從2月1日起，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征以30-60%不等的土地增值稅。這一消息無異于一枚重磅炸彈，在市場(chǎng)上引起了巨大的震動(dòng)，人們預(yù)期，這一稅種開征后，房地產(chǎn)企業(yè)壓力陡增，利潤(rùn)將大幅受挫。
然而，它的功效未必如我們所想的一樣良好。
土地增值稅并不是新生兒，14年前的1993年就已出臺(tái)，一開始我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，這一政策被擱淺，后來樓市火爆起來了，但地方政府把房地產(chǎn)企業(yè)視為掌上明珠，“不忍心”對(duì)其征收這一稅種，政策再度遇冷�，F(xiàn)在國(guó)稅總局重拾土地增值稅，很難一下子對(duì)市場(chǎng)上長(zhǎng)期以來的利益群有實(shí)質(zhì)觸動(dòng)，要知道，以前無論是“國(guó)六條”還是“國(guó)八條”、限外令，效果都大打折扣，大中城市房?jī)r(jià)仍然節(jié)節(jié)攀升，外資并購(gòu)在短暫的間歇后卷土重來。
本次出臺(tái)的土地增值稅政策與過去最大的區(qū)別在于，清算條件發(fā)生了本質(zhì)變化。13年前征收時(shí)以項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記為結(jié)算結(jié)點(diǎn)，而現(xiàn)今項(xiàng)目一立項(xiàng)就成為結(jié)算單位。這一點(diǎn)是明顯的進(jìn)步。但是據(jù)筆者了解，籠統(tǒng)地說“向房地產(chǎn)企業(yè)征收30-60%的土地增值稅”是不準(zhǔn)確的，在操作過程中有一個(gè)計(jì)算公式，最后“落地”時(shí)的稅率和幅度已變得很低，對(duì)財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的觸及只是九牛之一毛。
有人擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把新增的稅負(fù)向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁，最后房?jī)r(jià)不降反升。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅，以及討論已久的物業(yè)稅等的開征早有預(yù)期，比如由于深圳于2005年末率先提出恢復(fù)土地增值稅，如今如萬科等多家地產(chǎn)商已計(jì)提了該部分稅收。明確的預(yù)期使得更多的房地產(chǎn)商未雨綢繆，甚至又開始新一輪的走穴行動(dòng)。
所以指望一紙土地增值稅的規(guī)定能對(duì)中國(guó)樓市有大的改觀，只能是一廂情愿的情緒化思維。資本過剩、企業(yè)商品價(jià)格不斷創(chuàng)新高等客觀因素決定了短期內(nèi)我國(guó)的房?jī)r(jià)仍然是不斷攀升的，而且速度不會(huì)比往昔慢多少�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)回過頭來想一想，抑制房?jī)r(jià)上漲，怎么總是在稅收上打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)呢？不久前央行貨幣委員會(huì)委員樊綱建議馬上征收物業(yè)稅，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰透露建設(shè)部將對(duì)大戶型征收保有稅。
稅收是重要的宏觀調(diào)控工具之一，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，稅收的負(fù)效應(yīng)卻越來越大，甚至陰霾叢生。眾多稅收或許能對(duì)交易量有一定的抑制作用，但未必能抑制房?jī)r(jià)。神通廣大的房地產(chǎn)商和外資基金不但不會(huì)望而生畏，反而將采用更為曲線和隱諱的投資手段來達(dá)到利益最大化的惟一目的，結(jié)果是，交易費(fèi)用越來越高，政策執(zhí)行力度和公信力大打折扣。
在筆者看來，土地增值稅可能又是房地產(chǎn)市場(chǎng)上一處“看起來挺美”的風(fēng)景，無論如何我們沒有理由樂觀起來。所以一方面筆者建議普通購(gòu)房者在每每政策出臺(tái)時(shí)，能理性地審時(shí)度勢(shì)，另一方面，也希望相關(guān)行政部門，轉(zhuǎn)變以征稅為主要手段的調(diào)控思路，事實(shí)上動(dòng)輒征稅是違背法治經(jīng)濟(jì)原則的。
