中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮
——中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮博士訪談錄
一、物業(yè)稅的首要職能是維護(hù)社會(huì)公平
問(wèn)：最近一段時(shí)期來(lái)，關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅（或稱不動(dòng)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅）的問(wèn)題引起了社會(huì)的普遍關(guān)注。我國(guó)為什么要考慮開(kāi)征這個(gè)稅種呢？
答：討論這個(gè)問(wèn)題需要先聲明，這里所說(shuō)的都僅僅是作為學(xué)術(shù)探討性質(zhì)的個(gè)人意見(jiàn)。完全不意味著正式的政策取向。
有資產(chǎn)就要征稅。這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下是一個(gè)常識(shí)。要不要開(kāi)征物業(yè)稅，這本來(lái)是一個(gè)無(wú)需討論的問(wèn)題。資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個(gè)基本環(huán)節(jié)。有資產(chǎn)就要征稅。在所有國(guó)家都一樣。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地、住房是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個(gè)稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調(diào)整社會(huì)公平尺度、促進(jìn)資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān)系的重要稅種。
問(wèn)：老百姓有套房子是用來(lái)住的，是生活中不可或缺的，為什么要對(duì)老百姓的生活必需品征稅呢？這合理嗎？
答：你這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得非常好，也非常尖銳，是目前很多人對(duì)物業(yè)稅心存疑問(wèn)的第一大問(wèn)題。但你這個(gè)問(wèn)題中有兩個(gè)模糊之處。一是，老百姓有窮人富人之分，富人也是老百姓；二是生活必需要有個(gè)社會(huì)必要的尺度，還要和資源節(jié)約結(jié)合起來(lái)。
我們先說(shuō)一個(gè)首要的必要性，這也是中國(guó)現(xiàn)在需要考慮開(kāi)征物業(yè)稅的最重要原因之一。這就是調(diào)整富人和窮人在資源占有上的利益關(guān)系，維護(hù)社會(huì)公平。
在過(guò)去二十余年的發(fā)展、改革、開(kāi)放過(guò)程中，中國(guó)不同的社會(huì)階層在財(cái)富占有上已經(jīng)呈現(xiàn)出了較大的差距。開(kāi)征差別稅率的物業(yè)稅，一方面可以通過(guò)稅收手段抑制富人過(guò)度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；另一方面可以使政府獲取更多的資源，通過(guò)完善住房保障體系來(lái)幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件。
問(wèn)：您的意思是物業(yè)稅將對(duì)富人多征、高征對(duì)嗎？富人的房子也是花錢(qián)買的，如果是合法善意取得，為什么就要高征、多征稅呢？如果富人有多納稅的義務(wù)，不是在個(gè)人所得稅環(huán)節(jié)就調(diào)整了嗎？為什么還要在財(cái)產(chǎn)持有上再征一次呢？
答：這個(gè)問(wèn)題追問(wèn)得也非常好。物業(yè)稅是要依據(jù)對(duì)資源的占用程度來(lái)征收的。我們舉個(gè)例子說(shuō)。如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥(niǎo)、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢(qián)買的，是合法善意取得的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費(fèi)，全社會(huì)用來(lái)提供國(guó)民財(cái)富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來(lái)國(guó)民財(cái)富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費(fèi)占用，這對(duì)社會(huì)發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負(fù)，要么你把這個(gè)大園子用于經(jīng)營(yíng)性用途，比如說(shuō)改成能為國(guó)民財(cái)富帶來(lái)增量的星級(jí)酒店。迫使富人不能浪費(fèi)有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。
問(wèn)：對(duì)多占有資源、占有優(yōu)質(zhì)資源的富人征稅，這容易理解。但普通工薪階層，窮人擁有的生活必要住房是否也要征稅呢？
答：這個(gè)地方有個(gè)學(xué)問(wèn)。不能簡(jiǎn)單地說(shuō)是否征，而要看征多少和適用稅率是多高。在必要限度內(nèi)，可能只需交很少的稅，象征性地交一點(diǎn)稅，甚至適用稅率是零。零稅率不等于不征稅。窮人、低收入群體生活必需部分的自有住房仍是課稅對(duì)象。只不過(guò)你需要交的稅款是零分。這不是玩游戲。這是制度設(shè)置的必需。就像個(gè)人所得稅，1600元以下月收入不用交稅，但有關(guān)部門(mén)一再聲明，這1600元標(biāo)準(zhǔn)的“學(xué)名”，也就是嚴(yán)格的政策說(shuō)法不叫“起征點(diǎn)”，叫“扣除額”。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在貫徹實(shí)施新個(gè)人所得稅法的通知中明確規(guī)定“除國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定減免稅項(xiàng)目外，工資、薪金所得范圍內(nèi)的全部收入，應(yīng)一律照章征稅”。請(qǐng)注意是“工資、薪金所得范圍內(nèi)的全部收入”。我理解，就是1600元以下的工資、薪金也要征稅，只不過(guò)稅率是零。對(duì)窮人、低收入群體的物業(yè)稅也適用這個(gè)道理。零稅率不是沒(méi)稅率，就像零度不是沒(méi)溫度一樣。通過(guò)這種制度設(shè)置，就可以即維護(hù)了稅制的統(tǒng)一性與嚴(yán)肅性，又保護(hù)了普通老百姓、中低收入群體的利益。
二、開(kāi)征物業(yè)稅的制度意義在于維護(hù)公共利益
問(wèn)：除了調(diào)整社會(huì)公平，物業(yè)稅和工薪階層、普通老百姓還有什么關(guān)系呢？
答：這個(gè)關(guān)系可大了。對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅的還有一個(gè)極其現(xiàn)實(shí)和重要的職能，就是推進(jìn)資源節(jié)約。
中國(guó)不僅是一個(gè)人多地少的國(guó)家，而且是一個(gè)處于城市化快速發(fā)展過(guò)程的國(guó)家。在過(guò)去二十余年中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年間，城鎮(zhèn)居民每年每人居住面積的增長(zhǎng)都在1平方米以上。二十余年里，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口從1.9億人增長(zhǎng)到了5.4億人。按照這樣的住房改善速度和城市化速度，中國(guó)可用于居住的土地將不可能滿足未來(lái)15到20年發(fā)展的需要。不僅土地不夠用，水資源和能源也嚴(yán)重短缺。人們很容易注意到，老百姓居住用能，已經(jīng)從照明、聽(tīng)收音機(jī)發(fā)展到用彩電、冰箱，又發(fā)展到用空調(diào)和各種電熱器具。目前中國(guó)一次能源消耗中超過(guò)40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中國(guó)恰好是一個(gè)能源資源嚴(yán)重匱乏的國(guó)家。怎么應(yīng)對(duì)呢？就得鼓勵(lì)資源節(jié)約，抑制過(guò)度消費(fèi)。
節(jié)約資源是公共利益。這個(gè)公共利益包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的利益，包括我們這個(gè)社會(huì)全體成員的利益，包括我們子孫后代的利益。請(qǐng)注意，這里所說(shuō)的“過(guò)度消費(fèi)”不僅包括富人的奢侈性消費(fèi)，也包括中等收入階層、普通工薪階層享受性的消費(fèi)。物業(yè)稅真正開(kāi)征時(shí)，單套面積過(guò)大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。2005年黨的十六屆五中全會(huì)“關(guān)于十一五規(guī)劃的建議”中明確指出，要“發(fā)展節(jié)能省地型建筑，形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)模式”。
問(wèn)：政策應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)老百姓有自己的房子才對(duì)，為什么有了自己的房子政府要來(lái)收稅呢？
答：過(guò)去一些年來(lái)的住房制度改革、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)等都是為了讓老百姓擁有自己住房，這個(gè)目標(biāo)沒(méi)有疑問(wèn)。但人人有房住、大多數(shù)人擁有自己的住房，不能光靠蓋新房子。還要通過(guò)一定方式的鼓勵(lì)流動(dòng)，加快存量資源的優(yōu)化配置。我國(guó)目前的城鎮(zhèn)住房資源總量已達(dá)165億平方米。但由于歷史因素，這些資源的分布存在著兩個(gè)極大的不合理。其中，一是從上世紀(jì)80年代初期起的很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)嚴(yán)重的住房短缺危機(jī)，政府采取了“鼓勵(lì)單位自建住房”的政策。機(jī)關(guān)、企業(yè)均可利用所占有的城市土地自建職工住宅。由此形成了嚴(yán)重的城市功能分區(qū)混亂。居民住宅與商業(yè)區(qū)、政務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)以致旅游區(qū)相互混雜。這種狀況導(dǎo)致了寶貴的城市土地資源的極大浪費(fèi)。
二是中國(guó)曾長(zhǎng)期實(shí)行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空間大小幾乎完全不取決于個(gè)人或家庭的意愿�！胺值绞裁捶孔泳偷媒邮苁裁捶孔印薄＿@種被迫接受的資源配置格局，使大量住房資源實(shí)際上處于低效率的利用狀態(tài)。社會(huì)資源所能提供的福利水平被大大降低。從1999年起，中國(guó)實(shí)行了大規(guī)模的住房制度改革。通過(guò)市場(chǎng)途徑實(shí)現(xiàn)“以小換大”、“以遠(yuǎn)換近”、“以差換好”已成為人們的普遍要求。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就需要促進(jìn)促進(jìn)存量住房資源的流轉(zhuǎn)。
在持有環(huán)節(jié)的開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，降低交易、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和中介市場(chǎng)等多層次市場(chǎng)體系不斷趨于完善，可以有效地推進(jìn)現(xiàn)有住房資源的市場(chǎng)化流動(dòng)，優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。讓所有資源都得到最充分、最合理的利用，這也是一種公共利益。
問(wèn)：不論怎么說(shuō)，增稅就會(huì)抑制住房消費(fèi)。2005年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要議題就是要努力擴(kuò)大內(nèi)需。這其中的矛盾怎么解決呢？
答：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得很專業(yè)。解決好制度建設(shè)與經(jīng)濟(jì)調(diào)控之間的矛盾的確是非常重要的。其實(shí)，稅也是一種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)控手段。人們常聽(tīng)說(shuō)的“財(cái)政政策”，其中就包括動(dòng)用稅收手段調(diào)整短期的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的供求關(guān)系。
物業(yè)稅是增強(qiáng)政府對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控能力的一個(gè)必要工具。舉個(gè)例子說(shuō)�，F(xiàn)在人們已經(jīng)對(duì)通貨膨脹和通貨緊縮這些說(shuō)法比較熟悉了。通脹與通縮之間的相互交替、輪動(dòng)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不可避免的常態(tài)現(xiàn)象。通脹實(shí)際上就意味著貨幣資產(chǎn)貶值而實(shí)物資產(chǎn)增值。通縮則正好相反。通脹時(shí)，社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)行為是“以幣求貨”，而通縮時(shí)則是“以貨求幣”。
買賣住房等不動(dòng)產(chǎn)，恰好是大多數(shù)人“貨”、“幣”轉(zhuǎn)換的最好方式。建立和完善針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過(guò)物業(yè)稅與利息稅等財(cái)政手段、利率等貨幣手段的反向調(diào)整，實(shí)現(xiàn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的有效調(diào)節(jié)。例如在通脹預(yù)期強(qiáng)烈時(shí)提高利率、降低利息稅，同時(shí)提高物業(yè)稅，鼓勵(lì)人們持幣；在通縮預(yù)期強(qiáng)烈時(shí)則相反，鼓勵(lì)人們投資實(shí)物資產(chǎn)。就是說(shuō)，鼓勵(lì)消費(fèi)擴(kuò)張就可以通過(guò)減免物業(yè)稅來(lái)鼓勵(lì)人們購(gòu)房和持有房產(chǎn)。調(diào)整經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，這也是一種公共利益。
問(wèn)：稅是政府利益的體現(xiàn)。增稅是不是就是政府的利益多了，老百姓的利益少了？
答：首先得說(shuō)，存在這個(gè)矛盾。但應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，在正常的制度框架內(nèi)，政府利益本身就代表公共利益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府的首要職能就是維護(hù)公共利益。
土地、房產(chǎn)有個(gè)特點(diǎn)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市環(huán)境的改善，其價(jià)值會(huì)不斷升值。物業(yè)稅最重要的制度功能之一，就是讓政府所代表的社會(huì)公共利益有機(jī)會(huì)在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中持續(xù)不斷地分享城市化、工業(yè)化以及經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張所帶來(lái)的好處。同時(shí)，還可以使政府在改善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化環(huán)境，提供更多公共產(chǎn)品的投入獲得間接補(bǔ)償，使公共利益獲得可持續(xù)的擴(kuò)張動(dòng)力。設(shè)置物業(yè)稅的目的之一，就是要讓公共利益有更多機(jī)會(huì)分享土地增值的收益。
三、我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)趨于成熟
問(wèn)：我國(guó)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，老百姓持有不動(dòng)產(chǎn)才剛剛起步，人們對(duì)“有資產(chǎn)就要征稅”的觀念還比較生疏，從目前看，我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的條件是否成熟了呢？
答：開(kāi)征物業(yè)稅的條件分為技術(shù)條件和社會(huì)基礎(chǔ)條件兩部分。關(guān)于技術(shù)條件和社會(huì)條件的區(qū)別，可舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。利息稅本來(lái)也應(yīng)當(dāng)實(shí)行累進(jìn)稅率才對(duì)。對(duì)存錢(qián)多的富人和存錢(qián)少的窮人實(shí)行差別稅率。這個(gè)道理大家都同意。但實(shí)行差別稅率需要金融系統(tǒng)全部聯(lián)網(wǎng)和完全實(shí)名制的技術(shù)條件。有這個(gè)技術(shù)條件，才能讓富人在多少個(gè)銀行開(kāi)戶、開(kāi)多少帳戶都逃不了稅。但現(xiàn)在我們的技術(shù)條件還達(dá)不到，就只能先暫實(shí)行比例稅率。比例稅率實(shí)際上是一種不得已而為之的選擇。
物業(yè)稅涉及的社會(huì)利益關(guān)系非常復(fù)雜。怎么征、怎么管、怎么評(píng)估、采用什么樣的手段等需要完善的技術(shù)條件�，F(xiàn)在看，我們還處于加快籌備的過(guò)程中。但開(kāi)征物業(yè)稅最重要的基本條件，不是稅收部門(mén)的征管能力、征管手段，而是社會(huì)居民擁有私人資產(chǎn)不斷累積的能力。
問(wèn)：您剛才提到利息稅。利息稅不也是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅嗎？為什么又要開(kāi)征物業(yè)稅呢？
答：從上世紀(jì)80年代初期起，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的生活改善、社會(huì)富裕程度的提高，已經(jīng)走過(guò)了三個(gè)基本階段。
從20世紀(jì)80年代初期到90年代初期的10年，人民生活改善和社會(huì)富裕程度的提高，主要體現(xiàn)在收入的不斷增長(zhǎng)上。在那個(gè)階段，在遇到通貨膨脹時(shí)，只要提供物價(jià)補(bǔ)貼就可以有效保護(hù)中低收入群體的利益。因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候，很少有家庭擁有存量資產(chǎn)。人們的基本利益主要體現(xiàn)在當(dāng)期收入與當(dāng)期支出的對(duì)比關(guān)系上。與此相應(yīng)，針對(duì)流量收入的個(gè)人所得稅就可以起到調(diào)整社會(huì)公平的作用。
從上世紀(jì)90年代初到21世紀(jì)初，人民生活改善和社會(huì)富裕程度的提高，主要體現(xiàn)在與收入增長(zhǎng)的同時(shí)，私人金融資產(chǎn)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)加速累積。儲(chǔ)蓄存款、國(guó)債債券以致外匯、股票等成為了私人財(cái)富的普遍體現(xiàn)形式。在這個(gè)階段，當(dāng)通貨通脹對(duì)人們的存量財(cái)富構(gòu)成貶值威脅時(shí)，“保值儲(chǔ)蓄”的政策就可以有效保護(hù)大多數(shù)人的利益。因?yàn)槿藗兊馁Y產(chǎn)構(gòu)成中主要是高流動(dòng)性的金融資產(chǎn)。也正由于持有金融資產(chǎn)開(kāi)始成為社會(huì)的普遍現(xiàn)象，我國(guó)在這一階段針對(duì)存量資產(chǎn)性質(zhì)的儲(chǔ)蓄恢復(fù)征收了利息稅。
問(wèn)：您的意思是說(shuō)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)富裕程度的提高，我國(guó)不僅已經(jīng)走過(guò)了單純對(duì)收入征稅的階段，走到了對(duì)資產(chǎn)征稅的階段了；而且走到了不僅對(duì)流動(dòng)性的金融資產(chǎn)征稅，還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)嗎？
答：是的。從21世紀(jì)初以來(lái)，隨著住房制度改革的不斷推進(jìn)和人們私人財(cái)富的進(jìn)一步累積，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入大多數(shù)家庭的資產(chǎn)構(gòu)成。社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)高低反映強(qiáng)烈，恰好說(shuō)明的是人們的私人財(cái)富累積已經(jīng)進(jìn)入到普遍擁有不動(dòng)產(chǎn)的階段。與此相應(yīng)，不僅調(diào)整社會(huì)公平需要有新的手段，而且開(kāi)征物業(yè)稅的社會(huì)物質(zhì)基礎(chǔ)也已經(jīng)具備。
四、開(kāi)征物業(yè)稅的目標(biāo)并非就是“對(duì)第二套房課重稅”
問(wèn)：人們有種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為征收物業(yè)稅的主要目標(biāo)就是為了抑制擁有多套住房，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)第二套房課以重稅。這種說(shuō)法對(duì)嗎？
答：剛才我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過(guò)度占有資源，保護(hù)必要消費(fèi)。但我個(gè)人看法，這個(gè)“過(guò)度占有”，不是按第幾套房來(lái)區(qū)分的。一個(gè)富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價(jià)值不匪，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機(jī)關(guān)的干部按級(jí)別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時(shí)單套面積的沒(méi)有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。
但這個(gè)“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個(gè)“第二套”恐怕就不該課以重稅。因?yàn)椴徽摪锤刹孔》繕?biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。原則說(shuō)，物業(yè)稅應(yīng)按個(gè)人持有的資產(chǎn)價(jià)值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
問(wèn)：如果擁有超過(guò)自住范圍以外的房產(chǎn)，租出去牟利，物業(yè)稅是否會(huì)對(duì)此加以限制呢？
答：可以肯定地說(shuō)，應(yīng)當(dāng)對(duì)超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強(qiáng)度的物業(yè)稅。但這里面也有個(gè)區(qū)別對(duì)待的問(wèn)題。單位面積價(jià)值高的別墅、豪宅，就應(yīng)當(dāng)適用較高稅率；相反，單位面積價(jià)值較低的普通住宅，就應(yīng)當(dāng)適用相對(duì)較低的稅率。為什么呢？因?yàn)槲覀冞�要考慮到租賃市場(chǎng)發(fā)育的問(wèn)題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業(yè)稅征得高，租賃市場(chǎng)的租價(jià)就高，不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展�！皩�(duì)第二套房課重稅”的想法，出發(fā)點(diǎn)可能是抑制富人占有更多資源，促進(jìn)社會(huì)公平。但這種想法失之簡(jiǎn)單了。
有人買了房子用于出租，才有租賃市場(chǎng)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。而租賃市場(chǎng)恰好是和低收入群體、困難群體和流動(dòng)人口利益關(guān)系最密切的市場(chǎng)。不僅如此，租賃市場(chǎng)還是政府住房保障政策貫徹實(shí)施的基礎(chǔ)。在我國(guó)的住房保障體系中，針對(duì)困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實(shí)物貼租和貨幣貼租，都需要有一個(gè)足夠大的租賃市場(chǎng)存在才能有效實(shí)施。美國(guó)加州有條調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律，禁止租賃價(jià)格在一年內(nèi)的上漲幅度超過(guò)7%.為什么呢？因?yàn)樽赓U市場(chǎng)的需求才是最真實(shí)的需求，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)是和窮人的利益關(guān)系最密切的市場(chǎng)，因?yàn)樽赓U價(jià)格最直接地影響房產(chǎn)投資回報(bào)的預(yù)期。
問(wèn)：有人猜測(cè)，分次、分年征收的物業(yè)稅會(huì)取代目前一次性繳納的土地出讓金，因而會(huì)降低房?jī)r(jià)。是這樣嗎？
答：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅制改革，基本方向是“明租、清費(fèi)、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費(fèi)改稅”，目前學(xué)者中還有不同認(rèn)識(shí)。但比較傾向性的意見(jiàn)是，土地出讓金的性質(zhì)是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現(xiàn)；物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”，是政府作為公共利益的維護(hù)者、社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說(shuō)，收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說(shuō)，物業(yè)稅取代土地出讓金，也不一定能使房?jī)r(jià)真正便宜。因?yàn)榉績(jī)r(jià)包括購(gòu)買價(jià)格和持有價(jià)格兩個(gè)組成部分。分次收取物業(yè)稅時(shí)，持有價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加。因?yàn)槲飿I(yè)稅是按現(xiàn)值征收的，而在50-70年的時(shí)間范圍內(nèi)，土地價(jià)格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發(fā)展過(guò)程中提高的速度還會(huì)很快。最終算下來(lái)，也許分次支付的價(jià)格要比一次性支付的成倍增加。
問(wèn)：還有人提出，開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)只對(duì)此后購(gòu)入的新房征收，以前買的就不能再回溯征收了。這個(gè)說(shuō)法對(duì)嗎？
答：這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè)“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對(duì)占有資源征稅的意義。如果撇開(kāi)土地出讓金的問(wèn)題，那么開(kāi)征物業(yè)稅恐怕就需要針對(duì)所有住房征收了。那種“不能回溯”的說(shuō)法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。為什么要對(duì)以前購(gòu)買的房產(chǎn)也征呢？我們前面說(shuō)過(guò)，物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過(guò)征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來(lái)。
