中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓分析：以一家三口人的平均值計(jì)算，一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平米，而我國(guó)各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國(guó)家有關(guān)部門允許的浮動(dòng)范圍是20%.120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個(gè)界定值。
王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證，定睛看去，上面標(biāo)明的建筑面積為146.7平米，他開始擔(dān)心起來。因?yàn)樗ㄟ^朋友打聽到，即將開征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點(diǎn)可能是144平米：“我家房子差了兩平米，正在這個(gè)檻上，冤！”
什么是房產(chǎn)物業(yè)稅？
12月15日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰一語點(diǎn)破個(gè)中玄機(jī)：就像買車一樣，雖然買的時(shí)候掏了一二十萬元錢，但要用車，各種費(fèi)用包括養(yǎng)路費(fèi)等也不便宜，有的時(shí)候買得起用不起。將來對(duì)大戶型住宅也會(huì)采取相似措施。
他還透露，建設(shè)部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)”稅費(fèi)的問題，以此引導(dǎo)對(duì)中小套型住宅的消費(fèi)。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)”的集中代表正是物業(yè)稅。隨后，業(yè)界和媒體嘩然。
房產(chǎn)界認(rèn)為，這將會(huì)帶來整個(gè)行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟(jì)貧；此舉是否會(huì)降低百姓購(gòu)房門檻，有沒有可能增加購(gòu)房者的稅負(fù)？”更多人產(chǎn)生疑慮：多大的房子才算“富”？已經(jīng)買了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？
這些疑問將在未來一年里得到徹底解決。據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓透露，國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國(guó)性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時(shí)間，“只有完成了這項(xiàng)基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)�！眲⒒刚f。真正推行物業(yè)稅要到2008年。
降低目前房?jī)r(jià)最高可達(dá)35%
2006年5月底，物業(yè)稅改革國(guó)際研討會(huì)在北京召開。按照既定規(guī)劃，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國(guó)實(shí)行物業(yè)稅改革的3個(gè)備選方案：
一是“小改”方案：征收對(duì)象保持現(xiàn)有格局不變，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進(jìn)行合并調(diào)整。二是“中改”方案，即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。
劉桓認(rèn)為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的主要問題集中在城市。
據(jù)了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個(gè)，而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費(fèi)有40余種，有的地方甚至多達(dá)近100種。這些稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對(duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負(fù)最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀�，這客觀上刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。
劉桓介紹說：“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，不符合國(guó)際慣例�！彼^物業(yè)稅簡(jiǎn)單地說，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購(gòu)買者在買房階段稅費(fèi)降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來間接向房產(chǎn)消費(fèi)者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M(fèi)者直接征收。從理論上說，購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)消費(fèi)者支付的購(gòu)房成本自然降低，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著下浮。
財(cái)政部財(cái)科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”這樣的“專業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致許多城市房?jī)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。
因此，根據(jù)預(yù)測(cè)，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房?jī)r(jià)降低10-20%，降價(jià)幅度最高甚至可達(dá)35%以上。
據(jù)估算，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中，成本就下降了29.57%.理論上講，目前每平方米售價(jià)在6000元的房子，新政策出臺(tái)后按每平方米4200元銷售就可贏利。
同時(shí)，劉桓分析，由于物業(yè)稅帶來的購(gòu)房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會(huì)因養(yǎng)房費(fèi)用的增加而拋房，促進(jìn)房屋資源的再分配。
跡象表明，物業(yè)稅的推行勢(shì)必會(huì)降低購(gòu)房者購(gòu)房門檻。
為何專家推定為144平米？
“如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢買的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費(fèi)，全社會(huì)用來提供國(guó)民財(cái)富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國(guó)民財(cái)富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費(fèi)占用，這對(duì)社會(huì)發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負(fù)，要么你把這個(gè)大園子用于經(jīng)營(yíng)性用途，比如說改成能為國(guó)民財(cái)富帶來增量的星級(jí)酒店。迫使富人不能浪費(fèi)有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。”
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮舉例說，這就叫“抑富”，目的在于使有限資源得到合理均衡。對(duì)于“濟(jì)貧”，張學(xué)誕的解釋是：對(duì)一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對(duì)特別貧困家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策。
從房屋面積上而言，目前，部分專家認(rèn)為貧富之間的界定值為144平方米。
劉桓說，這個(gè)數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認(rèn)為，按照國(guó)際通行做法結(jié)合我國(guó)人均住房實(shí)際情況，將人均居住面積確定為40平米最為合適。那么，以一家三口人的平均值計(jì)算，一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平米，而我國(guó)各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國(guó)家有關(guān)部門允許的浮動(dòng)范圍是20%.120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個(gè)界定值。
也就是說，房屋面積在144平米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但此種說法沒有得到國(guó)家有關(guān)部門的印證。最終落實(shí)的物業(yè)稅起征面積，建設(shè)部有關(guān)人士說：“這是一個(gè)首要解決的問題，但目前尚未確定。”
衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)的負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，征收物業(yè)稅有對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90-140平方米房型的開發(fā)和購(gòu)買，但是對(duì)140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。
開征物業(yè)稅重點(diǎn)是第二套住房？
物業(yè)稅的征收并非一個(gè)界定值所能解決，問題千絲萬縷。
劉桓認(rèn)為，作為財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能，因此對(duì)消費(fèi)者第一套房產(chǎn)可能會(huì)采取免稅或減稅的政策，主要是對(duì)消費(fèi)者擁有的第二套住房征稅。
但是，什么是第二套住房呢？
陳淮分析：一個(gè)富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價(jià)值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機(jī)關(guān)的干部按級(jí)別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時(shí)單套面積沒有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀(jì)80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個(gè)“第二套”恐怕就不該課以重稅。因?yàn)椴徽摪锤刹孔》繕?biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。
因此原則說，物業(yè)稅應(yīng)按個(gè)人持有的資產(chǎn)價(jià)值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
還有一個(gè)人們最為關(guān)注的問題，就是開征物業(yè)稅時(shí)是不是只對(duì)此后購(gòu)入的新房征收，以前買的就不能再追征了？
陳淮切中要點(diǎn)地分析說，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè)“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對(duì)占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對(duì)所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。
正因此，我國(guó)將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定，每年交納的物業(yè)稅稅率將隨市場(chǎng)房?jī)r(jià)變化而有所提升。
物業(yè)稅起征稅率0.8%？
現(xiàn)供職于中國(guó)土地勘測(cè)院政策研究中心的章波，還在南京大學(xué)城市與資源學(xué)系讀書時(shí)，就和老師黃賢金等人完成了一篇關(guān)于物業(yè)稅的論文。
最近，他的這篇論文，應(yīng)科技部要求被譯為英文版，供有關(guān)方面參考。他在論文中以南京為例，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖霠顩r、人均居住面積等因素，最終得出適合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅的稅率應(yīng)當(dāng)控制在0.8%左右的結(jié)論。
而據(jù)報(bào)道，目前從全國(guó)各物業(yè)稅模擬試點(diǎn)城市的實(shí)際情況分析，中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)專家已作了測(cè)算，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會(huì)增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。
劉桓介紹說，按照世界各國(guó)的一般情況來看，財(cái)產(chǎn)的原值與財(cái)產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)�。�?jù)此設(shè)計(jì)出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個(gè)大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)原值的比例大體上是1：1.物業(yè)稅開征后，包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費(fèi)將被從房?jī)r(jià)中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價(jià)格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費(fèi)后的30萬元。
而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?0年中繳的，每年只繳全部稅款的1-2%左右。
也有一種說法認(rèn)為，在具體實(shí)施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒有市場(chǎng)平均價(jià)格的，以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1-3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。
中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理、長(zhǎng)期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級(jí)，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個(gè)地方來定，全國(guó)不會(huì)實(shí)行統(tǒng)一稅率。
“考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組曾經(jīng)透露。
由此看來，物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點(diǎn)占據(jù)主流。
