雖然房價問題依然是房地產(chǎn)市場的焦點，但在筆者看來，物業(yè)稅問題更重要。因為物業(yè)稅牽扯千家萬戶，和每一個老百姓的利益息息相關(guān)。對這個問題，我們有必要拿出大戰(zhàn)三萬回合的耐心和勇氣，盡可能將這個問題徹徹底底地說清楚、辯明白。
根據(jù)目前的形勢，筆者判斷，物業(yè)稅這個稅種遲早要來。筆者并不反對物業(yè)稅的出臺，筆者反對的是它以一種革命的形式出臺。因此，物業(yè)稅的出臺，必須有相應(yīng)的鋪墊和準(zhǔn)備，或者說條件。
至少有以下幾項。
第一個條件，物業(yè)稅的出臺必須有足夠的民意基礎(chǔ)。
這方面，溫家寶總理首先作出了榜樣。春節(jié)長假后的第一個星期里，溫總理在十分緊張繁忙的日程中安排了四次座談會，邀請社會各界代表到中南海，征求對《政府工作報告（征求意見稿）》和“十一五”規(guī)劃綱要草案的意見。在第三場座談會結(jié)束后，溫總理說，“中南海的大門是面向廣大群眾的�！�
既然溫總理都就政府工作報告和“十一五”規(guī)劃向各界代表征求意見，請問，與千家萬戶的利益密切相關(guān)的物業(yè)稅，要不要有一個足夠的民意基礎(chǔ)？當(dāng)然要。中南海的大門是面向廣大群眾的，請問，稅務(wù)總局和財政部的大門是不是也要面向人民群眾？當(dāng)然要。
在筆者看來，累積物業(yè)稅出臺的民意基礎(chǔ)，要分為三個步驟：第一步，有關(guān)部門利用媒體宣傳陣地，向社會各界大范圍、長時間宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識，使更多的民眾對物業(yè)稅有一個基本的認(rèn)識；第二步，征求社會各界尤其是普通百姓對物業(yè)稅的意見；第三步，選擇幾個具有代表意義的地區(qū)，進(jìn)行試點，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。
第二個條件，與物業(yè)稅相關(guān)的調(diào)研必須立足中國國情。
每一個稅種的出臺，都離不開相應(yīng)的調(diào)查研究，專家學(xué)者在這里面起著相當(dāng)重要的作用。筆者認(rèn)為，調(diào)查研究，應(yīng)該立足中國國情，立足中國民意，這樣才能得出較為客觀、權(quán)威的調(diào)研結(jié)果。但是，現(xiàn)在的一些信息，讓人不明所以。比如，在前一段時間的有關(guān)報道中，很多文章都提到，物業(yè)稅是外國政府的重要的稅收來源，是幾大支柱之一。這樣的提法，給人的感覺非常奇怪。難道說外國的稅收支柱，就必然是中國的稅收支柱嗎？我們是否有必要在這方面照搬外國？再比如，有專家提出，開征物業(yè)稅的一個重要目的就是調(diào)整社會公平。這樣的提法當(dāng)然有道理。但是，用稅收手段調(diào)整貧富差距，最主要、也最容易被老百姓理解的，是開征遺產(chǎn)稅，或者加大個人所得稅的征管力度。在遺產(chǎn)稅尚未開征、個人所得稅征管力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)的背景下，奢談物業(yè)稅的公平意義，合適嗎？
第三個條件，物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。
這實際上還是“改革”與“革命”的關(guān)系問題。筆者上次文章提到的開征物業(yè)稅要改革不要革命，并不是信口說出，而是有最高級別的紅頭文件作為依據(jù)的。
2003年10月，在中共十六屆三中全會的公報中，關(guān)于稅收問題，中央提出要“分步實施稅收制度改革�！闭堊⒁膺@里面用的是“改革”二字。具體到物業(yè)稅，文件說，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！�
對后面這一段話稍加研究就會發(fā)現(xiàn)，中央提出的物業(yè)稅，絕對不是一個革命性的、嶄新的稅種。開征物業(yè)稅的同時，要相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費(fèi)，是有關(guān)系的。
從這個角度說，物業(yè)稅也許不是完全由土地出讓金演化而來，但是，如果說這里面不包括土地出讓金，誰能拿出足夠的理由？
因此，在物業(yè)稅的設(shè)計上，有關(guān)部門必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費(fèi)。這樣就做到了脈絡(luò)清晰。如果取消的收費(fèi)里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子，已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金。
第四個條件，物業(yè)稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。
新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)，這個觀點應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識。在這樣的共識下，已經(jīng)有專家隱約暗示，可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房，在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。這樣的觀點，應(yīng)該可以被有關(guān)部門接受，更進(jìn)一步的技術(shù)問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據(jù)是什么？是以價值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。
雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價值為征收依據(jù)，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因為，不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房，是幾十年傳承下來的，不容易改變地點。同樣是100平方米的住房，北京城中心的房價可能比郊外的房價高出兩三倍，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅。如果這樣設(shè)計，當(dāng)然是不合情理的。因此，對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點。這個起征點，不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。
物業(yè)稅的開征，有多重目的。在筆者看來，最應(yīng)該達(dá)到的目的，就是不增加普通百姓的負(fù)擔(dān)，要讓一定比例的普通百姓處在免征面積的保護(hù)之內(nèi)，或者付出很少的稅負(fù)。
做到這一點，應(yīng)該不難。
