日前,北京地稅局出臺《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(以下簡稱《通知》)表示,將于2006年12月1日正式實施與“契稅‘一窗式’辦理繳納土地增值稅”,并對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額等相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定。
“由于土地增值稅將于12月1日正式實施,《通知》發(fā)布后的11月二手房市場出現(xiàn)的震動較大。”“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松告訴本報記者,據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,11月15日至22日,二手房成交量比上期(11月7至14日)上漲20%,比上月同期上漲31%;11月15日至22日,二手房過戶量相比上期上漲23%。
金育松認(rèn)為,在12月1日土地增值稅正式征收前,對于已經(jīng)達(dá)成二手房交易的房產(chǎn)消費者來說,為了避免交易稅費的增加,必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象;而對于那些已經(jīng)有成交意向的消費者來說,受此政策的催動,為了節(jié)省征收土地增值稅所帶來的成本支出,會出現(xiàn)部分后期交易需求提前釋放,也就加速了二手房的成交,導(dǎo)致成交量的上漲。
“公寓”成交漲幅首次超“民宅”
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,11月15日至22日,二手民宅、二手公寓成交量比上期(11月7至14日)分別上漲12%、27%。金育松認(rèn)為,雖然說年底本是成交旺季,二手房成交量普遍上漲屬正,F(xiàn)象,但是,非普通住宅上漲幅度超過普通住宅,在宏觀調(diào)控以來還屬首次,出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是因為非普通住宅基本在征收土地增值稅之列,未來交易成本增加促使其“提前”成交。
“信一天”市場部負(fù)責(zé)人羅煜接受本報記者采訪時也表示,對于多屬普通住宅的中端市場,交易需求及成交量沒有受到土地增值稅影響。不過,《通知》出臺使得140平方米以上的非普通住宅掛牌銷售房源量逐漸增多。與此同時,很多客戶都擔(dān)心12月1日以后房主將把稅費轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致價格上漲,也直接帶動了客戶需求量的增加。
東部非普通住宅“扎堆”成交
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,11月15日至22日,北京東部大部分典型區(qū)域二手非普通住宅成交量均出現(xiàn)上漲,東二環(huán)、CBD、朝青、八通沿線等區(qū)域成交量相比上期分別上漲26%、33%、29%、36%;并且有七成以上的成交房屋為140平方米以上大戶型。
金育松認(rèn)為,東部區(qū)域非普通住宅成交表現(xiàn)為大戶型,與區(qū)域二手房市場一直以來的供應(yīng)狀況有關(guān),東部140平以上二手商品房市場的供需比在1∶4左右,而140平方米以下二手商品房市場的供需比為1∶6左右,90平方米以下小戶型供需比則高達(dá)1∶9.因此,大戶型房產(chǎn)客戶繳納稅費意愿較低,業(yè)主也急于出售,因此在土地增值稅正式開征前成交量出現(xiàn)明顯上漲。
西二環(huán)“高價房”交易量飛漲
“北京西二環(huán)一直以來二手房成交相對上漲并不快,但11月15日至22日卻出現(xiàn)了較為明顯的上漲。據(jù)‘鏈家地產(chǎn)’統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,西二環(huán)單價超過12000元/平方米的‘高價房’成交量相比上期上漲25%,主要集中在中海馥園、時代之光、五月花庭等樓盤,多以90—110平方米的中小戶型為主。”金育松認(rèn)為,價格相對高位、房源難于上市、次新房相對匱乏等現(xiàn)狀,造成了供需比匹配難度大的特點,是阻礙以往西二環(huán)二手房成交的根本原因;但由于土地增值稅是首個專門針對非普通住宅的稅費,刺激了部分非普通住宅房源的上市,從而促進(jìn)了區(qū)域“高價房”交易量的上漲。
金育松表示,土地增值稅開征前期的市場現(xiàn)象明顯區(qū)別于其他稅收(例如營業(yè)稅、個稅)開征前的市場現(xiàn)象,主要是因為發(fā)布與正式實施間隔較長,給了市場反應(yīng)的時間,因此,土地增值稅開征前夕,出現(xiàn)了成交量和過戶量同漲的局面。
轉(zhuǎn)嫁稅款推升價格
據(jù)“信一天”門店經(jīng)理介紹,目前出售5年內(nèi)非普通住宅的房主均希望中介公司在11月30日前完成出售與過戶手續(xù),但同時表示若無法售出將改變目前銷售計劃。
據(jù)“信一天”位于中關(guān)村、亞運村、國貿(mào)、望京等5年內(nèi)非普通住宅聚集區(qū)的35家門店對680名涉稅房主及740名客戶的調(diào)查顯示,其中7成房主表示將繼續(xù)銷售,但新增土地增值稅由買方交納;2成房主表示延緩銷售計劃靜觀房價態(tài)勢;1成左右房主表示將把房產(chǎn)停售轉(zhuǎn)租。而將近9成的客戶表示目前無法再接受房主的稅費轉(zhuǎn)嫁,5年內(nèi)非普通住宅交易所涉及的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅合計已超過房價的8%。
“信一天”市場部經(jīng)理羅煜認(rèn)為,12月1日土地增值稅計征之后,房主、客戶的交易需求意愿將被再次壓抑,同時房價也同樣因房主稅費的轉(zhuǎn)嫁而步入階梯上升階段,成交單價被動性漲幅平均可達(dá)1.2%。
相關(guān)新聞
針對北京從12月1日起將對個人二手房交易強征土地增值稅而出現(xiàn)過戶激增的現(xiàn)象,記者今天采訪獲悉,廣州早在9月14日已實行對非普通住宅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅,且政策比北京更嚴(yán)。從實施后兩個月來的情況看,近期大戶型成交的跌幅至少達(dá)兩成以上。
據(jù)廣州市“12366稅務(wù)咨詢熱線”和房管局調(diào)房站的工作人員介紹,土地增值稅并非新稅種,只是一直“立而未征”。土地增值稅本來就是個人銷售房屋時涉及的稅種,并不是突然增加的。只是自去年開始國家定出“非普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn),今年7月份國家稅務(wù)總局對“非普通住宅”征收土地增值稅做出了補充說明,新發(fā)布的通知,只是對多年來的實施辦法作了調(diào)整! 詳細(xì)進(jìn)入>>>
自12月1日起,北京市轉(zhuǎn)讓二手房將強制征收土地增值稅。其中規(guī)定,轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通住宅,則減半征收土地增值稅;居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅。而目前中高端二手房市場中,未住滿五年的非普通住宅大約占到二手商品房交易總量的一半左右,實際占整個二手房市場總交易量的20-25%.這也就意味著對于北京的中高端二手房市場而言,不論是業(yè)主還是買主都將產(chǎn)生一定的心理波動。 詳細(xì)進(jìn)入>>>
隨著二手房轉(zhuǎn)讓強征土地增值稅以來,哈市房屋租賃市場呈現(xiàn)火暴景象,房屋租賃交易量較去年同期增長約三成。有中低檔裝修的中小戶型約占出租屋交易量的80%.
近日,記者從哈市房屋中介機構(gòu)采訪獲悉,自二手房轉(zhuǎn)讓強征土地增值稅以來,本埠房屋租賃市場出現(xiàn)了異;鸨┑膱雒。從哈市目前的房屋出租情況看,既有30平方米左右的小戶型,又有百余平方米的大戶型;既有按日出租的鐘點房,又有按月出租的住房;既有毛坯房,又有精裝修的高檔房。如今可供出租的房屋幾乎都是暖氣、煤氣、上下水、電話、有線電視等“五全”,而且不少出租房還有全套家具,甚至備上了家電等,月租金普遍在500元左右,有的高檔裝修、大戶型的房屋還能租到1500元,甚至更高,這在過去幾乎是“天價”。但是還是以中、低檔裝修、月租金在500元左右的房屋最為搶手! 詳細(xì)進(jìn)入>>>
知識小貼士
什么是土地增值稅?
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序,調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》,之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,是土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產(chǎn),如果僅作為居住使用,就不用繳納土地增值稅;只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時,才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請按照最新調(diào)整。