普通商品房契稅繳納要按新標(biāo)準(zhǔn)

　　■普通商品房按新標(biāo)準(zhǔn)界定買房賣房納稅變化多

　　5月31日，北京市建委針對七部委文件出臺了北京市非普通住宅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)明確：6月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過兩年（含兩年）的住宅，普通住宅和非普通住宅也有所區(qū)別：普通住宅免征營業(yè)稅，而非普通住宅要根據(jù)售房和購入的差價(jià)，繳納差額營業(yè)稅。

　　在北京，營業(yè)稅的稅率是5%，事實(shí)上，這一普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的出臺，不只改變了營業(yè)稅的繳納辦法，還改變了北京買房賣房的契稅繳納辦法，而從影響層面看，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)的改變對購房人的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營業(yè)稅的征收。

　　■契稅征收標(biāo)準(zhǔn)也跟著變

　　記者從北京市地稅局了解到，雖然市地稅局沒有出臺有關(guān)契稅征收新標(biāo)準(zhǔn)的具體文件，但事實(shí)上，從6月1日起，地稅部門已經(jīng)按照新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收新商品房、二手商品房買賣契稅，相關(guān)的通知已經(jīng)下發(fā)到了地稅局里各個(gè)處室。這意味著，過去能減半繳納契稅的“普通住宅”將在新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)下變成今天的“非普通住宅”而不再享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，而是要按3%的全額稅率繳納契稅，即還要再多交一半契稅。

　　6月1日前，按照北京市原有契稅繳納的相關(guān)規(guī)定，單價(jià)在9432元/平方米（平均房價(jià)的兩倍）以下的為普通住宅（別墅、度假村除外），享受契稅減半的優(yōu)惠政策，即按總房價(jià)的1.5%計(jì)征繳納契稅；超過9432元/平方米的商品房為非普通住宅，按3%計(jì)征繳納契稅。

　　而6月1日以后，按照新的普通商品房的界定標(biāo)準(zhǔn)，普通商品房不再是過去單價(jià)在當(dāng)年平均房價(jià)兩倍以下的房子，而是必須同時(shí)符合三個(gè)條件-住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍-才能被界定為普通商品房。只有同時(shí)符合了這三個(gè)條件的普通商品房才能減半繳納契稅，即按照總房價(jià)款的1.5%征收契稅，除此之外的非普通商品房要按照3%的稅率征收契稅。這個(gè)規(guī)定同樣適用于二手商品房交易過程中。

　　舉例說明：拿張先生購買的一套容積率在0.9，單價(jià)在8000元/平方米，面積在145平方米，總價(jià)為116萬元的房子舉例。

　　張先生如在2005年6月1日以前購買這套商品房，因?yàn)閱蝺r(jià)在9432元/平方米以下，因此，他在繳納契稅的時(shí)候享受減半征收的優(yōu)惠政策，即張先生要繳納的契稅為：116萬元×1.5%=1.74萬元。

　　張先生如在2005年6月1日以后購買這套商品房，因?yàn)槿莘e率和單套建筑面積都已經(jīng)超標(biāo)，因此，不屬于普通住宅，張先生在繳納契稅的時(shí)候不再享受減半征收的優(yōu)惠政策，即張先生要繳納的契稅為：116萬元×3%=3.48萬元。

　　可見，因?yàn)槠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的改變，張先生在6月1日以后購買所要繳納的契稅比6月1日前購買多了一半，多繳納1.74萬元。

　　■契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)的改變影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營業(yè)稅

　　根據(jù)地稅局有關(guān)處室的回答，新的契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是以商品房合同簽訂日期為準(zhǔn)（包括預(yù)售合同），即只要是在6月1日前簽訂的商品房買賣合同，不管是新房還是二手房，都將按原來的1.5%繳納標(biāo)準(zhǔn)享受原有優(yōu)惠政策。而只要是在6月1日（含6月1日）以后簽訂的購房合同，全部按新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了總購房款外，契稅是購房人支出的較大的一筆稅費(fèi)，因此，此次契稅繳納優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的改變將對北京樓市產(chǎn)生比較大的影響，其影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于兩年后轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的征收。

　　一位業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地說：兩年后個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購的住房，普通住宅和非普通住宅的區(qū)別只在于征收轉(zhuǎn)讓賣房收入和當(dāng)年購買房價(jià)款差價(jià)的5%征收營業(yè)稅，同樣拿上述張先生的房子舉例，假定2年后，張先生的房子上漲了10萬元，張先生轉(zhuǎn)讓后要交的差額營業(yè)稅為10萬元×5%=5000元。5000元對一個(gè)投資人而言并不算什么，更何況還可以通過提高成交價(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給買家。但契稅優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的改變影響的有可能是一批中低檔的自住購房人。很多人會因?yàn)檫@個(gè)新規(guī)定而重新選擇戶型、樓盤。而在此前，北京的很多樓盤都是大戶型設(shè)計(jì)居多，有可能引起的后果是一批戶型面積較大的中檔樓盤滯銷，而需要解決住房問題的中低檔購房人買不到合適的房子。

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　　新契稅標(biāo)準(zhǔn)不優(yōu)惠精裝修房

　　市地稅局有關(guān)契稅征收新辦法的實(shí)施細(xì)則近日將出臺。而事實(shí)上，6月1日起簽訂購房合同的買房人已經(jīng)被通知按照新的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。從開發(fā)商和買房人的反應(yīng)看，新房買賣按照新的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅有以下三個(gè)問題亟待解決：

　　一是精裝修房的問題。按照新的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)條件，其中“實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍”這條規(guī)定，很多開發(fā)精裝修產(chǎn)品的開發(fā)商和購買精裝修的購房人覺得“不公平”，因?yàn)椤熬�裝修項(xiàng)目的房價(jià)里包含了精裝修的價(jià)格，顯然是要高于毛坯房的價(jià)格的，因此，把精裝修房的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)和毛坯房的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等同起來，顯然是不合理的”。而建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠解釋，“當(dāng)時(shí)考慮‘同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍’這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是加權(quán)了同級別土地上各類住宅的交易價(jià)格后得出的平均值，因此，應(yīng)該是包含了精裝修房子的。”但很多開發(fā)商和購房人都希望借助本報(bào)呼吁：建設(shè)部一直在致力提倡開發(fā)商開發(fā)精裝修房子，買房人購買精裝修項(xiàng)目，但如果在普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)上，不把精裝修住宅和毛坯房住宅的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別開，顯然是不利于精裝修住宅的開發(fā)的，畢竟，對很多購房人而言，多交總房價(jià)款1.5%的契稅不是小數(shù)目。

　　二是節(jié)能節(jié)地型住宅的問題。從2000年開始，建設(shè)部一直在致力提倡“節(jié)能住宅”的開發(fā)建設(shè)，近日，國家也明確提出要建設(shè)“節(jié)能節(jié)地型住宅”。但新的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的出臺同樣也給這類住宅帶來這樣一個(gè)問題：按一般常識而言，節(jié)能節(jié)地型住宅在建安造價(jià)上要高于普通住宅的建安成本，體現(xiàn)在最終的房價(jià)上，肯定要高出同地區(qū)的其他住宅，如本市第一個(gè)建設(shè)部國家康居示范工程回龍觀龍澤苑的C、E、F、G、H區(qū)30多萬平方米的住宅為節(jié)能節(jié)地型住宅，因?yàn)榻ò苍靸r(jià)要高于同地區(qū)其地的普通住宅，最終房價(jià)也高于其他住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目的開發(fā)商和購房人都認(rèn)為，和精裝修房子一樣，如果節(jié)能節(jié)地型住宅的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)和其他項(xiàng)目不能區(qū)分開，以后誰還有積極性購買或建設(shè)節(jié)能節(jié)地型住宅？

　　三是“超標(biāo)房”怎么辦。根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，一向大戶型比較好賣、且經(jīng)歷了去年“8.31土地大限”后一輪房價(jià)上漲，北京目前已經(jīng)在建、在售，正在規(guī)劃建設(shè)中、即將上市的很多項(xiàng)目都是“超標(biāo)房”，如何給這些“超標(biāo)房”一個(gè)出口成了很多購房人和開發(fā)商關(guān)注的話題。一些購房人提出，在新舊政策的交替過渡期，是否有關(guān)部門應(yīng)該出臺相應(yīng)的規(guī)定，允許已經(jīng)購買了“超標(biāo)房”但沒有交房入住的購房人退房？一些開發(fā)商也呼吁，政府有關(guān)部門應(yīng)該協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，允許那些規(guī)劃已經(jīng)通過審批，但尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目限期調(diào)整戶型。