黨的十六屆三中全會提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費�！笔聦嵣�，物業(yè)稅屬于財產稅，但并不是國際上財產稅種的通用名稱，也不是覆蓋房地產業(yè)的惟一稅種。
如何設計適合我國國情的物業(yè)稅？物業(yè)稅的開征能否對房地產業(yè)的發(fā)展，貧富懸殊的調節(jié)起到重要作用？是理論界、實業(yè)界、普通百姓都十分關注的內容。
開征物業(yè)稅要解決哪些問題
在我國，住房制度改革使越來越多的城鄉(xiāng)居民擁有了私人住房，高收入群體也將購買住宅作為保值投資的手段。住房占有量的多寡，已經成為區(qū)分人們財富多寡和貧富差異的標準之一。盡快開征物業(yè)稅，構建和完善我國財產稅體系，強化對財富的調節(jié)，對于緩解收入分配領域中的不合理狀況意義深遠。財產稅體系一般由兩部分構成：一是房地產稅收，二是遺產稅及增與稅，而房地產稅是財產稅類中的主要稅種。目前，我國建筑及房地產業(yè)的稅費名目繁多，包括房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。上述稅種，有些在建國初期就已設立，如營業(yè)稅、城市房地產稅、契稅；有些則是在改革開放后陸續(xù)恢復或開征的，如房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等。在房地產各稅中，位于收入前三位的分別是營業(yè)稅、房產稅和契稅，站房地產稅收收入總額的八成以上。開征物業(yè)稅，合并各種房地產稅費，合理負擔水平，可以降低房價，盤活現有商品房及二手房市場，為房地產市場的健康發(fā)展創(chuàng)造條件。
開征物業(yè)稅，首先應該了解和確定物業(yè)稅的基本功能。物業(yè)稅屬于財產稅，而我國的財產稅收基本上都是地方稅，在營業(yè)稅、個人所得稅等成為中央與地方共享稅之后，房地產類的稅收對地方政府來說，其財政收入作用日益重要，這就使物業(yè)稅在功能定位上面臨兩難選擇：若強調收入功能，至少需要保持現有稅費的負擔水平，很難影響過高的房價，有悖于物業(yè)稅改革的初衷；而若強調壓價的功能，無疑會給地方財政收入帶來壓力，不利于提高地方政府參與物業(yè)稅改革的積極性。而根據經驗判斷，某一稅種一旦開征，并成為某級政府重要的固定收入，其財政收入的功能將日益強化，調節(jié)功能則易被忽視，這樣一來，物業(yè)稅的改革就成了“換湯不換藥”。
開征物業(yè)稅要解決的第二個問題是，能否用物業(yè)稅把對房地產的稅費統(tǒng)一起來？
從我國的情況來看，把目前對房地產征收的十多個稅種及幾十項收費一下子合并成一個稅種的難度極大。在稅費的統(tǒng)一問題上，最大的爭議是土地出讓金是否放入物業(yè)稅？如果不放入，新的物業(yè)稅很難對房地產市場價格產生預期的影響，達不到開征物業(yè)稅的目的；如果將土地出讓金改為年租制，納入物業(yè)稅，又會產生新的問題：一是房地產的流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)很難實行統(tǒng)一的稅率，增加稅制的復雜性；二是土地出讓金改為年租制會降低房地產開發(fā)的門檻，導致土地使用的進一步失控。
第三個問題，在稅費覆蓋的范圍上，我國現有的房地產稅收絕大多數都沒有覆蓋農村，要把農村也納入物業(yè)稅的征收范圍，不是短期內能做到的。
總之，統(tǒng)一房地產稅費在理論上行得通，但在實際操作中難度極大。而且，現有的收費中究竟哪些需要保留，哪些應該取消，哪些可以替代，都直接關系到地方政府的利益，必然有一個艱難的博弈過程。
國外房地產稅制的借鑒
世界各國普遍開征房地產稅，但稅制差異較大，歸納起來，以下幾點值得我們借鑒：
1、對房地產的征稅并不統(tǒng)一
英國、加拿大、日本、韓國、中國臺灣等國家或地區(qū)都對不動產征收多個稅種，如英國有住房財產稅、營業(yè)房屋稅；加拿大有一般財產稅、營業(yè)財產稅和特別估價稅；日本有地價稅、特別地價稅、固定資產稅、不動產購置稅、綜合土地稅；臺灣有地價稅、土地增值稅、房屋稅；韓國有土地稅、房屋稅、城市規(guī)劃稅；巴西則是按城鄉(xiāng)分別征收農村土地稅和城市財產稅等。實際上，國外房地產稅制的發(fā)展也經歷了一個由多到少、由繁到簡的過程，如日本在上世紀50年代對地方稅進行了全面的改革，將原來分開征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵路稅等財產稅種，合并課征統(tǒng)一的固定資產稅。韓國原來將土地稅并入財產稅中征收，同時征收過分占有土地稅，1990年起，以綜合土地稅取代了這些稅種。
2、實行差別稅率
各國的財產稅一般都按照用途實行差別稅率。如加拿大，住宅性財產的稅負要比非住宅性財產的稅負輕，而營業(yè)財產稅的稅率要高于一般財產稅，最高甚至可以高達住宅財產稅率的5.5倍；英國住房財產稅的稅率并不確定，一般是由各地議會根據當年地方政府開支情況以及從其他渠道可獲得收入的差額來確定，而營業(yè)房屋稅以租金收入為計稅依據，稅率高達41.6%；日本的地價稅對土地的保有和流通實行不同的稅率，對土地持有者擁有的土地稅率為1.4%，對購置的土地稅率為3%；我國臺灣的房屋稅自住用房稅率為1.38%，營業(yè)用房稅率3%～5%；波蘭對一般土地每平方米征稅10茲羅提，而對營業(yè)性房屋，征稅高達每平方米8000茲羅提；越南則是按房屋的不同種類不同用途分別規(guī)定適用稅率。
3、減免優(yōu)惠較多
各國的房地產稅都規(guī)定了詳細的稅收優(yōu)惠，除了法定差別稅率體現的優(yōu)惠以及對部分公用房地產給予免稅外，還有一些政策性優(yōu)惠。如巴西為鼓勵農民合理使用土地和創(chuàng)造更多的效益，規(guī)定對生產效益高和土地使用率高的納稅人，可給予最多降低90%土地稅稅額的優(yōu)惠待遇。而對使用土地用于農業(yè)的面積低于規(guī)定數的，則要在原有稅額上加征稅收。越南對國家干部職工實行部分減免優(yōu)惠，按工資額對住宅用房減免一定面積的房屋稅，高層住宅從第三四層起減征房屋稅。
我國開征物業(yè)稅的初步設想
放眼國外，立足國內，筆者認為，物業(yè)稅的開征應與城鄉(xiāng)稅制的統(tǒng)一一并進行，因此物業(yè)稅的征稅范圍應是包括農村在內的所有房屋土地。為此，物業(yè)稅的出臺應合并耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種，同時取消房地產使用環(huán)節(jié)的各種收費，實行統(tǒng)一稅費，稅不重征，物業(yè)稅的納稅人應是中華人民共和國境內擁有房屋產權、土地使用權的單位和個人。產權屬于全民所有的，以經營管理單位為納稅人；產權為共有的，以共有人為納稅人；產權關系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。計稅依據方面，應以房地產的市場平均價格（不含土地出讓金，下同）為物業(yè)稅的基本計稅依據。房地產的實際購買價格高于或低于平均價格的幅度在20%以內的，按實際購買價格為計稅依據；實際購買價格高于或低于平均價格的幅度超過20%的，以高于或低于平均價格20%為計稅依據。沒有市場平均價格的，以評估值（不含土地出讓金）為計稅依據。稅率方面。開征物業(yè)稅，雖然購房成本下降，但使用成本增加，“買得起，住不起”的情況會大量增加。為此，科學合理地設計稅率至關重要。通過對居住豪宅者課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。鑒于我國地區(qū)之間經濟發(fā)展極不平衡，物業(yè)稅不宜采用全國統(tǒng)一的比例稅率，而應規(guī)定一個幅度稅率（如0.1%～3%），由地方根據本地區(qū)的收入水平和應稅房地產的位置和用途具體確定適用的稅率。
開征物業(yè)稅以后，如何才能把稅收上來？在目前法制尚需健全的情況下，宜實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。我國的物業(yè)稅可實行按年計稅、分次繳納的方法。繳納次數過多會增加相應的征收費用，因此我們建議半年繳納一次為宜。以一套評估值為50萬元的房屋為例，若按0.2%的稅率征稅，則每年應納物業(yè)稅1000元，若分兩次繳納，每次納稅500元，這對于一般納稅人來說是能夠接受的。為減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可適當放寬。法定的人均免稅面積可定為25平米，這樣，包括農村在內的大多數居住用房可以不必承擔物業(yè)稅的負擔。鑒于目前事業(yè)單位正在進行全面改革，事業(yè)單位將走向市場，向企業(yè)和社會中介機構過渡，不再行使政府職能，可將事業(yè)單位用房用地從免稅范圍中剔除，只保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。
我國開征物業(yè)稅需要多方面創(chuàng)造條件，確定一個合理的可操作性的方案。我們認為，開征物業(yè)稅的前期準備實際上是有個分步改革的過程，即通過對現有稅種的改革、完善，解決部分可以解決的問題，同時建立和完善相應的配套制度，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造條件。當前可以考慮進行的改革包括以下幾方面：
1、實行內外房地產稅制的并軌
目前，實行內外兩套房地產稅制的必要性已不存在，完全可以將房產稅和土地使用稅的征收范圍擴大到外資企業(yè)和外國人，同時取消城市房地產稅和土地使用費，統(tǒng)一稅率和征收辦法，真正體現國民待遇原則。
2、把土地出讓金從房地產價格中分離出來
土地出讓金的處理是物業(yè)稅開征的最大難點。土地出讓金實質上是國家憑借土地所有權收取的地租，如果把它并入物業(yè)稅，從理論上說，租稅合一，混淆了財產權和行政權，弱化了法律依據；從操作上看，一次性繳納的土地出讓金必須改為按年繳納才能并入物業(yè)稅，而目前出讓金比房地產稅高得多，這樣勢必會導致物業(yè)稅的稅率居高不下；處理土地出讓金面臨的更大問題在于，目前的房地產價格體系是包含土地出讓金的，估價也是含有土地出讓金的，因此以評估價作為物業(yè)稅的計稅依據，必然會出現重復征收問題，加大納稅人的負擔。有鑒于土地出讓金的收取是有規(guī)定標準的，為了家少物業(yè)稅的開征難度，我們主張實行租價分離，即把土地出讓金從現行房地產價格中分離出來，實行價外征收。這樣做，一是可以使租與稅分別按照各自的法律依據進行征收，互不干擾；二是可以大大降低物業(yè)稅稅制的設計難度，加快物業(yè)稅改革的步伐。
3、調整土地使用稅的稅額
考慮到目前稅費征收的實際情況，在物業(yè)稅出臺之前，可先調整土地使用稅的稅額。參照國際上的通行做法，可按土地的位置和用途實行多重差別稅率，稅負調整的基本原則是：商業(yè)用地高于工業(yè)用地，工業(yè)用地高于住宅用地；市中心高于城郊；大城市高于中小城市。計稅依據暫可沿用占用面積。
4、調整房地產流通環(huán)節(jié)的稅收政策
對從事房地產開發(fā)、交易、經營、管理的企業(yè)和個人，繼續(xù)征收營業(yè)稅、契稅等相關稅種，但稅率可相應調整。土地增值稅適時并入企業(yè)所得稅。開征物業(yè)稅的目的之一是希望能因此而降低購房成本，降低金融風險。因此，開征物業(yè)稅之前首先應清理收費，對于不合理、不合法的收費必須取消，只保留一些必要的、具有稅收性質的收費，并考慮將其征收環(huán)節(jié)向后推移，由目前的開發(fā)商在建設、交易環(huán)節(jié)承擔改為由擁有或使用房地產的單位和個人在使用、保有的環(huán)節(jié)承擔。
5、加快建立房地產評估體系
應逐步建立并規(guī)范房地產評估機構，統(tǒng)一評估方法�？蛇x擇部分大中城市進行評估試點，取得經驗后逐步推開。試點地區(qū)應定期公布所轄區(qū)域內的房地產評估值，同時要著力培養(yǎng)專業(yè)的房地產評估人員隊伍。
6、建立房地產登記制度
物業(yè)稅稅制需要確定免稅范圍和免稅額度，而免稅額度多以人均房地產數量為確定依據�？紤]到我國居民多處購房已不是個別現象，有必要建立房地產登記制度，以利于稅務部門掌握稅源情況，加強征管。
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