關(guān)于房產(chǎn)空置稅問(wèn)題的提出是在06年的（博鰲）房地產(chǎn)論壇上。2006（博鰲）房地產(chǎn)論壇7月在海南博鰲開幕，“讓業(yè)主增加空置成本”是會(huì)上的重要話題之一。香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青是業(yè)內(nèi)提倡征收“空置稅”第一人。雖然“空置稅”作者身處實(shí)業(yè)界，但這也不啻于一種“理論創(chuàng)新”。
征收房產(chǎn)空置稅理論上可以增加房產(chǎn)供應(yīng)，但是否可以推出存在爭(zhēng)論，以及在實(shí)際操作上也存在很多難題，更理想的做法是推出差別化稅率設(shè)計(jì)的物業(yè)稅
征收空置稅理論上可以增加房產(chǎn)有效供應(yīng)
施永青認(rèn)為：在中國(guó)，目前房地產(chǎn)是投資、儲(chǔ)藏財(cái)富的工具，有些人買房后自己不用，也不出租，讓其空置，變成了虛假的需求。這給了政府和市場(chǎng)一個(gè)錯(cuò)誤的信息，導(dǎo)致價(jià)格上漲。因此，應(yīng)該讓業(yè)主增加空置的成本，他就會(huì)把這個(gè)房子出租或賣出去，供應(yīng)量增加，價(jià)格就跌了。如采取空置6個(gè)月以后要收“空置稅”的辦法，比收轉(zhuǎn)讓稅的效果還要好。
筆者認(rèn)為：征收房產(chǎn)空置稅確實(shí)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)，增加房產(chǎn)市場(chǎng)的有效供應(yīng)，通過(guò)和九部委稅收新政的需求政策相互結(jié)合，房產(chǎn)市場(chǎng)供求的矛盾不僅可以在總量上，而且在結(jié)構(gòu)上都能夠得到一定程度的緩解，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的可能性會(huì)大大增加。從一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上去考慮，征收空置稅可以增加空置的成本，房產(chǎn)出售或出租對(duì)空置的替代性就會(huì)增加，那么經(jīng)濟(jì)人采取其他行為的可能性就會(huì)增加，相應(yīng)的部分房產(chǎn)肯定會(huì)從空置的狀態(tài)形成市場(chǎng)的有效供應(yīng)。這里還存在一個(gè)彈性的問(wèn)題，就是稅收成本增加多少引起房產(chǎn)供應(yīng)增加多少的問(wèn)題。很多人購(gòu)多套房產(chǎn)可能是出于投資的目的，也可能是出于虛榮的目的，也可能是出于工作或者出差方便的問(wèn)題，那么針對(duì)不同的人，房產(chǎn)供給的彈性是不同的，但肯定的是當(dāng)稅收成本不斷增加時(shí)，房產(chǎn)供給肯定會(huì)增加，具體多少的水平還要進(jìn)行一定的研究。
征收空置稅到底在理論上是不是可行
關(guān)于是否征收房產(chǎn)空置稅的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)外存在很大的爭(zhēng)議。
第一種觀點(diǎn)是：實(shí)行“空置稅”直接違背憲法精神。憲法精神核心是確認(rèn)并保障公民權(quán)利，而且這種“確認(rèn)”和“保障”是無(wú)條件的、高于一切的。對(duì)房屋這種私人物品如何處置，房屋擁有者應(yīng)享有完全的、神圣不可侵犯的自主權(quán)。而開征“空置稅”，無(wú)論從其動(dòng)機(jī)還是結(jié)果看，都是對(duì)私人物品使用和處置自由權(quán)的一種明顯干涉。
筆者認(rèn)為：雖然說(shuō)房產(chǎn)空置雖然不完全是一種經(jīng)濟(jì)行為，空置稅有干擾人們行為權(quán)利的嫌疑，但從設(shè)計(jì)理念看，物業(yè)稅或者空置稅并不是為加重人們的負(fù)擔(dān)而設(shè)計(jì)的，是為了加快房產(chǎn)的流動(dòng)性，也是市場(chǎng)化改革的題中之意，對(duì)于個(gè)人唯一住房是免稅的，對(duì)于舊房也不在征收之列。何況和以前的稅負(fù)相比，并不能加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；其次，物業(yè)稅或者空置稅并不是干涉公民財(cái)產(chǎn)處置權(quán)的強(qiáng)制措施，是用市場(chǎng)化的手段調(diào)節(jié)公民的行為，公民可以在不同的財(cái)產(chǎn)處置方式上進(jìn)行選擇。在健全的稅制下，各種投資方式或者財(cái)產(chǎn)的處置方式的選擇之間才更具有市場(chǎng)化的因素，而更市場(chǎng)化的選擇是更具理性和操作性的。
還有一種觀點(diǎn)是：房屋屬一般商品、購(gòu)房行為屬一般的市場(chǎng)交易行為，房屋毫無(wú)疑問(wèn)是商品，如今的房屋供求，已完全徹底實(shí)行了市場(chǎng)化運(yùn)作，至于由房屋閑置、甚至因房屋貶值而形成的經(jīng)濟(jì)損失，則完全由炒房者個(gè)人承受而且是自愿承受，于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并無(wú)影響。
筆者認(rèn)為：首先，在土地沒有私有的情況下，任何人取得的只是土地的使用權(quán)，土地是公共資源，那么房產(chǎn)就是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，你占有了過(guò)多的公共資源，導(dǎo)致其他急切需要的人無(wú)法滿足需求，那么你的消費(fèi)行為已經(jīng)具有了外部負(fù)效應(yīng)，所以在健全市場(chǎng)化稅收與經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，對(duì)自己的負(fù)外部性行為付出相應(yīng)的成本是必須的；另外，在我國(guó)目前土地為國(guó)家和集體所有的情況下，房產(chǎn)就是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，國(guó)家有權(quán)利對(duì)土地的利用進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)于土地將來(lái)是用作高檔商品房還是普通商品房還是廉租房，政府完全可以處于公共利益的考慮對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃。暫且不過(guò)問(wèn)政府這種調(diào)控的效率如何，從實(shí)用性上考慮沒有其他的方法；再次，推出物業(yè)稅或者空置稅能夠改變地方政府的短期性批租土地的行為，這種長(zhǎng)期性的稅種政策能夠增加政府行為的長(zhǎng)期性和理性因素，對(duì)于大家深惡痛絕的亂批土地的行為是一個(gè)很好的規(guī)范。
征收房產(chǎn)空置稅存在操作性難題
首先是如何界定征稅對(duì)象
對(duì)于空置房的定義包括兩個(gè)方面內(nèi)容，一是生產(chǎn)者庫(kù)存，二是個(gè)人多購(gòu)得并閑置的房屋，即“占而不用”的房屋皆為空置房。市場(chǎng)上，通常把開發(fā)商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都?xì)w在空置房范疇內(nèi)。而我們今天討論的是指?jìng)�(gè)人擁有的多套房產(chǎn)。
如何界定是否空置呢？是否要規(guī)定一個(gè)時(shí)間期限？多廠時(shí)間沒有人居住就算是空置？而且對(duì)于目前的房管部門來(lái)說(shuō)，即使是正在出租的房產(chǎn)，記錄也是不全的，總不能把沒有登記的全部作為空置的房產(chǎn)吧。而且對(duì)于房產(chǎn)是否空置需要上門實(shí)地勘察，這無(wú)疑是不可能的，而且成本太大。在目前對(duì)房屋權(quán)屬難以搞清楚之前，對(duì)于多套房產(chǎn)擁有者都無(wú)法確認(rèn)，更別說(shuō)是否空置了，正常的狀況是對(duì)多套房產(chǎn)的擁有者征收物業(yè)稅或者保有稅，通過(guò)設(shè)定不同檔次的稅率達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)持有人改變經(jīng)濟(jì)行為的目的。
其次如何界定納稅人
目前首要需要做到的是對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)，而目前是否能夠掌握每套房產(chǎn)的真正主人呢？實(shí)際上是不可能的，由于房產(chǎn)不是實(shí)名制的，房管部門還是稅務(wù)部門對(duì)于房產(chǎn)的真正所有人是難以確定的。而且個(gè)人信用信息沒有建立，對(duì)于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)狀況不管是房管部門還是稅務(wù)部門都沒有一個(gè)可靠的依據(jù)，尤其是在多套房產(chǎn)的確定上更沒有依據(jù)。
那么既然對(duì)房產(chǎn)的所有者難以確定，那么空置稅的征收就成了一句空話。所以要推出空置稅，以及更完善的推出保有稅或者物業(yè)稅，首先建立個(gè)人的信息系統(tǒng)是重要的，對(duì)于個(gè)人的房產(chǎn)的確定，對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)分布狀況的確定等等，基礎(chǔ)的房屋權(quán)屬是肯定需要確定的。而這個(gè)工作不是短時(shí)間就能夠完成的。
再次是如何確定稅率
筆者認(rèn)為空置稅其實(shí)是不完善的，比較完善的應(yīng)該是征收差別化稅率的物業(yè)稅，或者稱為保有稅，針對(duì)不同的房產(chǎn)確定不同的稅率�；驹O(shè)計(jì)思想是對(duì)于小戶型實(shí)行低稅率或者不征稅，對(duì)于大戶型征收高稅率；對(duì)于唯一房產(chǎn)低稅率或者不征稅，對(duì)于多套房產(chǎn)征收高稅率，房產(chǎn)要做到房產(chǎn)的橫向公平和縱向公平。
所謂的橫向公平就是同類型的房產(chǎn)征收大致相同的稅，但唯一房產(chǎn)和多套房產(chǎn)體現(xiàn)差別稅率；縱向公平是指不同戶型的房產(chǎn)征收不同的稅，關(guān)鍵是在稅率上的差異，而且對(duì)于唯一房產(chǎn)和多套房產(chǎn)在縱向上同樣要體現(xiàn)差別化的稅率。這樣的稅率設(shè)計(jì)其實(shí)就比較完善了，要做到這樣的人性化的稅率，同樣要進(jìn)行研究。
筆者認(rèn)為房產(chǎn)空置稅在理論上是比較可行的，但在實(shí)行效果上需要進(jìn)行研究；在實(shí)際執(zhí)行上存在很多操作性的難題，這也是阻礙物業(yè)稅出臺(tái)的主要困難。而且空置稅的提出也是針對(duì)我國(guó)最新房產(chǎn)交易稅收政策的權(quán)宜之計(jì)，真正完善的形式應(yīng)該是物業(yè)稅的出臺(tái)，稅率充分體現(xiàn)人性化的稅制設(shè)計(jì)，應(yīng)該說(shuō)空置稅的征收條件如果成熟了，物業(yè)稅同樣也就不遠(yuǎn)了，筆者更傾向于期待物業(yè)稅的出臺(tái)。
