最近央視經(jīng)濟(jì)頻道推出了一期關(guān)于溫州個(gè)人合作建房的節(jié)目，筆者深有感觸。合作建房現(xiàn)在引起了太多的爭(zhēng)議，對(duì)于合作建房的定位，對(duì)于合作建房是否應(yīng)該支持等爭(zhēng)議不斷，另外筆者認(rèn)為其中引發(fā)的稅務(wù)問(wèn)題也是我們應(yīng)該注意的。
合作建房定位不同導(dǎo)致項(xiàng)目的稅收不同
合作建房目前遭遇了許多尷尬，雖然溫州溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)拿到了第一塊土地，但工程卻沒(méi)有預(yù)想的那么順利。各方面在施加壓力，包括政府，銀行和開發(fā)商，而且罪名也隨之而來(lái)：比如非法集資等。說(shuō)到底還是對(duì)合作建房的定位不明晰。
目前關(guān)于合作建房的定位上存在不同的意見。有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為合作建房是屬于合作經(jīng)營(yíng)的行為。因?yàn)楹献鹘ǚ繉?shí)際上是一群人形成了臨時(shí)的契約型組織，一種類似于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的行為，從形式上看，這樣的說(shuō)法是有一定道理的。如果定位為合作經(jīng)營(yíng)的方式，那么就需要像房地產(chǎn)企業(yè)一樣昭章納稅。但是我們目前的稅法對(duì)于這樣一個(gè)組織上還沒(méi)有準(zhǔn)確界定，不符合企業(yè)所得稅征稅對(duì)象的規(guī)定。首先這樣一個(gè)組織甚至不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，不以贏利為目的，適用房地產(chǎn)企業(yè)納稅的問(wèn)題就存在討論的必要了。這樣一個(gè)臨時(shí)的契約型組織究竟適用什么稅法標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量呢？
還有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為合作建房是屬于個(gè)人合作消費(fèi)的行為。類似于個(gè)人自建住房的形式，現(xiàn)在是多個(gè)人在一起，委托專業(yè)的房地產(chǎn)建筑公司來(lái)完成房屋的建設(shè)，然后房屋分配給出資建房的人們，從建房到分配的過(guò)程中，一直是這個(gè)臨時(shí)契約組織的行為，不涉及組織之外的人，那么就不是合作經(jīng)營(yíng)的模式，而且整個(gè)項(xiàng)目是為了滿足組織內(nèi)成員的住房問(wèn)題，沒(méi)有對(duì)外銷售，更沒(méi)有贏利的行為，這樣不符合經(jīng)濟(jì)組織的標(biāo)準(zhǔn)，也不屬于經(jīng)營(yíng)的范疇，在這樣的情況下組織就不涉及納稅的問(wèn)題，只需要交納印花稅和契稅，和個(gè)人自建房產(chǎn)是同等的手續(xù)。
筆者更傾向于第二種觀點(diǎn)，對(duì)于合作建房如果能認(rèn)識(shí)到合作消費(fèi)的層次，那么基本的問(wèn)題就能夠得到解決。銀行在貸款的支持上，可以按照個(gè)人住房按揭貸款的方式支持個(gè)人合作建房；而政府也應(yīng)該支持個(gè)人自建住房的行為，而作為開發(fā)商來(lái)講，代表的是不同的經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)商有開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)沒(méi)，個(gè)人也有個(gè)人的優(yōu)勢(shì)。但是合作建房還是存在問(wèn)題的。首先是稅法上沒(méi)有明確的征稅界定，究竟是按照經(jīng)濟(jì)組織征稅還是按照個(gè)人自建住房來(lái)界定，不同的模式導(dǎo)致不同的結(jié)果。如果把行為分為組織的行為和個(gè)人行為兩種的話也可以講的通，個(gè)人形成了臨時(shí)的契約組織，那么房地產(chǎn)開發(fā)行為視同銷售要征營(yíng)業(yè)稅及附加，土地增值稅，和個(gè)人所得稅等，而個(gè)人分到的住房可以認(rèn)為是自建住房的行為，由于組織存在契約組織的實(shí)質(zhì)又存在個(gè)人的事實(shí)，所以在界定上會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果。
個(gè)人合作建房暴露了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)真相
還以溫州個(gè)人合作建房為例，經(jīng)過(guò)測(cè)算，如果每畝地的地價(jià)在415萬(wàn)元之內(nèi)，地價(jià)加上建筑成本，每平方米的造價(jià)是6500元左右，但商鋪和地下車庫(kù)的收益在3000萬(wàn)元，如果把收益沖抵到成本中，每平方米的造價(jià)在5300元左右，比周圍的同類型商品房整整差了一倍。而趙智強(qiáng)也自信的表示，房子建成以后，每平米價(jià)格最少能比周圍低30%以上，這樣的價(jià)格水平是十分誘人的。從巨大的價(jià)格落差中我們也看到了作為更為專業(yè)的開發(fā)商從中獲得的巨額收益。
開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率一直是三緘其口的，沒(méi)有誰(shuí)愿意承認(rèn)其中的高利潤(rùn)，而從富豪排行榜房地產(chǎn)企業(yè)占多數(shù)的事實(shí)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)有高額的利潤(rùn)一是不爭(zhēng)的事實(shí)了，那為什么對(duì)于這樣的事實(shí)，開發(fā)商卻一直不愿意承認(rèn)呢？
目前房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，其實(shí)和開發(fā)商沒(méi)有多大的關(guān)系，盡管開發(fā)商在銷售的時(shí)候采取了很多捂盤等制造緊張氣氛的手段來(lái)維持高的房?jī)r(jià)，但這并不是房?jī)r(jià)上升的根本原因，主要支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力在于扭曲的房產(chǎn)供應(yīng)和剛性的自主需求，這是公眾都知道的事實(shí)，問(wèn)題是開發(fā)商在諸多問(wèn)題上引起了公眾的不滿，巨大的信息黑洞展現(xiàn)在公眾面前，人們不知道開發(fā)商究竟得到了多少收益，于是對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，開發(fā)商既是受益者也是委屈者。
至于為什么開發(fā)商在高利潤(rùn)上不敢承認(rèn)原因還在政府這里。房地產(chǎn)稅費(fèi)有句話：“一稅輕，二稅重，三稅四稅要了命”，就形象的揭示了政府對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)的嚴(yán)重程度。高房?jī)r(jià)政府是最大的受益者，說(shuō)白了就是變相的通貨膨脹，政府享受了大量的鑄幣稅。在房?jī)r(jià)的上漲過(guò)程中，開發(fā)商和政府是收益的分配者，而處于強(qiáng)勢(shì)的政府在收益分配上處于領(lǐng)先和主要的位置，而實(shí)際上開發(fā)商卻承擔(dān)了政府的擋箭牌和小狗仔的角色。開發(fā)商為地方政府承擔(dān)了太多的公眾批評(píng)。而政府卻在表面上退出市場(chǎng)的掩蓋下，通過(guò)開發(fā)商獨(dú)特和隱蔽的利益關(guān)系在操縱著市場(chǎng)，進(jìn)而獲益。這樣利益關(guān)系的存在還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不健全，政府掌握土地資源的壟斷權(quán)利，必然造成分配的無(wú)效率和隱藏的尋租問(wèn)題，最后公眾是可憐的埋單者。
房地產(chǎn)利潤(rùn)巨大卻納稅很少，偷漏稅因?yàn)檎l(shuí)
既然房地產(chǎn)企業(yè)坐擁高額的利潤(rùn)，而在納稅排行榜上卻不見蹤影，人們從巨大的落差中對(duì)開發(fā)商的印象又壞了一個(gè)層次。雖然各大開發(fā)商都在舉各種證據(jù)證明自己是無(wú)辜的，但一個(gè)事實(shí)是不能改變的：各地房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的偷漏稅問(wèn)題，而石家莊震驚國(guó)務(wù)院的1.3億元大案說(shuō)明了房地產(chǎn)納稅環(huán)節(jié)的巨大漏洞，全國(guó)各地都存在這樣的問(wèn)題。
房地產(chǎn)企業(yè)逃稅主要利用的手法包括：瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)避繳稅款、財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算比較混亂導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無(wú)法準(zhǔn)確核算等。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，開發(fā)商往往通過(guò)人為加大前期開發(fā)成本、降低利潤(rùn)率，以及利用相關(guān)子公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易來(lái)達(dá)到利潤(rùn)轉(zhuǎn)移的目的。除此之外，預(yù)付金、定金不入賬也是常用的避稅方式；而房地產(chǎn)業(yè)的期房開發(fā)模式，讓開發(fā)商在前期大規(guī)模舉債，直到后期銷售才會(huì)有現(xiàn)金回收，這個(gè)周期一般都會(huì)跨年，而目前稅收按年來(lái)征收，這就讓開發(fā)商在項(xiàng)目的第一年賬上完全沒(méi)有利潤(rùn)。
從上面的情況可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的偷漏稅問(wèn)題，這更引起了社會(huì)的不滿，開發(fā)商承擔(dān)著千家萬(wàn)戶的安居工程，卻在各個(gè)環(huán)節(jié)都沒(méi)有好的表現(xiàn)，我們?cè)谏钏嘉覀兊恼鞴苤贫鹊耐瑫r(shí)，也應(yīng)該思考促使這樣現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，房產(chǎn)企業(yè)巨額的所謂公關(guān)費(fèi)用究竟用到哪里？房?jī)r(jià)成本為什么受到了地方政府的阻撓？個(gè)人合作建房為什么也同樣遭到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)暗地的騷擾？……這樣系列的問(wèn)題似乎在給我們揭開層層迷霧，所謂人民公仆的政府的另一面角色，其中是非曲直公眾自由一雙雪亮的眼睛。
