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營(yíng)業(yè)稅無(wú)關(guān)痛癢 物業(yè)稅才能有效抑制的房?jī)r(jià)

2006-6-5 10:10 中國(guó)證券報(bào) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  九部委房地產(chǎn)新政調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。從6月1日起,對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

  營(yíng)業(yè)稅變動(dòng)一小步,市場(chǎng)激起千層浪。繼前兩日上海等地出現(xiàn)二手房“趕集式”簽約以后,新政第一天,市場(chǎng)上的觀望氣氛越發(fā)濃厚。“有價(jià)無(wú)市”或許會(huì)成為近期二手房市場(chǎng)的主旋律。

  國(guó)務(wù)院研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部倪紅日說(shuō),營(yíng)業(yè)稅改革難以平抑目前的房?jī)r(jià),只要需求還是這么旺盛,賣方完全可以把稅負(fù)壓力施加在買方上。

  從目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看,推高房?jī)r(jià)的主要因素還是供給不足。相對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),售房者有很大的彈性,持有住房的成本很低,既沒(méi)有物業(yè)稅,又無(wú)需擔(dān)心房屋跌價(jià)。所以,稅負(fù)轉(zhuǎn)移條件是具備的。社科院金融所殷劍峰認(rèn)為,此次房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)主要調(diào)節(jié)二手房交易,“很明顯調(diào)控針對(duì)的是投資和投機(jī)需求,但是客觀上也會(huì)影響到市場(chǎng)的供應(yīng)量,實(shí)施的效果還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)”。

  從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看,征收物業(yè)稅對(duì)平抑房地產(chǎn)價(jià)格的作用比較明顯。社科院財(cái)貿(mào)所況偉大認(rèn)為,如果房地產(chǎn)價(jià)格還是不能得到有效控制,下一步國(guó)家很有可能征收房地產(chǎn)物業(yè)稅!霸诔钟协h(huán)節(jié)征稅,既可以抑制需求,又能釋放存量房,增加供給,這是對(duì)房?jī)r(jià)的冷卻劑”,他解釋說(shuō),征收物業(yè)稅增加了持有房產(chǎn)的成本,不僅可以減少投資性需求,還會(huì)使持有住房者出售住房實(shí)現(xiàn)受益。跳出供需雙方看,開(kāi)征物業(yè)稅能夠有效增加地方政府財(cái)政收入,因此地方政府有積極性去執(zhí)行。

  況偉大介紹,目前國(guó)外地方政府財(cái)政收入中60%-70%來(lái)源于物業(yè)稅!拔覈(guó)開(kāi)征物業(yè)稅能夠取得一石三鳥(niǎo)的效果!彼f(shuō),“這甚至?xí)淖兊胤秸畬?duì)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度!钡胤秸畬⒉辉偌m纏于土地出讓金收益,而會(huì)更多關(guān)注如何獲得存量住房收益,從而一改目前的賣地之風(fēng)。

  但物業(yè)稅為何遲遲未能出臺(tái)?倪紅日解釋,物業(yè)稅征收是一個(gè)復(fù)雜體系,涉及到稅制的設(shè)計(jì)、信息系統(tǒng)的建設(shè)、征收的時(shí)機(jī)等,目前這些工作都沒(méi)有完全做好。不過(guò),目前國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組已經(jīng)完成了《中國(guó)物業(yè)稅改革第二期研究》報(bào)告。她認(rèn)為,物業(yè)稅應(yīng)由兩個(gè)稅種組成,即保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)(交易)環(huán)節(jié)的契稅。由于我國(guó)處于起步階段,稅率不宜定得過(guò)高,可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間。至于時(shí)間表,她建議在“十一五”時(shí)期完成“城鎮(zhèn)范圍內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)稅制”!芭c房?jī)r(jià)變動(dòng)相比,稅收是相對(duì)靜態(tài)的。”倪紅日說(shuō),雖然稅收能夠在一定程度上影響房?jī)r(jià),但只要供求狀況不改變,很難扭轉(zhuǎn)目前房?jī)r(jià)上升的走勢(shì)。

  況偉大認(rèn)為,稅收改革不能僅局限于物業(yè)稅改革,應(yīng)該放開(kāi)視野,對(duì)房屋租賃、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等都制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。目前,稅收政策沒(méi)有向租房?jī)A斜,而地下出租又使征稅變得極為困難。加快征繳力度,出臺(tái)稅收優(yōu)惠對(duì)解決購(gòu)房壓力有積極作用。國(guó)外對(duì)租房有明顯稅收優(yōu)惠,選擇租房的人多了,購(gòu)房的需求自然減少了。

  中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則表示,5.5%的營(yíng)業(yè)稅無(wú)關(guān)痛癢,可以對(duì)房?jī)r(jià)的增量部分征收資本利得稅,或?qū)勒魇崭?a href="http://m.galtzs.cn/web/lc_sh_5" target="_blank" class="bule">消費(fèi)稅,還可以對(duì)內(nèi)外資區(qū)別對(duì)待。