國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），在保持宏觀調控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎上，針對當前房地產(chǎn)市場的突出問題，適當加大了調節(jié)力度。與以往相比，此次出臺的有關稅收、信貸、土地政策等8項“硬指標”具有更強的強制性和操作性。

　　近期經(jīng)濟適用房建設目標9月底前公布

　　我們身邊到底有多少經(jīng)濟適用房可供選擇？這是許多中低收入居民的疑問。今年9月底前，包括縣城在內(nèi)的全國各級城市將向社會公布當?shù)刈》拷ㄔO規(guī)劃，其中就包括今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標。

　　《意見》規(guī)定，各地要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆�一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。

　　90平方米以下住房須占項目總面積七成以上

　　一面是眾多城市居民住房需求長期得不到滿足，另一方面卻是大戶型住房供應比重過高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50％。

　　為了解決這一問題，《意見》規(guī)定，自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。

　　一些直轄市、計劃單列市、省會城市，因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目，應根據(jù)上述比例進行調整。

　　購房不足5年轉讓須交營業(yè)稅

　　目前，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。為了進一步抑制投機和投資性購房需求，國家將對這一優(yōu)惠政策進行調整。

　　《意見》規(guī)定，從今年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）轉手交易的，免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　商品房空置3年以上不得作為貸款抵押物

　　商品房空置正成為我們必須面對的問題。今年一季度，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8％；其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7％。

　　對于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，《意見》規(guī)定，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　此外，為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土

　　地和房源，《意見》規(guī)定，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　　個人住房貸款首付比例不得低于三成

　　目前，個人房貸首付比例約在20％至30％。與此同時，一些開發(fā)商公開宣傳所謂“零首付”，而個別媒體也在大膽預測“五成按揭”。

　　這回，國家給了一個明確說法：為了抑制不合理的住房需求過快增長，從而抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。

　　同時，考慮到中低收入群眾的住房需求，《意見》有區(qū)別地適度調整了住房消費信貸政策，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　居住用地供應量七成用于中低價位中小套型

　　為了保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，《意見》規(guī)定，各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。

　　一是要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；二是土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。

　　此外，《意見》明確規(guī)定，要繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

　　土地閑置2年將被收回使用權

　　國土資源部專項調查表明，我國土地浪費現(xiàn)象十分嚴重。到2004年底，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共閑置、空閑、批而未供土地395.61萬畝，相當于城鎮(zhèn)建設用地總量的7.8％。

　　為了加大對閑置土地的處置力度，《意見》規(guī)定，土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　未建廉租住房制度的城市今年底以前必須建立

　　廉租住房制度是針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助，是解決這些家庭住房困難的主要渠道。但是，目前我國廉租住房制度還不完善，有些地方甚至沒有建立這一制度。

　　為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面，《意見》規(guī)定，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。

　　《意見》同時要求各地，要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。