昨天，朝陽(yáng)區(qū)地稅局向京城各大中介公司下發(fā)了土地增值稅的實(shí)施細(xì)則。據(jù)介紹，其他各區(qū)縣除可能有個(gè)別環(huán)節(jié)的不同外，在征收標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式等關(guān)鍵問(wèn)題上將統(tǒng)一按朝陽(yáng)區(qū)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。“我愛(ài)我家”專(zhuān)家指出，從此次發(fā)布的土地增值稅實(shí)施細(xì)節(jié)來(lái)看，有三大變化。
一、房產(chǎn)宏觀調(diào)控范圍，由住宅物業(yè)擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)。
二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則規(guī)定：“二手房稅收征收范圍從住宅擴(kuò)大到寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅”。從國(guó)家利用稅收環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，可以看出，其征收的領(lǐng)域及范圍正在從住宅物業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)延伸、擴(kuò)大。這一政策出臺(tái)與實(shí)施不僅是國(guó)家宏觀調(diào)控深入的一個(gè)信號(hào)，同時(shí)也是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)變。因?yàn)椋瑥慕衲陣?guó)家發(fā)布的房地產(chǎn)各項(xiàng)政策中不難看出，其重點(diǎn)整治對(duì)象即針對(duì)住宅，而此次細(xì)節(jié)的出臺(tái)，國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控平抑房?jī)r(jià)的重點(diǎn)不僅僅是住宅，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，政府也是相當(dāng)關(guān)注的。
二、普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是120㎡還是140㎡以上，界線劃分明確。
11月份，民間傳言國(guó)稅總局將對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的界線下調(diào)，即要同時(shí)滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”三個(gè)條件才可視為普通住宅。而此次公布的二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則明確規(guī)定，建筑面積的限制仍然是140平方米。這也使得市場(chǎng)一度風(fēng)傳，140平方米限制將下調(diào)為120平方米的“傳聞”得以平息。同時(shí)，120平方米－140平方米的中間地帶房屋也取得了豁免土地增值稅征收的“特權(quán)”。細(xì)節(jié)的出臺(tái)，使得土地增值稅普通住宅與非普通住宅的征收面積劃界進(jìn)一步得到了確認(rèn)，對(duì)于二手房市場(chǎng)上，120平方米－140平方米之間次新房交易增長(zhǎng)帶來(lái)了一定促進(jìn)作用。
三、抵扣項(xiàng)目不包括個(gè)人所得稅，國(guó)家打擊投機(jī)炒房意圖明顯。
按照此前的規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓所需交納的土地增值稅，將扣除因轉(zhuǎn)讓獲利而交納的個(gè)人所得稅。但新的細(xì)則規(guī)定，扣除項(xiàng)目不包括個(gè)人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當(dāng)于個(gè)稅款額的費(fèi)用。“我愛(ài)我家”專(zhuān)家指出，政府之所以會(huì)有如此規(guī)定，是因?yàn)橥恋卦鲋刀惡蛡�(gè)人所得稅，都是對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值的那部分進(jìn)行征收的。換言之，這兩個(gè)稅費(fèi)是同一個(gè)層面、同一個(gè)層次的稅種，都是平行的稅種，并無(wú)相互抵扣關(guān)系。因此，政府此次下發(fā)的土地增值稅征收細(xì)則明令指出，扣除項(xiàng)目不包括個(gè)人所得稅。可見(jiàn)，政府打擊投機(jī)炒房意圖的明顯，同時(shí)，對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)也將起到很好的抑制作用。
“我愛(ài)我家”專(zhuān)家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，在具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)較為復(fù)雜。因此，我們認(rèn)為，該稅種在市場(chǎng)的執(zhí)行過(guò)程中有可能會(huì)選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，土地增值稅的征收并無(wú)大太影響。
此次二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則的及時(shí)出臺(tái)，對(duì)于從12月1日起開(kāi)始征收的土地增值稅起到了一個(gè)非常及時(shí)又較為明確的指導(dǎo)作用，使得稅費(fèi)的征收和二手房市場(chǎng)較為平穩(wěn)的發(fā)展，同時(shí)，解決了政策細(xì)節(jié)未出之前，客戶及業(yè)主較為關(guān)心及疑慮、擔(dān)心的問(wèn)題。
