7月26日，備受市場關注的房產(chǎn)交易個人所得稅終于塵埃落定，國家稅務總局下發(fā)了《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（下面簡稱《通知》），對房產(chǎn)交易個人所得稅的具體事項作出了明確規(guī)定。
《通知》中關于“主管稅務機關要在房地產(chǎn)交易場所設置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理”的規(guī)定尤其引人注目，個人所得稅強制征收已經(jīng)板上釘釘了。
強征個稅市場影響幾何？房價向左走，向右走？（圖：新華網(wǎng) ）
房產(chǎn)個稅新政的出臺時機已經(jīng)成熟
九部委稅收新政出臺之前，市場對房產(chǎn)交易個人所得稅期待很高，作為房產(chǎn)需求管理型的稅收政策，個人所得稅不管在征收環(huán)節(jié)，計稅依據(jù)，稅率設計上都是比較有效的調(diào)控政策，而九部委稅收新政代之的是營業(yè)稅政策，相比之下，營業(yè)稅政策比較溫和，對市場影響不大，這也正是稅總考慮的問題之一。
從謹慎的角度出發(fā)，營業(yè)稅和力度較大的個人所得稅不宜一并出臺，在市場承受力不確定的情況下，先行出臺比較溫和的營業(yè)稅政策是比較明智的，一方面可以使市場預熱，考驗市場的承受力，為新政出臺贏得緩沖的時間，另一方面可以為新政積累必要的經(jīng)驗，在實施細則上做進一步的完善。另外，個人所得稅的政策在此前已經(jīng)實施過，由于細則不完善，逃稅現(xiàn)象嚴重，加上市場影響較大，都草草收場，出于政策嚴肅性的角度考慮，個稅政策不宜草率；而且在市場雖然呼聲很高，但從可行性的角度，市場普遍預期不高，推后出臺可以起到出其不意的效果，雖在意料之外，又在情理之中，政策效果回更好。
九部委新政實行將近兩個月中，市場表現(xiàn)出了預料之中的變化，二手房市場買賣雙方相互對峙，房價上行存在壓力，但觀望不足以支撐上行，房價下行受供需基本面支撐，降價基本不存在空間，短期內(nèi)市場價格在高位穩(wěn)定的可能性極大；租賃市場相對火暴，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，需求主要受季節(jié)性因素影響，另外還有受稅收新政影響，購房需求分化出的短期租賃需求，供給中同樣有季節(jié)性因素的影響，還有相當部分是分化的部分正常獸房供給�？梢哉f，營業(yè)稅新政已經(jīng)基本上達到了它應有的目的，而從市場逐步回暖，房價上行壓力明顯的情況下，后續(xù)政策的繼續(xù)調(diào)控就縣得尤為必要，此前限制外資炒房的政策就是一個例子，而個稅的出臺正是對市場普遍不看好的稅收新政的力量補充。
房產(chǎn)交易個稅給房產(chǎn)市場將帶來什么
個睡新政的出臺是比較出乎市場預料的，按照政策無效性理論，這樣的政策應該會對房產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，個稅新政的出臺能否達到它的目的呢？
首先從需求方面進行分析。對于投機者而言，個稅新政和營業(yè)稅政策的合力打擊力度是相當大的，各大媒體的報道也基本上同意這樣的觀點，個稅政策就基本上可以定性為壓死炒房者這一“駱駝”的最后一根稻草，當然這樣的樂觀也只能在短期內(nèi)有效，具體原因下面分析；對于投資者而言，影響已經(jīng)不是很大，“失之東隅，收之桑榆”，租賃市場的火暴已經(jīng)彌補了二手房市場冷落給他們帶來的損失，而房產(chǎn)市場基本格局悲觀估計5年內(nèi)不會有大的改觀的情況下，中長期投資者收益還是相當可觀的，而租賃市場季節(jié)性因素的影響也吸引了大量轉(zhuǎn)售為租的短期投資者，個稅政策的出臺對這部分需求沒有影響，反而會增加租賃市場對二手房市場的替代性，投資性需求有增加的態(tài)勢；對于自主性需求來說，觀望的氣氛會進一步加劇，雖然九部委長期性住房供應政策有點“遠水解不了近渴”，但有這樣的遠期預期存在和個稅新政的助陣，房價下行的希望又堅定了一些，因此采取觀望的態(tài)度不管從理性和感性的角度都是比較明智的，而且這種耐用品的需求彈性比較大，短期內(nèi)替代性較高，考慮租賃市場也是可行的。
其次從房產(chǎn)供應方面考慮。由于個稅政策是偏重于房產(chǎn)需求管理的政策，對房產(chǎn)供給的影響不是很大，但影響也是存在的，主要是在房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的影響。首先在總量上，租賃市場的火暴會吸引一些新的投資者近來，選擇長勢喜人的租金減輕自己房貸月供的負擔是比較明智的方法，堅定了一些購房者提前購房的信心，那么在總量上，租賃市場會進一步放量。在結(jié)構(gòu)方面，二手房市場會進一步分化，相當部分正常交易的售房者在稅款加價受觀望氣氛約束的情況下，選擇短期出租是彌補損失的好辦法，那么二手房市場供應進一步萎縮的可能性很大，房價上行的壓力進一步增大，房價變動越來越體現(xiàn)個體取向的影響，因為部分購房需求者會接受稅款加價的條件，進而推動房價上揚，具體可能性多大，無法估計。
再次，從房價上考慮。前面已經(jīng)分析了一部分，筆者認為，市場在短期內(nèi)觀望氣氛還會持續(xù)，房價上行的可能性存在一定的阻力，而由于供需基本面的影響，二手房價下行的空間基本上不存在，而且租賃市場為售房者提供了比較好的彌補虧損的方式，價格下行進一步遇到阻力。受九部委新政的長期性政策影響，一手房市場顯現(xiàn)出比較大的替代性，部分二手房購買需求會轉(zhuǎn)向一手房，那么房價上行壓力進一步加大。當然隨著租賃市場季節(jié)性因素的臨近尾聲，部分二手房出售者選擇來年交易的方式規(guī)避市場的觀望氣氛，因為未來隨著市場的逐漸回暖，需求的逐步放量，二手房價格上行的空間是很大的，任何調(diào)空手段在短期內(nèi)都無法解決房產(chǎn)供需基本面的緊張狀況。
房產(chǎn)交易個人所得稅新政總體評價
從上面各個方面的分析中，我們可以看出，個稅新政的影響是在繼續(xù)延續(xù)九部委稅收新政的影響，鑒于個稅的調(diào)節(jié)力度，炒房需求能夠得到有效的抑制，而在中長期，炒房者的利益也是具有空間的，但不符合炒房者的短期巨額收益的原則，部分需求向投資轉(zhuǎn)化是必然的。市場的總體影響是熱的更熱，冷的更冷，房價變動在短期內(nèi)波動可能性很小，中長期上行的可能性極大，也存在需求相當?shù)闹�，首先上漲因素中體現(xiàn)的是稅款的加價。
理論上講這樣的市場影響已經(jīng)達到了個稅新政的目的，在短期內(nèi)需求政策單一發(fā)揮作用的情況下，房價出現(xiàn)喜人的動向是不可能的，我們看到的就是交易量的停滯和價格的緩慢上升，類似于凱恩斯需求管理政策在西方國家60年代面臨的“滯脹”并存的尷尬局面，原因就在于供給政策的缺位，對于我們的稅收新政在以后的完善上，借鑒意義也是很大的。所以，理論上稅收新政的完善方向就是房產(chǎn)稅制的完善，促進房產(chǎn)流動的稅種的出臺，比如物業(yè)稅，空置稅，地產(chǎn)稅等財產(chǎn)稅，但從實際上講，這樣的政策短期內(nèi)出臺的可能性很小，對市場的影響也停留在理論水平。
