九部委房地產(chǎn)新政調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。從6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅變動(dòng)一小步，市場(chǎng)激起千層浪。繼前兩日上海等地出現(xiàn)二手房“趕集式”簽約以后，新政第一天，市場(chǎng)上的觀望氣氛越發(fā)濃厚�！坝袃r(jià)無市”或許會(huì)成為近期二手房市場(chǎng)的主旋律。
國(guó)務(wù)院研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部倪紅日說，營(yíng)業(yè)稅改革難以平抑目前的房?jī)r(jià)，只要需求還是這么旺盛，賣方完全可以把稅負(fù)壓力施加在買方上。
從目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，推高房?jī)r(jià)的主要因素還是供給不足。相對(duì)于購(gòu)房者來說，售房者有很大的彈性，持有住房的成本很低，既沒有物業(yè)稅，又無需擔(dān)心房屋跌價(jià)。所以，稅負(fù)轉(zhuǎn)移條件是具備的。社科院金融所殷劍峰認(rèn)為，此次房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)主要調(diào)節(jié)二手房交易，“很明顯調(diào)控針對(duì)的是投資和投機(jī)需求，但是客觀上也會(huì)影響到市場(chǎng)的供應(yīng)量，實(shí)施的效果還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)”。
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，征收物業(yè)稅對(duì)平抑房地產(chǎn)價(jià)格的作用比較明顯。社科院財(cái)貿(mào)所況偉大認(rèn)為，如果房地產(chǎn)價(jià)格還是不能得到有效控制，下一步國(guó)家很有可能征收房地產(chǎn)物業(yè)稅�！霸诔钟协h(huán)節(jié)征稅，既可以抑制需求，又能釋放存量房，增加供給，這是對(duì)房?jī)r(jià)的冷卻劑”，他解釋說，征收物業(yè)稅增加了持有房產(chǎn)的成本，不僅可以減少投資性需求，還會(huì)使持有住房者出售住房實(shí)現(xiàn)受益。跳出供需雙方看，開征物業(yè)稅能夠有效增加地方政府財(cái)政收入，因此地方政府有積極性去執(zhí)行。
況偉大介紹，目前國(guó)外地方政府財(cái)政收入中60%-70%來源于物業(yè)稅。“我國(guó)開征物業(yè)稅能夠取得一石三鳥的效果�！彼f，“這甚至?xí)淖兊胤秸畬?duì)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。”地方政府將不再糾纏于土地出讓金收益，而會(huì)更多關(guān)注如何獲得存量住房收益，從而一改目前的賣地之風(fēng)。
但物業(yè)稅為何遲遲未能出臺(tái)？倪紅日解釋，物業(yè)稅征收是一個(gè)復(fù)雜體系，涉及到稅制的設(shè)計(jì)、信息系統(tǒng)的建設(shè)、征收的時(shí)機(jī)等，目前這些工作都沒有完全做好。不過，目前國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組已經(jīng)完成了《中國(guó)物業(yè)稅改革第二期研究》報(bào)告。她認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)由兩個(gè)稅種組成，即保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)的契稅。由于我國(guó)處于起步階段，稅率不宜定得過高，可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間。至于時(shí)間表，她建議在“十一五”時(shí)期完成“城鎮(zhèn)范圍內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)稅制”�！芭c房?jī)r(jià)變動(dòng)相比，稅收是相對(duì)靜態(tài)的�！蹦呒t日說，雖然稅收能夠在一定程度上影響房?jī)r(jià)，但只要供求狀況不改變，很難扭轉(zhuǎn)目前房?jī)r(jià)上升的走勢(shì)。
況偉大認(rèn)為，稅收改革不能僅局限于物業(yè)稅改革，應(yīng)該放開視野，對(duì)房屋租賃、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等都制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。目前，稅收政策沒有向租房?jī)A斜，而地下出租又使征稅變得極為困難。加快征繳力度，出臺(tái)稅收優(yōu)惠對(duì)解決購(gòu)房壓力有積極作用。國(guó)外對(duì)租房有明顯稅收優(yōu)惠，選擇租房的人多了，購(gòu)房的需求自然減少了。
中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則表示，5.5%的營(yíng)業(yè)稅無關(guān)痛癢，可以對(duì)房?jī)r(jià)的增量部分征收資本利得稅，或?qū)勒魇崭?a href="http://m.galtzs.cn/web/lc_sh_5" target="_blank" class="bule">消費(fèi)稅，還可以對(duì)內(nèi)外資區(qū)別對(duì)待。
