dòng)作用。在我國(guó)，房地產(chǎn)契稅、開發(fā)商交納的土地出讓金基本上都是一次性交的。而在這個(gè)賣方市場(chǎng)的條件下，這些稅費(fèi)都將加入到房?jī)r(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房?jī)r(jià)如此之高與高額的稅費(fèi)是分不開的。
普通商品房?jī)r(jià)格中，稅費(fèi)、開發(fā)商利潤(rùn)是房?jī)r(jià)的主要組成部分，其中稅費(fèi)包括開發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果開征“物業(yè)稅”則將徹底改變這種商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成方式，將這些費(fèi)用分期由政府收取，均攤到房屋的保有階段。如此一來，開發(fā)商不必集中將如此多的稅費(fèi)一次性交納，開發(fā)成本必將大幅度下降，商品房?jī)r(jià)格也將下降無疑。
市場(chǎng)供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)
房?jī)r(jià)能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，根本原因就是市場(chǎng)上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。而投資需求旺盛又是市場(chǎng)需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調(diào)控的重要一步。而加息、提高首付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒有起到根本性的作用。
開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大。因?yàn)椤拔飿I(yè)稅”則是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。也就是說，房屋價(jià)值如果提升了，則購(gòu)房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)。商品房的投資價(jià)值幾乎失去，市場(chǎng)上購(gòu)買房產(chǎn)用于投資的人群將大大減少。
并且，對(duì)于房屋的持有環(huán)節(jié)加以重稅必然會(huì)引起二手房市場(chǎng)的活躍，那些擁有多套房產(chǎn)的持有者必然出售手中多余的房產(chǎn)，那些空置的房屋也將被推向市場(chǎng)。當(dāng)非剛性需求減少，市場(chǎng)供應(yīng)量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場(chǎng)上的供需關(guān)系將趨于平衡，購(gòu)房者也將理性對(duì)待房地產(chǎn)消費(fèi)。
中國(guó)樓市徹底顛覆
開征“物業(yè)稅”后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底顛覆“房款高”的現(xiàn)狀，成為“買房容易養(yǎng)房難”的狀態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房的大量上市，許多購(gòu)房者肯定會(huì)進(jìn)入觀望階段，開發(fā)商若再想單方面提高房?jī)r(jià)將非常困難。
在降低房?jī)r(jià)和抑制投資的同時(shí)，開征“物業(yè)稅”從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看也將避免地方政府“以地生財(cái)”的腐敗現(xiàn)象，并對(duì)優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)、促進(jìn)小戶型發(fā)展等作用，最終則是通過它來推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。焦點(diǎn)寧波房地產(chǎn)網(wǎng)
但我國(guó)地域廣大，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，物業(yè)稅的征收還需要更加完善的制度和先進(jìn)科學(xué)的管理方式，所以開征“物業(yè)稅”任重而道遠(yuǎn)。
寧波地產(chǎn)精英總博客圈 賈臥龍
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
