國家稅務(wù)總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。在剛剛結(jié)束的2005中國財(cái)稅論壇上，財(cái)政部部長金人慶進(jìn)一步明確，“十一五”期間將逐步出臺(tái)消費(fèi)稅和物業(yè)稅。至此，物業(yè)稅征收的第一個(gè)時(shí)間表出爐了。
物業(yè)稅再次浮上水面，馬上引發(fā)了不少關(guān)于物業(yè)稅開征是否會(huì)造成樓價(jià)的下跌、消費(fèi)者是否實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢想、物業(yè)稅會(huì)否使房屋“買得起供不起”的諸多爭論。
物業(yè)稅開征不會(huì)拉低樓價(jià)
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)下降。甚至有人計(jì)算：征收物業(yè)稅，減少了近30%的稅務(wù)開發(fā)成本，樓價(jià)也會(huì)因此而降低30%.但不少地產(chǎn)商表示，樓價(jià)的降低并不能做簡單加減運(yùn)算，他們認(rèn)為，影響樓價(jià)的因素除了開發(fā)成本外，還很大限度受到市場供求關(guān)系的影響。
樓價(jià)未必會(huì)降
廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志表示，物業(yè)稅一旦征收，樓價(jià)可能在短期內(nèi)會(huì)有象征性地降低，但下降的絕對值不會(huì)和物業(yè)稅征收的絕對值成正比。他舉例說，物業(yè)稅征收5%，樓價(jià)并不會(huì)因?yàn)槟汩_發(fā)成本降低了5%而“乖乖地”降低5%.他認(rèn)為，從整體市場的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)律來看，影響樓價(jià)的主要因素還是市場的供求關(guān)系。“某個(gè)樓盤產(chǎn)品如果出現(xiàn)了供小于求的情況，即使物業(yè)稅征收，開發(fā)成本降低了，該樓盤的價(jià)格也未必會(huì)下降”。
廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，稅收在開發(fā)成本中所占的比例并不是太大，即使在廣州實(shí)行征收物業(yè)稅，也不會(huì)對廣州樓價(jià)造成太大的波動(dòng)。他進(jìn)一步指出，物業(yè)稅征收是一個(gè)較長的過程，在未來幾年的過度期內(nèi)，市場變化都難以估測，因此，現(xiàn)在就斷言征收物業(yè)稅對廣州樓價(jià)造成下滑言之過早。保利地產(chǎn)股份有限公司營銷中心總經(jīng)理胡在新也認(rèn)為，樓價(jià)因物業(yè)稅而下降的可能性不能過早判斷，關(guān)鍵要看物業(yè)稅出臺(tái)的具體細(xì)節(jié)。
業(yè)內(nèi)也有人士認(rèn)為，即使開征物業(yè)稅令到開發(fā)商成本有所下降，但開發(fā)商也不會(huì)降低樓價(jià)的，有可能采取更好的建筑材料、提供更好的服務(wù)來維持樓價(jià)的水平。
不會(huì)“買得起住不起”
征收物業(yè)稅，會(huì)使房屋初始價(jià)格比較低，但是購買后每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔(dān)心“買得起住不起”的情況將大幅增加。
但有關(guān)地產(chǎn)專家指出，這種現(xiàn)象未必會(huì)出現(xiàn)。黃韜分析，消費(fèi)者的購買力是一定的，物業(yè)稅征收后，也只不過意味著消費(fèi)者所交納的稅從一次性到分幾次交納。他表示，廣州消費(fèi)者非常理性，他們對自己的消費(fèi)力能正確評(píng)估。并不會(huì)出現(xiàn)物業(yè)稅開征后，購房者就供不起樓的情況�！熬秃帽纫淮涡愿犊詈桶唇覂煞N購房方式一樣，征收物業(yè)稅后只是降低了消費(fèi)者的購房門檻，只會(huì)吸引更多的人來置業(yè)，買的起供不起的現(xiàn)象存在可能性不大”。時(shí)報(bào)記者 羅莎琳
廣州難成物業(yè)稅試點(diǎn)
據(jù)了解，物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會(huì)對此已有說法，“在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而今年物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標(biāo)志著未來5年內(nèi)我國將開征這一稅種。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專家劉桓表示，目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)成熟后，將向全國推廣。至于是否會(huì)選擇廣州作為試點(diǎn)對象，廣州地產(chǎn)商表示：廣州、上海等全國性大城市的房地產(chǎn)成交量非常大，如果選擇房地產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市，一旦物業(yè)稅試點(diǎn)不成功，將造成非常大的市場波動(dòng)。廣州光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志分析，物業(yè)稅遲遲不肯推出，而且要選點(diǎn)試行，說明了這項(xiàng)稅務(wù)制度的改革的重要性，因?yàn)闋可婷嫣�，國家也抱著非常�?jǐn)慎的態(tài)度，如果要試點(diǎn)也會(huì)選擇一些中小發(fā)展城市，廣州試點(diǎn)不太可能。
據(jù)了解，目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。劉桓認(rèn)為，一方面，這些稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜，非常分散，征收起來難度也較大。廣州不少地產(chǎn)商也對于物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)以及細(xì)節(jié)的界定提出了擔(dān)憂。
陳洪志表示，物業(yè)稅征收的最大難度就在于是否能把握好“公平”這桿秤。他指出，物業(yè)稅是實(shí)行統(tǒng)一稅率還是累進(jìn)稅率也是目前業(yè)內(nèi)爭議的焦點(diǎn)，特別是對豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。此外，還有之前已經(jīng)購買了房子的消費(fèi)者，又將如何對其征收稅都是政策推行應(yīng)考慮的細(xì)節(jié)。
專家意見 物業(yè)稅不能代替土地出讓金
房地產(chǎn)專家韓世同表示，有關(guān)物業(yè)稅的說法其實(shí)早在十六大的時(shí)候就已經(jīng)被明確提出，其主要目的主要是為了寬稅金、低稅率、減稅種，目前有關(guān)物業(yè)稅的看法分為兩大系，第一個(gè)種是物業(yè)稅涵蓋了土地出讓金，房地產(chǎn)成本中很大一部分都是土地出讓金，采取這種方法就是將現(xiàn)在一次性交納的土地出讓金，變成小額多次交納。
從本身上來說，一套房子所繳的稅費(fèi)是固定的，但是繳納方式發(fā)生了改變。但是這種方式其實(shí)是擾亂了土地轉(zhuǎn)讓的一種價(jià)格體系。按照現(xiàn)行的土地轉(zhuǎn)讓方式，都是價(jià)格者得，房地產(chǎn)開發(fā)商是在完全市場化的情況下，爭奪土地的所有權(quán)，如果打破了這種規(guī)則，把土地出讓金直接轉(zhuǎn)換到消費(fèi)者的頭上，那開放商取得土地的條件到底是什么呢？從這種情況來看物業(yè)稅是不能代替土地出讓金的。第二種情況就是物業(yè)稅不包括土地出讓金，而是幾種稅種的合并。也有專家建議，通過物業(yè)稅遞進(jìn)的方式來繳稅。
另外對于物業(yè)稅是否可以根據(jù)市場行情的漲跌產(chǎn)生變化時(shí)，韓世同表示市場本來就是一個(gè)說變就變的東西，如果沒有一個(gè)前瞻性總是跟著市場跑，執(zhí)行起來就會(huì)困難。另外只通過單個(gè)的物業(yè)稅來平抑房價(jià)，這也是很難做到的。還不如通過增大土地供應(yīng)量和增加公屋數(shù)量，增大供給壓低市場價(jià)格。他表示要想讓據(jù)高不下的房價(jià)降下來，必須通過綜合性的手段，而不是單一的手段。
