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內容提要: 根據(jù)下月開征的土地增值稅征收細則，非普宅如無原值憑證可按交易額1%交稅；普通住宅免稅. |
盡管土地增值稅一般按照四級超率累進稅率計算，但房產(chǎn)經(jīng)紀普遍認為，現(xiàn)實中大部分交易者為少交稅，都會選擇無法提供房屋原值憑證的第三種稅收方式，交納房產(chǎn)成交額1%的土地增值稅。至此，從營業(yè)稅、個人所得稅到土地增值稅，二手房交易環(huán)節(jié)的各個稅種都已建立。
9月15日，北京國貿秋季房展會，有中介推出免稅房。業(yè)內預計，今后居住5年以上的可免營業(yè)稅和土地增值稅的普通住宅將越來越吃香。新京報報記者周曉東攝
11月14日晚，北京市地稅局出臺了《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（以下簡稱“北京通知”），北京市從12月1日起對二手房交易征收土地增值稅。
這是繼今年6月征收營業(yè)稅、8月起征收個人所得稅以后，稅務部門第三次出臺二手房交易的稅收細則。
然而此次“北京通知”并沒有明確征收范圍，如果按照此前對土地增值稅征收范圍的規(guī)定：普通住宅免征土地增值稅；則此次征稅對普通住宅的買家沒有影響。
“為抑制房產(chǎn)投機，在稅收方面的調控手段已基本落實�！�
一位業(yè)內人士這樣看待此次征稅。鏈家地產(chǎn)認為，土地增值稅的實施已經(jīng)“圓滿”地封鎖了二手房交易轉讓環(huán)節(jié)涉及到的各項稅費，可以說是轉讓環(huán)節(jié)的稅費已經(jīng)“面面俱到”。
土地增值稅開始征收了
2004年北京市地方稅務局出臺《北京市地方稅務局關于調整土地增值稅減免稅申報資料問題的通知》，有關條款公布了北京市土地增值稅的具體計算方法以及減免政策。
按此規(guī)定，非普通住宅居住滿5年以上再轉讓可以免交土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住3年以下轉讓，全額增稅。
然而土地增值稅并沒有在非普通住宅的二手房交易中落實征收。一位經(jīng)紀公司人員告訴記者，在北京僅僅在個別區(qū)縣征收過土地增值稅。
今年3月2日《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》出臺。而日前出臺的“北京通知”則是落實這一文件的精神�！耙郧笆怯形募�，無細則，沒有實際征收，這次是出細則開始實際征收了�！边@位經(jīng)紀公司人員說。
實際可能增收成交價1%的稅
此次征稅分類情況有三，其一是“凡能提供購房發(fā)票的”；其二是“凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的”。前二種征稅情況按照均增值額的四級超率累進稅率執(zhí)行。其三，既不能提供購房發(fā)票，也不能提供相關評估機構的房屋價格評估報告，那就按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收。
“通知沒有明確何種房產(chǎn)一定要提供發(fā)票，何種房產(chǎn)一定要提供評估，給業(yè)主留下選擇空間。由于實際計算中不提供相關證件要優(yōu)惠，業(yè)主會傾向于選擇不提供發(fā)票和評估，按交易價格全額的1%交稅。”一位經(jīng)紀公司人員篤定地告訴記者。
據(jù)記者了解，北京房產(chǎn)經(jīng)紀普遍認為，此次征稅意味著非普通住宅購買后3年內轉讓又增加了1%的稅收。
對房價調控作用有限
中原地產(chǎn)的分析人士認為，土地增值稅的征收能夠體現(xiàn)出政府調控房價的決心，同時也只是針對一些高檔住宅即投資客比較關注的房屋類型采取了征稅的措施，這也表明政府沒有增加老百姓的自住消費成本。然而對于北京以自住需求為主要支撐的房屋市場，如此稅收對于穩(wěn)定房價的影響能有多大，還需要市場進一步考證。
今年6月1日和8月1日北京市分別實行了營業(yè)稅的調整和個稅的征收，其稅收出臺后的一個月交易量受到了一些影響，且從房屋成交結構上看，公房占比會增加，二手商品房出現(xiàn)小幅下降，由于公房的價格相對二手商品房偏低，因此平均價格漲幅會出現(xiàn)放緩的趨勢。
但針對每個個案來看，房價仍上漲較快，因此中原地產(chǎn)的專業(yè)人士認為此次土地增值稅的征收性質與前兩個稅種相似，且針對的房屋類型也有局限（部分非普通商品房），因此對于房價的影響有多大尚待考證，且稅收的出臺對于北京市場的剛性需求來講，不會起到很大作用。中原地產(chǎn)的分析人士認為，如果政策不能夠對市場的供給和需求造成直接的影響，切實緩解兩者的矛盾，其對于房價的調控作用將十分有限。
■名詞解釋
四級超率累進稅率
四級超率累進稅率是土地增值稅的計算方法，具體如下：1、增值額未超過扣除項目金額50％：土地增值稅稅額＝增值額×30％2、增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％3、增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％：土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％4、增值額超過扣除項目金額200％：土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％（公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。）
■市場預測
非普宅成交價將上漲
鏈家地產(chǎn)認為，從房產(chǎn)的價格來看，由于目前北京依然處于賣方市場，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費，那么賣方可能會將稅費轉嫁到房價當中，或者直接由買方承擔，亦或者買賣雙方共同承擔，但是，不管哪種方式，均會在一定程度上拉高非普宅的成交價。
集中過戶將熱潮再起
每次稅收政策公布后，稅務部門集中過戶的長隊成為每一次政策變動的典型景象，被各大媒體關注，此次業(yè)界亦認為不能例外，由于土地增值稅將于12月1日起正式實施，現(xiàn)在距離征收時間只有半個月的時間，那么，在此時間段內，對于那些已經(jīng)成交的客戶，為了避免交易稅費的增加，必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象。
由于3-5年的非普通住宅執(zhí)行減半征收的優(yōu)惠政策，因此必然導致房齡較小的非普通住宅需求量有所增加，為了避免交納占總房價1%左右的土地增值稅，業(yè)內預期，該類需求者將會趕在北京通知12月1日前集中過戶，引起短期特殊類別房產(chǎn)的交易量上漲。
12月交易量會略有波動
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，由于非普通住宅的數(shù)量僅占到北京市總交易量的8%左右，因此對于北京市總交易量的影響較為有限，從這個層面上來說，11月下半月的二手房交易會相對比較活躍，而12月的二手房交易量將會出現(xiàn)一定的下滑，但不會太明顯。
■政策觀察
土地增值稅是在試探市場底線
中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司認為，繼2006年出臺二手房“營業(yè)稅”和“個稅”之后，國家再次出臺“土地增值稅”，使得二手房交易中所有涉稅項目都已征收。二手房稅改起著打壓需求、擠壓利潤空間、控制投資的目的，它關系到供需雙方最直接的經(jīng)濟利益。
土地增值稅的出臺既是一種基本面的回歸，也是一種信號的釋放，從國家循序漸進出臺宏觀調控措施的趨勢來看，土地增值稅也是一種試探市場底線的過程，這種做法既能避免給市場造成巨大沖擊，給整個經(jīng)濟鏈條帶來影響，也能以小步加快跑的方式給予市場層面驗證空間，視其效果逐步發(fā)力。直至市場健康發(fā)展，房價漲幅穩(wěn)定為止。
二手房交易按物業(yè)分類征稅分析
對于已購公房、二手商品房、二手經(jīng)濟適用房而言影響較大的稅種是個人所得稅，其次是營業(yè)稅，第三才是土地增值稅。根據(jù)目前的政策規(guī)定，按照房產(chǎn)類型可以明確：只有二手商品房中未住滿五年的非普通住宅需要交納土地增值稅。
12月1日起二手房稅收明細一覽表
以下為12月1日起的稅收交納明細表格，很明顯，在條件允許的情況下，許多消費者會選擇更省錢的“核定征收”方式交納。
