7月26日，備受市場(chǎng)關(guān)注的房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅終于塵埃落定，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（下面簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的具體事項(xiàng)作出了明確規(guī)定。
《通知》中關(guān)于“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理”的規(guī)定尤其引人注目，個(gè)人所得稅強(qiáng)制征收已經(jīng)板上釘釘了。
強(qiáng)征個(gè)稅市場(chǎng)影響幾何？房?jī)r(jià)向左走，向右走？（圖：新華網(wǎng) ）
房產(chǎn)個(gè)稅新政的出臺(tái)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟
九部委稅收新政出臺(tái)之前，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅期待很高，作為房產(chǎn)需求管理型的稅收政策，個(gè)人所得稅不管在征收環(huán)節(jié)，計(jì)稅依據(jù)，稅率設(shè)計(jì)上都是比較有效的調(diào)控政策，而九部委稅收新政代之的是營(yíng)業(yè)稅政策，相比之下，營(yíng)業(yè)稅政策比較溫和，對(duì)市場(chǎng)影響不大，這也正是稅總考慮的問(wèn)題之一。
從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，營(yíng)業(yè)稅和力度較大的個(gè)人所得稅不宜一并出臺(tái)，在市場(chǎng)承受力不確定的情況下，先行出臺(tái)比較溫和的營(yíng)業(yè)稅政策是比較明智的，一方面可以使市場(chǎng)預(yù)熱，考驗(yàn)市場(chǎng)的承受力，為新政出臺(tái)贏得緩沖的時(shí)間，另一方面可以為新政積累必要的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)施細(xì)則上做進(jìn)一步的完善。另外，個(gè)人所得稅的政策在此前已經(jīng)實(shí)施過(guò)，由于細(xì)則不完善，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，加上市場(chǎng)影響較大，都草草收?qǐng)�，出于政策�?yán)肅性的角度考慮，個(gè)稅政策不宜草率；而且在市場(chǎng)雖然呼聲很高，但從可行性的角度，市場(chǎng)普遍預(yù)期不高，推后出臺(tái)可以起到出其不意的效果，雖在意料之外，又在情理之中，政策效果回更好。
九部委新政實(shí)行將近兩個(gè)月中，市場(chǎng)表現(xiàn)出了預(yù)料之中的變化，二手房市場(chǎng)買賣雙方相互對(duì)峙，房?jī)r(jià)上行存在壓力，但觀望不足以支撐上行，房?jī)r(jià)下行受供需基本面支撐，降價(jià)基本不存在空間，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在高位穩(wěn)定的可能性極大；租賃市場(chǎng)相對(duì)火暴，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，需求主要受季節(jié)性因素影響，另外還有受稅收新政影響，購(gòu)房需求分化出的短期租賃需求，供給中同樣有季節(jié)性因素的影響，還有相當(dāng)部分是分化的部分正常獸房供給�？梢哉f(shuō)，營(yíng)業(yè)稅新政已經(jīng)基本上達(dá)到了它應(yīng)有的目的，而從市場(chǎng)逐步回暖，房?jī)r(jià)上行壓力明顯的情況下，后續(xù)政策的繼續(xù)調(diào)控就縣得尤為必要，此前限制外資炒房的政策就是一個(gè)例子，而個(gè)稅的出臺(tái)正是對(duì)市場(chǎng)普遍不看好的稅收新政的力量補(bǔ)充。
房產(chǎn)交易個(gè)稅給房產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)什么
個(gè)睡新政的出臺(tái)是比較出乎市場(chǎng)預(yù)料的，按照政策無(wú)效性理論，這樣的政策應(yīng)該會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，個(gè)稅新政的出臺(tái)能否達(dá)到它的目的呢？
首先從需求方面進(jìn)行分析。對(duì)于投機(jī)者而言，個(gè)稅新政和營(yíng)業(yè)稅政策的合力打擊力度是相當(dāng)大的，各大媒體的報(bào)道也基本上同意這樣的觀點(diǎn)，個(gè)稅政策就基本上可以定性為壓死炒房者這一“駱駝”的最后一根稻草，當(dāng)然這樣的樂(lè)觀也只能在短期內(nèi)有效，具體原因下面分析；對(duì)于投資者而言，影響已經(jīng)不是很大，“失之東隅，收之桑榆”，租賃市場(chǎng)的火暴已經(jīng)彌補(bǔ)了二手房市場(chǎng)冷落給他們帶來(lái)的損失，而房產(chǎn)市場(chǎng)基本格局悲觀估計(jì)5年內(nèi)不會(huì)有大的改觀的情況下，中長(zhǎng)期投資者收益還是相當(dāng)可觀的，而租賃市場(chǎng)季節(jié)性因素的影響也吸引了大量轉(zhuǎn)售為租的短期投資者，個(gè)稅政策的出臺(tái)對(duì)這部分需求沒(méi)有影響，反而會(huì)增加租賃市場(chǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)的替代性，投資性需求有增加的態(tài)勢(shì)；對(duì)于自主性需求來(lái)說(shuō)，觀望的氣氛會(huì)進(jìn)一步加劇，雖然九部委長(zhǎng)期性住房供應(yīng)政策有點(diǎn)“遠(yuǎn)水解不了近渴”，但有這樣的遠(yuǎn)期預(yù)期存在和個(gè)稅新政的助陣，房?jī)r(jià)下行的希望又堅(jiān)定了一些，因此采取觀望的態(tài)度不管從理性和感性的角度都是比較明智的，而且這種耐用品的需求彈性比較大，短期內(nèi)替代性較高，考慮租賃市場(chǎng)也是可行的。
其次從房產(chǎn)供應(yīng)方面考慮。由于個(gè)稅政策是偏重于房產(chǎn)需求管理的政策，對(duì)房產(chǎn)供給的影響不是很大，但影響也是存在的，主要是在房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的影響。首先在總量上，租賃市場(chǎng)的火暴會(huì)吸引一些新的投資者近來(lái)，選擇長(zhǎng)勢(shì)喜人的租金減輕自己房貸月供的負(fù)擔(dān)是比較明智的方法，堅(jiān)定了一些購(gòu)房者提前購(gòu)房的信心，那么在總量上，租賃市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步放量。在結(jié)構(gòu)方面，二手房市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步分化，相當(dāng)部分正常交易的售房者在稅款加價(jià)受觀望氣氛約束的情況下，選擇短期出租是彌補(bǔ)損失的好辦法，那么二手房市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步萎縮的可能性很大，房?jī)r(jià)上行的壓力進(jìn)一步增大，房?jī)r(jià)變動(dòng)越來(lái)越體現(xiàn)個(gè)體取向的影響，因?yàn)椴糠仲?gòu)房需求者會(huì)接受稅款加價(jià)的條件，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，具體可能性多大，無(wú)法估計(jì)。
再次，從房?jī)r(jià)上考慮。前面已經(jīng)分析了一部分，筆者認(rèn)為，市場(chǎng)在短期內(nèi)觀望氣氛還會(huì)持續(xù)，房?jī)r(jià)上行的可能性存在一定的阻力，而由于供需基本面的影響，二手房?jī)r(jià)下行的空間基本上不存在，而且租賃市場(chǎng)為售房者提供了比較好的彌補(bǔ)虧損的方式，價(jià)格下行進(jìn)一步遇到阻力。受九部委新政的長(zhǎng)期性政策影響，一手房市場(chǎng)顯現(xiàn)出比較大的替代性，部分二手房購(gòu)買需求會(huì)轉(zhuǎn)向一手房，那么房?jī)r(jià)上行壓力進(jìn)一步加大。當(dāng)然隨著租賃市場(chǎng)季節(jié)性因素的臨近尾聲，部分二手房出售者選擇來(lái)年交易的方式規(guī)避市場(chǎng)的觀望氣氛，因?yàn)槲磥?lái)隨著市場(chǎng)的逐漸回暖，需求的逐步放量，二手房?jī)r(jià)格上行的空間是很大的，任何調(diào)空手段在短期內(nèi)都無(wú)法解決房產(chǎn)供需基本面的緊張狀況。
房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅新政總體評(píng)價(jià)
從上面各個(gè)方面的分析中，我們可以看出，個(gè)稅新政的影響是在繼續(xù)延續(xù)九部委稅收新政的影響，鑒于個(gè)稅的調(diào)節(jié)力度，炒房需求能夠得到有效的抑制，而在中長(zhǎng)期，炒房者的利益也是具有空間的，但不符合炒房者的短期巨額收益的原則，部分需求向投資轉(zhuǎn)化是必然的。市場(chǎng)的總體影響是熱的更熱，冷的更冷，房?jī)r(jià)變動(dòng)在短期內(nèi)波動(dòng)可能性很小，中長(zhǎng)期上行的可能性極大，也存在需求相當(dāng)?shù)闹危紫壬蠞q因素中體現(xiàn)的是稅款的加價(jià)。
理論上講這樣的市場(chǎng)影響已經(jīng)達(dá)到了個(gè)稅新政的目的，在短期內(nèi)需求政策單一發(fā)揮作用的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)喜人的動(dòng)向是不可能的，我們看到的就是交易量的停滯和價(jià)格的緩慢上升，類似于凱恩斯需求管理政策在西方國(guó)家60年代面臨的“滯脹”并存的尷尬局面，原因就在于供給政策的缺位，對(duì)于我們的稅收新政在以后的完善上，借鑒意義也是很大的。所以，理論上稅收新政的完善方向就是房產(chǎn)稅制的完善，促進(jìn)房產(chǎn)流動(dòng)的稅種的出臺(tái)，比如物業(yè)稅，空置稅，地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)稅，但從實(shí)際上講，這樣的政策短期內(nèi)出臺(tái)的可能性很小，對(duì)市場(chǎng)的影響也停留在理論水平。
