北京地產的奧運效應
“敢于拉動房價是負責任的一種做法。”6月7日，北京市朝陽區(qū)的一名政府官員說， “中國是發(fā)展中國家，經(jīng)濟需要高速增長，而土地資源又相當稀缺。房地產業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財政收入來源，為經(jīng)濟增長提供的支持很大�！�
北京正在展開大規(guī)模的投資活動，而相當一部分資金來源于土地和房地產相關收益。目前，房地產及建筑稅收已經(jīng)成為北京最重要的稅收來源，這超過了被北京作為支柱的服務業(yè)的貢獻。
奧運效應
這位官員負責朝陽區(qū)內各項和北京奧運會籌備有關的事宜。上個月，北京奧運研究會發(fā)布的一份研究報告表明，包括奧運森林公園項目、朝陽區(qū)落地場館項目、奧運周邊道路項目、環(huán)境整治項目及其他奧運相關建設工程項目在內，朝陽區(qū)需要籌措資金149.66億元。
奧運基礎設施總投資規(guī)模至少有1500億元，朝陽區(qū)是最重要的一塊，奧運場館中有一半設在朝陽。朝陽區(qū)2006年本級財政用于奧運的投入規(guī)模大約在二三十億元左右。
上述官員說，朝陽區(qū)是納稅大區(qū)，但朝陽區(qū)內創(chuàng)造的400億元稅收，本級財政能拿到的只有84.5億元。這其中又有一多半要用于改善居民基本生活。不過他說：就奧運相關投入來說，“朝陽區(qū)每年財政收入增長20%左右，明年能投入的就不止這么多�！�
除了財政預算的投入以外，還有相當一部分資金缺口需要靠融資來解決。該官員表示，“朝陽區(qū)貸款信用額評估值低線在192億元左右，高線在340億元左右。目前朝陽區(qū)的奧運融資貸款規(guī)模大約占評估額低線的1/2不到，低于當年財政收入水平。”照此計算，貸款大約在80億元上下。至于貸款擔保，據(jù)他介紹，一般是每個項目所帶動的經(jīng)濟收益。
無論對北京市還是朝陽區(qū)來說，土地和房地產都是最重要的財源之一。根據(jù)北京市地稅部門的統(tǒng)計，2005年北京市的營業(yè)稅增量中，幾乎一半來自于房地產業(yè)以及建筑安裝業(yè)。2004年上半年北京地稅完成的126億元稅收中，來自房地產業(yè)的稅收達66.7億元，來自建筑業(yè)的稅收也達到30.7億元，兩個行業(yè)完成地稅稅收占到了地稅總稅收的2/3.
“建亞運村的時候，北京市政府沒錢，就委托開發(fā)商建樓，蓋完以后政府送一片地給開發(fā)商作為交換�！币晃辉谝患抑醒胫睂贆C構研究了多年房地產、對改革開放后北京城的發(fā)展歷程了如指掌的學者說。
2005年，北京市全市全社會固定資產投資總規(guī)模計劃安排2857億元，其中市政府投資175億元，在其資金來源中，來自土地批租的資金達111億元。
土地資源的融資功能也成為化解資金問題的方式之一。奧運場館北區(qū)的土地一級開發(fā)管理即以北京市土地整理儲備中心為主體運作。2003年3月20日，建行北京分行向北京土地儲備中心意向提供50億貸款授信額度，用于奧運場館北區(qū)3.1平方公里土地一級開發(fā)融資，實際獲得貸款49.23億元。截至今年4月1日，奧運場館土地一級開發(fā)借款49.23億元已全部歸還，其中40億元為市財政撥付，專項用于歸還奧運場館土地一級開發(fā)貸款。
高收益和高房價
據(jù)北京奧運經(jīng)濟研究會測算，由于奧運和入世的影響，在未來的4年內，北京市的房地產投資將比正常水平提高30%.過去幾年中，北京市房地產投資一直占全社會固定資產投資總額的50%以上。
北京工商大學李明義教授說：“北京在很大程度上是在靠房地產拉動經(jīng)濟發(fā)展。這種模式有特殊的成因。珠三角就不可能，房子蓋多了沒人買，但在北京不愁賣不出去，全國富商以在北京擁有房產為榮�！�
而前述北京朝陽區(qū)的官員說：“北京目前的房價只有歐洲的1/4，而居民購買力遠超這一水平�！�
在各種推動力的作用下，北京房價一路狂飆。
去年8月，華潤以26億元的天價獲得清河毛紡廠地塊，盡管到目前為止，華潤這一項目尚未上市，北京清河區(qū)域的在售住宅卻已是漲聲一片。水木天成從去年9月底到今年3月底經(jīng)歷了數(shù)次調價，均價從每平方米5777元抬到7300元；今年3月中旬剛剛開始銷售的萊鎮(zhèn)香格里，不到兩個月的時間，均價就從到5500元漲到6300元，每平方米漲了800元。
“土地拍賣價格是有蝴蝶效應的，近4000元/平方米的樓面地價給清河周邊已售樓盤項目帶來的是明確的信號：區(qū)域在升值，房價還能漲�！北本┨┸S地產營銷總監(jiān)季滿如說。
然而，北京市加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設規(guī)模的住房社會保障政策進展并不快。存量房市場的發(fā)展規(guī)模同樣落后于長三角和珠三角的主要城市。
中國城市規(guī)劃設計研究院總規(guī)劃師楊保軍說：“廉租房和經(jīng)濟適用房是劃撥用地，二手房是存量房產，政府收不到土地出讓金收益，沒有太大的動力去做這些方面的工作�！�
二次地產調控之后
5月29日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》�！兑庖姟芬蟆疤仔徒ㄖ娣e90平方米以下住房面積所占比重，達到開發(fā)建設總面積的70%以上”：“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位�！�
北京、深圳等房價漲幅最高的城市，被看作是此次調控的“風暴眼”。
6月7日，北京市國土局局長安家盛表示，北京市落實《意見》的細則正在制定過程中�！兑庖姟分刑岬降摹叭拗啤闭袠斯┑氐囊�(guī)定，需要結合北京實際情況制定細則后實施。北京市擬推的六塊限價商品房用地，也將在細則出來之后向市場推出。
在穩(wěn)定房價的問題上，地方政府處境微妙。
如果房價劇烈震蕩，地價應聲而落，商業(yè)經(jīng)營性用地招拍掛所取得的出讓收益也會萎縮，甚至有可能出現(xiàn)土地流拍的情況。地方政府最大的財源勢必受損。
目前，北京土地儲備資金來源主要依靠銀行貸款。在8·31中未過關的大約有530宗地塊，但2005年真正用于商品房和經(jīng)濟適用房開發(fā)的土地供應量總共只有48宗，800多公頃�！耙环矫媸怯捎谡哌^渡期的銜接問題；另一方面也是因為儲備中心資金有限，而這兩年拆遷和土地整理的成本又在提高。”世邦魏理仕環(huán)球咨詢與研究部經(jīng)理覃曉梅表示。
在今年4月份召開的一次會議上，安家盛承認，北京市國土局“對于多種途徑籌集土地儲備開發(fā)資金缺乏實踐，過多地依賴銀行貸款并且在使用管理方面缺少規(guī)范的審批辦法和風險防范措施”。
同樣令人擔憂的是，從2005年到2020年，北京市可以新增的建設用地是700平方公里。近幾年的土地實際供應量平均每年約為6572.5公頃。按照這樣的速度，原本要供應15年的土地在十年之內就會全部賣完。
果真如此，地方政府該如何應付可能出現(xiàn)的財政收入缺口？
