上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)超過(guò)香港，接近東京、紐約的水平；北京、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)銷售率不超過(guò)五成，商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩，空置率居高不下。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀，需及時(shí)調(diào)整結(jié)構(gòu)和區(qū)位分布。
在5月31日舉行的“2006行銷商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上，上海市社科院房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘說(shuō)，上海的商業(yè)地產(chǎn)總量已達(dá)3000萬(wàn)平方米，人均商業(yè)地產(chǎn)面積已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的1平方米標(biāo)準(zhǔn)。盡管總量已經(jīng)飽和，但每年還有二三百萬(wàn)平方米的新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建或等待審批。
中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟提供的數(shù)據(jù)也顯示，商業(yè)地產(chǎn)銷售率除上海較高達(dá)92％外，北京、廣州、深圳這一指標(biāo)分別為：32％、50％和42％。這意味著有一半以上的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有賣出去。
總量過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上并不平衡，很多地方商鋪明顯多于寫字樓。商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布也不均勻。上海市社科院商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任朱連慶說(shuō)，在上海某些中心區(qū)域，很小的地段集中了十幾家高檔購(gòu)物中心，同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，這種情況造成了資源的大量浪費(fèi)。而在新興的城市副中心、商務(wù)區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)需求量又很大，開(kāi)發(fā)商如能適時(shí)跟進(jìn)，將大有可為。
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外資加速進(jìn)入滬京穗樓市
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資介入將向二線城市蔓延
今年以來(lái)境外資金從收購(gòu)內(nèi)地寫字樓、商鋪進(jìn)一步擴(kuò)張至高檔住宅。種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。
進(jìn)入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購(gòu)案明顯增多。國(guó)際性中介代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度，外資在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資放量，成交金額已超過(guò)去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海一季度的房地產(chǎn)。
北京樓市同樣被外資看好。香港某銀行北京一位信貸經(jīng)理透露，其手頭今年批出的貸款基本上全是房地產(chǎn)項(xiàng)目，“由于貸款人基本上是信譽(yù)較好的外資機(jī)構(gòu)，不擔(dān)心這些貸款的收回，而擔(dān)心這會(huì)最終吹大中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫�！�
由于地緣關(guān)系，越來(lái)越多的香港資金進(jìn)入珠三角樓市。4月下旬，置業(yè)國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱，一季度香港人在內(nèi)地購(gòu)樓金額約36.5億元，同比增長(zhǎng)11％。
這些資金八成投在了珠三角樓市，另有13％投在了上海。
國(guó)際知名物業(yè)代理公司第一太平戴維斯董事李旭說(shuō)，海外基金對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的收購(gòu)、介入會(huì)越來(lái)越深，甚至?xí)叱錾虾�、北京等一線城市向二線城市蔓延。
專家觀點(diǎn)
專家建議開(kāi)征特別物業(yè)稅
去年外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地收購(gòu)房總額達(dá)34億美元
一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資購(gòu)買住宅多用于酒店式公寓出租，不會(huì)短期出售套現(xiàn)，且投資對(duì)象是高檔物業(yè)，其數(shù)量不足以影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。但越來(lái)越多的市場(chǎng)人士提醒，這種掉以輕心的態(tài)度非常危險(xiǎn)。
“上海樓市·境外人士�？卑l(fā)行人蔡為民指出，這些境外資金進(jìn)入中國(guó)，一則看中奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)在即，政府希望樓市穩(wěn)定成長(zhǎng)，不會(huì)令房?jī)r(jià)重挫；二則認(rèn)為人民幣及內(nèi)地樓市升值可能性大，于是購(gòu)買房地產(chǎn)，既可套取匯價(jià)差，又可套取房?jī)r(jià)差。
國(guó)家外匯管理局資料顯示，去年外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地收購(gòu)房總額達(dá)34億美元，從境外流入的僑匯達(dá)174億美元。
僑匯流入劇增的上海、浙江的房?jī)r(jià)波動(dòng)比流入增幅平穩(wěn)的廣東、福建明顯要大。
有關(guān)專家建議，對(duì)外資進(jìn)入內(nèi)地樓市應(yīng)有所管制，通過(guò)開(kāi)征特別物業(yè)稅制止外資在樓市的炒作行為。
