上海樓市熱議物業(yè)稅

　　廣東即將試點(diǎn)實(shí)行物業(yè)稅，傳言物業(yè)稅將在全國(guó)鋪開(kāi)。對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的上海來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅意味著什么？

　　由于近期廣東將要試點(diǎn)實(shí)行物業(yè)稅，“物業(yè)稅”一詞在媒體上的曝光率急劇上升，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。

　　雖然上海有關(guān)部門(mén)還沒(méi)有對(duì)物業(yè)稅在上海的推行有任何的公開(kāi)表態(tài)，但是接受記者采訪(fǎng)的一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家已經(jīng)開(kāi)始揣測(cè)，假如廣東開(kāi)始實(shí)施物業(yè)稅，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的上海也將很快面臨這項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的稅費(fèi)變革。

　　此前已經(jīng)有消息說(shuō)，從2004年開(kāi)始，物業(yè)稅將在全國(guó)從試點(diǎn)到全面鋪開(kāi)。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)開(kāi)發(fā)

　　“在中國(guó)大陸，以前是沒(méi)有物業(yè)稅這個(gè)概念的，但物業(yè)稅在國(guó)際上是比較通行的房地產(chǎn)稅制。”上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)王青蘭認(rèn)為，物業(yè)稅是更具有國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)的稅制。

　　她告訴記者，物業(yè)稅也被稱(chēng)為財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)政府的要求，不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租者須按期繳納一定的稅費(fèi)。據(jù)國(guó)家財(cái)稅部門(mén)的介紹，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

　　搜房研究院的高級(jí)分析師陳晟說(shuō)，“這是一種可持續(xù)開(kāi)發(fā)、支持城市持續(xù)運(yùn)營(yíng)的稅收辦法�！睋�(jù)了解，中國(guó)目前的土地使用制度是批租制，期限一般為40年到70年，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時(shí)幾乎是一次性支付，因此房?jī)r(jià)中包含了土地批租期限內(nèi)幾乎所有的房地產(chǎn)稅費(fèi)。

　　“物業(yè)稅簡(jiǎn)單理解，就是將一次性收的錢(qián)現(xiàn)在分期來(lái)交了。目前房產(chǎn)升值很快，但是升值后發(fā)展商或小業(yè)主得到了更多的利益，增值部分基本都被他們所享受，而房產(chǎn)中所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任則由政府和納稅者所承擔(dān)�！标愱珊�(jiǎn)單地比較了一下目前稅制和物業(yè)稅的利弊，物業(yè)在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。

　　因此，對(duì)于政府而言，實(shí)行“物業(yè)稅”制度后，土地的使用要定期進(jìn)行評(píng)估。從理論上說(shuō)，征收物業(yè)稅，會(huì)使土地初始價(jià)格比較低，但是每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來(lái)的預(yù)期收入。而業(yè)主所擁有的房產(chǎn)會(huì)由于基本設(shè)施的變化而升值，從而物業(yè)稅也會(huì)跟著提高。

　　陳晟介紹，在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，由于土地資源及開(kāi)發(fā)量的穩(wěn)定和有限，因此絕大多數(shù)采取了收取物業(yè)稅的方式。由于中國(guó)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的初期階段，政府通過(guò)一次性收取土地批租費(fèi)用后用于城市其他方面的建設(shè)�！岸�在目前中國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，比如上海，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟以及土地的有限，實(shí)施物業(yè)稅的征收辦法對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展有很大的必要性。”

　　理論上房?jī)r(jià)會(huì)有下降

　　關(guān)于購(gòu)房者最為關(guān)心的房?jī)r(jià)，華東師范大學(xué)商學(xué)院工商管理系副教授王學(xué)英說(shuō)，“物業(yè)稅將降低了購(gòu)房者的準(zhǔn)入門(mén)檻，而提高了養(yǎng)房的門(mén)檻�！�

　　房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。而在國(guó)外的房?jī)r(jià)中，建筑成本占房?jī)r(jià)的70%，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)約占30%。

　　目前購(gòu)房者買(mǎi)一套房子，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。

　　對(duì)此，王青蘭表示，目前對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)一次性需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)顯得太多。

　　一些專(zhuān)家也指出，目前繁多的房產(chǎn)稅費(fèi)是造成了房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)組成部分。而根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)表示，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，屆時(shí)將相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，改變房地產(chǎn)稅收原有的體制。

　　對(duì)此，陳晟分析，物業(yè)稅的推行理論上可以促使開(kāi)發(fā)成本下降10%左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)買(mǎi)房更加便宜了，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。

　　不過(guò)，理論歸理論，很多專(zhuān)家和發(fā)展商還有不同的看法。東方海外房產(chǎn)集團(tuán)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部副經(jīng)理何以戰(zhàn)就表示，房?jī)r(jià)是有多種因素綜合作用的結(jié)果，并不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)因素的出現(xiàn)而造成房?jī)r(jià)的下降。并且他認(rèn)為，物業(yè)稅還不是影響房?jī)r(jià)的根本因素。

　　當(dāng)然，作為發(fā)展商，在一般情況是不會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)下降的，因此，王青蘭為這種情況作了自己的分析�！拔飿I(yè)稅即使在理論上使房?jī)r(jià)有了下降的空間，但是發(fā)展商是不愿意看到房?jī)r(jià)降低的。雖然這是正常的變化，但可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生意想不到的影響。所以發(fā)展商可能會(huì)通過(guò)使用更好的建材或加大綠化及配套設(shè)施等手段，繼續(xù)保持房?jī)r(jià)的上升。”

　　對(duì)于目前物業(yè)稅的實(shí)施可能對(duì)房?jī)r(jià)的影響，王青蘭認(rèn)為購(gòu)房者應(yīng)該有個(gè)全面的心理準(zhǔn)備，畢竟在目前的條件下政府和發(fā)展商還是不愿意看到房?jī)r(jià)發(fā)生異動(dòng)。但是她也認(rèn)為，即使房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大家預(yù)想的變動(dòng)，但房子品質(zhì)的提高也是房?jī)r(jià)下降的變相表現(xiàn)形式。

　　投資市場(chǎng)會(huì)有影響

　　如果物業(yè)稅在現(xiàn)實(shí)中確實(shí)造成了房?jī)r(jià)的下降，而且降低了首付的款項(xiàng)，那么可能會(huì)助長(zhǎng)炒樓者進(jìn)入市場(chǎng)。但是王青蘭表示，門(mén)檻降低之后確實(shí)將面臨這樣的問(wèn)題，但是政府方面肯定會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策加以限制，比如期房禁止轉(zhuǎn)讓等政策，將會(huì)對(duì)炒樓者產(chǎn)生更大的打擊。

　　從另一個(gè)方面來(lái)看，很顯然由于物業(yè)稅實(shí)行定期的交納，必然加大了養(yǎng)房子的壓力。對(duì)于目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中越來(lái)越多的投資者并不是一個(gè)好消息。

　　按照陳晟的估計(jì)，一旦物業(yè)稅開(kāi)征，目前一間70到100平方米的房子每月要交納的費(fèi)用可能會(huì)在200元左右，養(yǎng)房成本的提高是顯而易見(jiàn)的。

　　美聯(lián)物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)方萬(wàn)昌告訴記者，根據(jù)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收辦法，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的投資者只有在將其租賃時(shí)才會(huì)被收取綜合稅，而那些沒(méi)有進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋不會(huì)面臨任何稅收的影響。因此他認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)肯定會(huì)對(duì)那些手中握有幾套房產(chǎn)的投資者產(chǎn)生影響。

　　根據(jù)一些發(fā)展商的透露，炒房者一般會(huì)利用手中的資金再通過(guò)銀行按揭貸款吃進(jìn)多套房產(chǎn)，相當(dāng)一部分房產(chǎn)也沒(méi)有進(jìn)入租賃領(lǐng)域而是直接進(jìn)入了流通市場(chǎng)，在沒(méi)有物業(yè)稅的情況下投資者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必去擔(dān)心成本的消耗。但是物業(yè)稅肯定會(huì)使手中握有多處房產(chǎn)的投資者感到壓力，并且會(huì)降低投資者的收益率。

　　總體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介公司的人士認(rèn)為物業(yè)稅肯定會(huì)加大投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為會(huì)有一定的遏制作用。

　　只是系統(tǒng)的一個(gè)部分

　　對(duì)于物業(yè)稅試點(diǎn)實(shí)施，業(yè)界更多把其看作是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)信號(hào)和試探。不過(guò)這種試探目前在業(yè)界分歧較大，最后結(jié)果如何，專(zhuān)家認(rèn)為目前尚不好評(píng)價(jià)。但是，最起碼此次擬開(kāi)征物業(yè)稅的提議再次將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲推向前臺(tái)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)稅收繁重、偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重早已是業(yè)內(nèi)皆知的秘密。

　　王學(xué)英認(rèn)為，“把多個(gè)稅種歸結(jié)為物業(yè)稅將更加科學(xué)合理，也是中國(guó)房地產(chǎn)稅制變革的必然。而這個(gè)變化是一個(gè)系統(tǒng)工程，物業(yè)稅只是這個(gè)系統(tǒng)化的解決方案的一個(gè)部分�！�

　　業(yè)界已經(jīng)發(fā)出呼聲，改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)并稅種，稅費(fèi)改革，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）制，是今后地方稅工作的重點(diǎn)。

　　根據(jù)資料顯示，目前中國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有9個(gè)，收費(fèi)近百種。其中：在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對(duì)外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。這樣的稅制和征收格局，確實(shí)帶來(lái)很多矛盾。一是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是稅種繁雜，計(jì)稅依據(jù)差異大，征收管理困難；三是收入規(guī)模過(guò)小，調(diào)控作用不強(qiáng)，不能發(fā)揮其主體稅種的功能，各地對(duì)這些稅種的重視程度不夠。

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)稅制的改革，一些專(zhuān)家認(rèn)為單靠推行一項(xiàng)稅種根本無(wú)法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問(wèn)題，開(kāi)征物業(yè)稅是治標(biāo)不治本。對(duì)此，一位權(quán)威人士公開(kāi)表示，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開(kāi)征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問(wèn)題。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)界和專(zhuān)家對(duì)物業(yè)稅已經(jīng)展開(kāi)了熱烈的討論，但是其中的細(xì)則還沒(méi)有完全出臺(tái)，因此王學(xué)英表示，對(duì)于剛剛出來(lái)的概念在實(shí)踐中肯定會(huì)面臨不斷完善的問(wèn)題，但是國(guó)外的資金或早或晚、或多或少的都會(huì)進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以物業(yè)稅為標(biāo)志的房地產(chǎn)稅制變革對(duì)發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有益。