我國目前不動(dòng)產(chǎn)稅的名義稅負(fù)水平不算低，問題是實(shí)際稅負(fù)與名義稅負(fù)之間存在較大的差距，國務(wù)院發(fā)展研究中心5月29日推出的關(guān)于物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)研究的報(bào)告如此認(rèn)為。
我國目前不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度中，就直接以不動(dòng)產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種而言共有6個(gè)，分別是土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。就與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的收費(fèi)，各地方之間情況千差萬別，少的有幾十種，多的有幾百種。
就前面提到的6個(gè)正規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)稅種而論，根據(jù)《中國財(cái)政年鑒》和《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算，我國2004年不動(dòng)產(chǎn)稅占GDP的比重為0.88%，尚不及OECD國家平均水平的一半。
但值得注意的是，我國目前不動(dòng)產(chǎn)稅收流失狀況比較嚴(yán)重。根據(jù)國土資源部信息中心劉麗的研究，1999-2002年間，全國有近一半被占用的耕地沒有依法繳納耕地占用稅。另據(jù)研究，全國每年偷漏稅款總額約占應(yīng)繳稅款的20%左右，房地產(chǎn)領(lǐng)域占了其中的五分之一。綜合這些情況考慮，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，我國目前不動(dòng)產(chǎn)稅的名義稅負(fù)水平并不算低。
報(bào)告認(rèn)為，我國目前不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度具有以下基本特征。
一是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重。如針對(duì)城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅的最高稅額僅為每年每平方米10元，針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營業(yè)用房一律免稅。而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅稅率高達(dá)30%-60%，同時(shí)企業(yè)還必須另外繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，使企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。
二是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一。如房產(chǎn)稅僅針對(duì)內(nèi)資企業(yè)而城市房地產(chǎn)稅僅針對(duì)外資企業(yè)；耕地占用稅僅針對(duì)內(nèi)資企業(yè)而外資企業(yè)不必繳納；內(nèi)資企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費(fèi)等等。
三是針對(duì)非出租的房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的余值或原值作為稅基，沒有反映房產(chǎn)的市場價(jià)值。
四是存在著項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的收費(fèi)大致可以分為設(shè)施補(bǔ)償型（如市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等）、勞務(wù)補(bǔ)償型（如立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等）、工本補(bǔ)償型（如規(guī)劃許可證工本費(fèi)、建筑許可證工本費(fèi)等）和其他（如征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)等），名目林林總總，數(shù)量因地而異，多的地方甚至可達(dá)數(shù)百種。
報(bào)告認(rèn)為，由于我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度中存在著大量的稅外收費(fèi)，因此在與國際上進(jìn)行稅負(fù)水平的比較時(shí)，將這些收費(fèi)考慮在內(nèi)可能更加合理。
