爭(zhēng)議：一頭霧水
4天前，北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平對(duì)媒體表示，他個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)稅征收范圍不應(yīng)該包括居民。這把一個(gè)月來(lái)由“廣東準(zhǔn)備年內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅”引起的相關(guān)討論，引向了又一輪高潮。
1月16日，廣東媒體最先傳出消息，廣東省財(cái)政廳負(fù)責(zé)人1月15日在全省財(cái)政工作會(huì)議上透露：廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
盡管很多國(guó)人對(duì)“物業(yè)稅”這個(gè)詞還很陌生，但似乎一夜之間，有關(guān)它的種種分析與猜測(cè)，已經(jīng)占據(jù)了國(guó)內(nèi)眾多媒體的版面或時(shí)段，各路官員、專家、學(xué)者、律師、業(yè)界人士，都從不同角度解讀這個(gè)尚未在內(nèi)地實(shí)行過(guò)的“神秘”稅種。
據(jù)悉，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60％，建筑成本只占40％。購(gòu)房者買一套房子，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房?jī)r(jià)過(guò)高的直接原因。
來(lái)自財(cái)政部的消息說(shuō)，擬議中的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
但另有專業(yè)人士表示，為降房?jī)r(jià)而開(kāi)征物業(yè)稅，實(shí)質(zhì)上是將開(kāi)發(fā)商繳納的一部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者。消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)下降了，但以后的使用費(fèi)用卻不斷上漲，一般的消費(fèi)者對(duì)這筆長(zhǎng)期費(fèi)用根本承擔(dān)不起。
面對(duì)上述分歧很大甚至是針?shù)h相對(duì)的言論，關(guān)心這一問(wèn)題又缺乏辨別的人難免一頭霧水。
2月19日，本報(bào)向國(guó)家稅務(wù)總局提出申請(qǐng)，要求采訪有關(guān)物業(yè)稅的問(wèn)題。2月20日，國(guó)家稅務(wù)總局新聞宣傳中心回復(fù)：暫不接受采訪。該中心人士稱，目前媒體的相關(guān)報(bào)道和評(píng)論都是在炒作。
有專家認(rèn)為，到目前為止，從新聞專業(yè)的角度來(lái)看，關(guān)于物業(yè)稅的報(bào)道，更像是一個(gè)媒體事件，而不像是真正的新聞事件。
年稅率：虛擬計(jì)算
關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的利弊，有人認(rèn)為，是大勢(shì)所趨，當(dāng)然是個(gè)利好；有人則認(rèn)為，可能治標(biāo)不治本，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問(wèn)題。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新說(shuō)：“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，稅收中存在的問(wèn)題也暴露得越來(lái)越明顯，已經(jīng)到了不得不治理的階段。”他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開(kāi)征物業(yè)稅。
一些專家言之鑿鑿，說(shuō)物業(yè)稅能平抑房?jī)r(jià)，一旦開(kāi)征，未來(lái)房?jī)r(jià)將下降20％至39％左右。
而有些專家則對(duì)此不以為然，認(rèn)為物業(yè)稅的實(shí)施很難直接降低房?jī)r(jià)。畢竟，物業(yè)稅只是制約房地產(chǎn)價(jià)格的諸多因素之一。
此外，物業(yè)稅會(huì)不會(huì)打擊以“買房出租”作為投資的購(gòu)房形式？已購(gòu)房該不該繳物業(yè)稅？是否真會(huì)出現(xiàn)“買房容易養(yǎng)房難”的情況？物業(yè)稅能抑制企業(yè)大面積圈地運(yùn)動(dòng)嗎？
這些問(wèn)題，在不同的專家那里，或者說(shuō)不同的發(fā)言者那里，都有不同的答案。采訪中，筆者發(fā)現(xiàn)，盡管有很多分歧，但不論是專家學(xué)者，還是業(yè)內(nèi)人士，大都表示，開(kāi)征物業(yè)稅為時(shí)尚早。
中國(guó)人民大學(xué)教授朱青在接受采訪時(shí)坦言：“物業(yè)稅現(xiàn)在還是沒(méi)譜的事�！彼J(rèn)為，物業(yè)稅簡(jiǎn)單說(shuō)就是財(cái)產(chǎn)稅，有財(cái)產(chǎn)就得交稅，以前私房出租要繳稅，現(xiàn)在不出租也得交稅。物業(yè)稅在西方國(guó)家很成熟，但在我國(guó)目前還不具備開(kāi)征的條件。
開(kāi)征：過(guò)三關(guān)
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析，物業(yè)稅幾乎關(guān)系到每個(gè)城市居民的切身利益。所以，分析也好，預(yù)測(cè)也罷，不能只算經(jīng)濟(jì)賬，也應(yīng)該考慮調(diào)控對(duì)象的承受能力和社會(huì)現(xiàn)實(shí)。這是物業(yè)稅開(kāi)征面臨的第一道門(mén)檻。
北京聯(lián)美置業(yè)有限公司副總經(jīng)理王宇的說(shuō)法更形象：“開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)買房的老百姓來(lái)說(shuō)，是把原來(lái)一次交清的錢分多次交，等于快刀變成了慢刀。但不管是快刀還是慢刀，都是切到老百姓身上�！�
開(kāi)征物業(yè)稅的第二道門(mén)檻是，國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系尚未完善�，F(xiàn)在，我國(guó)城市土地管理采用批租形式。而開(kāi)征物業(yè)稅后，土地的供應(yīng)和交易基本上沒(méi)有限制，但是對(duì)土地的使用要定期進(jìn)行評(píng)估。如何合理評(píng)估不斷變化的土地和房屋價(jià)值，從而征收物業(yè)稅，將是有關(guān)方面必須面臨的重要問(wèn)題。體系未建立，配套不完善，市場(chǎng)不規(guī)范，如此情況下，開(kāi)征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。
還有一道門(mén)檻是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不平衡。王宇認(rèn)為，目前，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、廣州、深圳，可以搞物業(yè)稅試點(diǎn)。因?yàn)椋@些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。但在低收入地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅，還不太現(xiàn)實(shí)。尤其是對(duì)那些財(cái)政困難的地方政府來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)征物業(yè)稅，可能會(huì)遇到阻力。
博弈：會(huì)否導(dǎo)致移民潮
有分析認(rèn)為，目前看，物業(yè)稅僅僅是個(gè)話題。但它好像一個(gè)多棱鏡，可以讓人們看見(jiàn)各種利益的博弈。
從政府角度看，開(kāi)征物業(yè)稅主要有兩方面好處———
其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來(lái)源。在全國(guó)房地產(chǎn)界頗有名氣的秦兵律師說(shuō)，現(xiàn)在征收土地出讓金，實(shí)際上是本屆政府把后面十三屆政府（65年）的錢都收進(jìn)來(lái)了，全世界都沒(méi)有這種事情。所以，開(kāi)征物業(yè)稅是個(gè)解決的辦法，否則，以后的政府就不好辦了。
其二，改善不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)架構(gòu)。一旦征稅全面鋪開(kāi)，則可以通過(guò)稅率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣、虛高、泡沫等情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，以及限制高檔物業(yè)。
一些房地產(chǎn)商對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅反映積極。王宇說(shuō)，土地出讓金不再一次性交納，可使房地產(chǎn)商的直接投資降低了一大塊，也有助于加快房屋周轉(zhuǎn)率，活躍二級(jí)市場(chǎng)。更重要的是，此舉能有效杜絕個(gè)別發(fā)展商的“圈地”行為，保證市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一位稅制專家說(shuō)，當(dāng)前，物業(yè)稅還僅僅處在一個(gè)概念的狀態(tài)。這個(gè)概念出現(xiàn)在十六屆三中全會(huì)的文件里。開(kāi)征問(wèn)題上，地方政府表現(xiàn)積極。這是因?yàn)榈胤秸?dāng)前沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的稅種，而物業(yè)稅極有可能是一個(gè)地方征收的稅種。
但是，在中國(guó)，開(kāi)征新稅種的問(wèn)題是由中央定的，各地沒(méi)有開(kāi)征物業(yè)稅的權(quán)力。如果一些地方希望試點(diǎn)，必須得到中央的認(rèn)可。從法律角度來(lái)看，試點(diǎn)期間也是不能稱為“物業(yè)稅”的。
還有專家介紹，美國(guó)各州都會(huì)對(duì)公司或個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)征稅，年稅率在該年度該不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的1％至2％之間。此外，每一個(gè)縣或市也會(huì)額外要求不動(dòng)產(chǎn)所有人繳納0．25％至0．5％的不動(dòng)產(chǎn)稅。因此，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而比周邊地區(qū)高的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致美國(guó)“城際間的移民潮”，甚至同一城市的不同片區(qū)之間，由于土地價(jià)值不同而導(dǎo)致物業(yè)稅不同，也會(huì)出現(xiàn)“同城區(qū)間移民潮”。
對(duì)于傳言中的物業(yè)稅，廣東一些打算近期買房的人說(shuō)，如果房?jī)r(jià)真會(huì)因此而下跌，那么他們將把購(gòu)房計(jì)劃推遲。
他們認(rèn)為，如果政府要征物業(yè)稅，應(yīng)該權(quán)衡利弊，不讓先買房的人吃虧，也不會(huì)讓后來(lái)的人吃虧。
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