繼二手房開征土地增值稅后，北京地稅部門將從明年1月1日起，對新房中的普通住宅征收1％的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。
關注北京土地增值稅新政策出臺
昨天，北京市地方稅務局發(fā)布的《關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》稱，自2007年1月1日開始，除政府批準的經(jīng)濟適用房和限價房外，本市房地產(chǎn)開發(fā)商預（銷）售商品房取得的收入，一律按1%預征土地增值稅。其中，“預售收入”是指在項目全部竣工土地增值稅清算前取得的。
據(jù)北京地稅相關負責人解釋，原來新房征收土地增值稅的政策是：普通住房不征，非普通住房按0.5%征收，商業(yè)用房按1%征收�！霸瓉矶惵时容^多，現(xiàn)在統(tǒng)一了稅率，簡化了征收環(huán)節(jié)的程序。”其中“普通住宅”是指單棟號內(nèi)戶平均建筑面積140平方米（含）以下的。加上12月1日二手房非普通住宅征收土地增值稅，以及明年4月份將出臺的的非普通房產(chǎn)保有稅，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的意圖已經(jīng)很明顯，一方面規(guī)范房地產(chǎn)市場收費，另一方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，但筆者認為，在如今政策密集出臺的關鍵時刻看，國家多少有點趁火打劫的味道。
土地增值稅新政策必將推動房價再度上漲
新政策出臺對房價會產(chǎn)生什么樣的影響呢？顯然這是大眾關心的重要問題。雖然土地增值稅的征收對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會否將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，助漲房價呢？
相關專家和業(yè)內(nèi)人士均予以否認。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)負責人雷華表示，今年下半年，北京房地產(chǎn)市場住宅售價與成本之間的差距拉大，開發(fā)商的獲利空間增加，1％的成本增加不會轉(zhuǎn)嫁給消費者。偉業(yè)顧問總經(jīng)理林潔透露，開發(fā)商對每個項目都有5％左右的不可控成本預算，1％的成本增加應該在開發(fā)商的承受范圍內(nèi)。他還強調(diào)，房價的漲跌最終取決于供求關系，與住宅開發(fā)成本沒有必然聯(lián)系。
筆者認為專家專家的言論存在一定的漏洞。稅費的轉(zhuǎn)嫁是需要條件具備的，這個無可非議。比如二手房的交易，眾所周知，關于二手房交易的稅種今年出臺了很多，比如營業(yè)稅，個人所得稅和土地增值稅，幾乎每個稅種出臺都引起了房價的上漲，原因就是強勁的市場需求在支撐著房產(chǎn)交易，而處于賣方市場的房地產(chǎn)交易市場，增加的稅費實現(xiàn)由賣方向買方的轉(zhuǎn)嫁是很容易實現(xiàn)的，所以稅費的轉(zhuǎn)嫁需要強勢市場需求的支撐。然而我們的房地產(chǎn)市場的供求狀況怎么樣呢？市場需求強勁，房產(chǎn)供需不僅存在結(jié)構(gòu)性的矛盾，更存在總量上的矛盾，作為市場需求主體的普通住宅遠不能滿足市場的需求，而房價的上漲主要因素是來自市場供求的影響。今年前10個月，北京二手房價格同比上漲25%以上，剔除經(jīng)濟增長帶來的正常增長，將近20%的增長來自于市場供求和稅費的出臺。從市場基本的供求可以看出，稅費的轉(zhuǎn)嫁是存在空間的，完全可以實現(xiàn)100%的轉(zhuǎn)嫁。
我們不指望開發(fā)商會把這部分稅費給消化掉，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費應該是由開發(fā)商自己來掏腰包，但是不要忘了，消費者是開發(fā)商的衣食父母，開發(fā)商增加的稅費一定會在消費者身上找到彌補。這個事實是肯定的，即使不在房價中得到體現(xiàn)，也會在其他的方面找補，別奢望開發(fā)商去學雷鋒，筆者懷疑房價即使沒有變化，夜會在房屋的質(zhì)量上打折扣，這樣的事情還少嗎？住房建成后，有人對住房的質(zhì)量負責嗎？住房驗收的時候，掌管住房質(zhì)量監(jiān)督的部門真正盡到責任了嗎？這么多漏洞的存在，誰能保證我們的開發(fā)商不會在住房的質(zhì)量上做手腳？是什么養(yǎng)活了開發(fā)商們？是消費者的生命，筆者不知道開發(fā)商在花著消費者的養(yǎng)命錢的時候，怕不怕自己被指著脊梁骨？
政府在房價問題上需要強硬姿態(tài)而非趁火打劫
國家有心出臺政策調(diào)控房價，而我們看到稅費政策的出臺造成的增長要大于稅費的增加，原因就在于稅費的出臺并沒有控制住房價的上漲，反而為房價增添了不穩(wěn)定因素，而且房地產(chǎn)市場特殊利益關系的存在導致的政府在房價調(diào)控上的無作為或者少作為，并不能給市場以穩(wěn)定的因素，更重要的是高層政府雖然有穩(wěn)定房價的意愿和決心，但是調(diào)控工具的缺乏致使政府的意愿難以成為現(xiàn)實，而且單純稅費的調(diào)控根本動搖不了政府和開發(fā)商結(jié)成的利益集團，沒有強勢的行政干預作為保障，政府調(diào)控房價的口號成了名副其實的空話，這樣的情況下，民眾心中形成的是對政府的不穩(wěn)定預期，那么政策出臺增加的更是不穩(wěn)定因素，市場的恐慌會進一步把政策的不穩(wěn)定因素放大，形成的市場動蕩往往要比稅費規(guī)模要大的多。因此政府政策的出臺不僅帶來了房價的更大程度的上漲，而且把民眾更加的推進了恐慌的預期之中，那么政府的政策其實是幫了倒忙的，政府在這個時候頻繁出臺稅收政策，已經(jīng)很明顯有趁火打劫的意思了。
之前聽說韓國的建設部長因為房價問題而自動辭職，這給了韓國民眾巨大的鼓舞，雖然政府實際上是調(diào)控不好房價的，但是韓國政府的姿態(tài)讓韓國人民吃了定心丸，房地產(chǎn)市場也不會過于恐慌。而我們的政府怎么樣呢？決心是很好的，政策接二連三的出臺，房價卻跟著節(jié)節(jié)攀升，政府的決心不僅沒有起到穩(wěn)定房價的作用，更沒有穩(wěn)住市場的信心。民眾不僅對政府的政策失去信心，也對政府失去信心。我們需要的不是政策，我們需要的是政府的姿態(tài)。誰都知道，開發(fā)商和地方政府都是利益集團，要想調(diào)控房價，首先要打破這樣的利益集團，這樣政府的政策才能真正令行禁止。各地政府都是托市的，中央政府的政策到地方便失去了效力。未來房產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)要真的改變，國家的政策真正惠及大眾，中央政府自上而下的強勢的行政干預是必要的。沒有強勢的行政干預房價是不可能降下來的，房產(chǎn)的供應結(jié)構(gòu)也難以達到九部委的目標，那么市場的水深火熱的狀況就無法改變，國家征稅趁火打劫的現(xiàn)象就永遠得不到扭轉(zhuǎn)。
以前出臺的稅收政策已經(jīng)造成了房價的上漲，多余的稅收政策不但沒有效用，反而是趁火打劫的嫌疑，政府的舉措不僅會失去市場更會失去民心，希望有關當局能夠慎之又慎。
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建設部副部長劉志峰12月16日透露：今后，將通過鼓勵小戶型設計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。此前，北京在住房建設規(guī)劃中亦曾提出對大戶型收稅。相關人士表示，上海的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時間。當務之急是改善小戶型的質(zhì)量，逐步提高小戶型的市場供應比例。
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費的缺失導致房產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)非理性化
根據(jù)來自建設部門的數(shù)據(jù)，我國人均住宅面積去年底達到26.1平方米。據(jù)建設部今年4月的調(diào)研，中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。從結(jié)構(gòu)上可以看出，住房供應結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重高端化的現(xiàn)象，造成的結(jié)果是房地產(chǎn)市場供求的苦樂不均，占房產(chǎn)需求主體的中小戶型需求嚴重不能滿足需求，一個數(shù)據(jù)就是關于北京的經(jīng)濟適用房的供求比例為1比13，而大戶型等住宅和商用房產(chǎn)處于空置的狀態(tài)，可謂幾家歡樂幾家愁……詳細進入>>>
知識小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務人，應當按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營此房并獲得相當標準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請按照最新調(diào)整。
