近日，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，我國早晚一定要征物業(yè)稅。其主要依據(jù)是，市場經(jīng)濟有一個原則，有資產(chǎn)就要征稅。而且，國內(nèi)也有部分學者認為，開征物業(yè)稅能降低開發(fā)商成本，一定程度上抑制房價，讓大多數(shù)人買得起房。
但是，依筆者看，事情恐怕沒那么簡單。
本來，擬開征物業(yè)稅是我國現(xiàn)行土地政策的一次大的調(diào)整。我國現(xiàn)行土地制度是采用一次性批租和收取地價，完成70年的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商要承擔土地一次性出讓金的負擔，再通過房價，將這些成本分攤到消費者身上。而開征物業(yè)稅后，開發(fā)商將不用一次性交付土地出讓金，大大減輕初始投資壓力，降低開發(fā)成本，由消費者逐年以物業(yè)稅的形式，分70年逐年繳納土地出讓金。
表面上看，這是一項有利的改革，但仔細研究和分析，筆者以為，這只是一個理想化的模式，特別是在現(xiàn)有土地制度、房地產(chǎn)市場格局中，是很難行得通的。
首先，從地方政府角度來說，物業(yè)稅成了未來70年的預(yù)期收入，必然會使地方政府短期內(nèi)的財政收入大幅減少，這將會使地方短期內(nèi)改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。事實上，近年來，我國各地地方政府在土地出讓方面獲益不菲，已經(jīng)成為非稅收外很重要的一塊收入。地方政府短期內(nèi)一下子減少這么多收入，財力將如何承受？
其次，從開發(fā)商開發(fā)成本來說，分期繳交土地出讓金可以減輕初始投資的壓力，但在現(xiàn)行土地制度下，如果不用一次性交土地稅費，開發(fā)商又如何拿得到地呢？另外，房價在短期內(nèi)有一個剛性的問題，即漲價容易，跌價困難。即便開發(fā)商降低成本，能否把房價降下來，也很難說。事實上，造成房價高企是有多種因素綜合作用的，物業(yè)稅即使在理論上使房價有下降的空間，但是發(fā)展商愿意看到新開發(fā)的房價降下來嗎？房價下降不會影響開發(fā)商原有物業(yè)的市值？而且，作為物業(yè)的最大抵押者———銀行，物業(yè)價格降低對銀行不啻于新壞賬的產(chǎn)生，又醞釀著金融風險。
再次，對消費者來說，開征物業(yè)稅后，對房價的實際負擔并沒有減輕，只是將一次性的土地出讓金成本的負擔平攤到了70年，而且隨著住房逐步升值，物業(yè)稅也會跟著提高。另一個隨之而來的問題是：物業(yè)稅使得房屋使用成本增加了，“買得起住不起”的情況可能將大量出現(xiàn)。
最后，稅改前購房的業(yè)主已一次性交齊購房的所有稅費，政府現(xiàn)在很難退還已經(jīng)收繳的稅費，卻反而要重復(fù)繳納物業(yè)稅，法理何在？
更重要的是，在《物權(quán)法》明確房屋是個人所有之前，征收物業(yè)稅是缺乏法理依據(jù)的。陳淮說，只要擁有資產(chǎn)，就要交稅，而我們房產(chǎn)中最核心的那部分資產(chǎn)———土地，還是國有的，住宅土地出讓的使用期限是70年，事實上不是我們的財產(chǎn)，何來要交稅呢？
