今年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策，盡管每項(xiàng)都十分溫和，但是已經(jīng)讓人看到中央政府調(diào)整國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心�？梢哉f(shuō)，正是由于這一系列政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代將結(jié)束。這主要表現(xiàn)在土地交易的市場(chǎng)化，從源頭來(lái)調(diào)整扭曲的市場(chǎng)。同時(shí)，整頓市場(chǎng)、遏制炒作、要求市場(chǎng)信息披露公開(kāi)透明等政策會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)社會(huì)平均化，加上大量企業(yè)進(jìn)入，都是減少房地產(chǎn)暴利的有利因素。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。以往，內(nèi)地的市場(chǎng)基本上走的是香港房地產(chǎn)發(fā)展之路，如高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高福利房。但是，這種模式根本就不適應(yīng)內(nèi)地。因此，從2005年起，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就作為調(diào)控的重心，特別是國(guó)六條細(xì)則的宗旨就是用強(qiáng)制性與數(shù)字化的規(guī)則來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。今后，中低檔產(chǎn)品將成為市場(chǎng)的主流。這種趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。
再次，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變，居民的住房消費(fèi)傾向也會(huì)發(fā)生根本性的變化。以往那種購(gòu)房消費(fèi)一步到位、買(mǎi)房就買(mǎi)大房子的住房消費(fèi)傾向?qū)⒂筛噘?gòu)買(mǎi)小房子的消費(fèi)模式所取代。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，中低檔產(chǎn)品成為主流產(chǎn)品，這必然會(huì)改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。在這種條件下，只有那些生產(chǎn)大眾化產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商才能生存與發(fā)展，而那些僅生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商會(huì)隨著市場(chǎng)相應(yīng)的萎縮而逐漸退出市場(chǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)中低檔產(chǎn)品生產(chǎn)的規(guī)�；�、標(biāo)準(zhǔn)化也有利于住房產(chǎn)品生產(chǎn)成本的降低，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，目前這種萬(wàn)馬奔騰的市場(chǎng)將被不多的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商所掌握。
國(guó)內(nèi)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張的沖動(dòng)雖不會(huì)改變，但是由于住房生產(chǎn)與消費(fèi)模式改變，加上監(jiān)管部門(mén)對(duì)商業(yè)銀行監(jiān)管更嚴(yán)，銀行以往那種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目信貸擴(kuò)張局面也會(huì)改變。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，隨著土地出讓金政策的出臺(tái)、土地嚴(yán)格督察制度的建立，土地利益的分配及協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制也會(huì)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。在這種情況下，地方政府以往那種千方百計(jì)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力也會(huì)減弱。特別是住房物業(yè)稅的出臺(tái)，將使地方政府今后更為關(guān)注住房持有及其稅收結(jié)構(gòu)變化。
可以預(yù)見(jiàn)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式發(fā)生根本性的變化，今后中央政府關(guān)注更多的將是絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都將是居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)，而不是一個(gè)投資者投資的市場(chǎng)。從最近出臺(tái)的關(guān)于限制外國(guó)資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)、重新恢復(fù)二手房市場(chǎng)交易個(gè)人所得稅的政策來(lái)看，中央有決心、有工具來(lái)調(diào)整投資比例過(guò)高的市場(chǎng)，讓市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)發(fā)生很大變化，一些房?jī)r(jià)炒得離譜的地方市場(chǎng)自然會(huì)向理性回歸。
總之，經(jīng)過(guò)2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性的變化。這種影響不是短期而是長(zhǎng)期的。這就要求市場(chǎng)各方調(diào)整行為模式，否則就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。
