萬(wàn)科納稅8億無(wú)緣排行：房地產(chǎn)業(yè)稅制變革勢(shì)在必行

　　“那個(gè)排名應(yīng)當(dāng)是不準(zhǔn)確的。”提起2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)排行榜，不少地產(chǎn)上市公司都感到有些委屈和失望。

　　最近一段時(shí)間，很多人都在議論，房地產(chǎn)號(hào)稱“暴利”，可中國(guó)納稅500強(qiáng)中的前300名里，沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)入選，成為納稅“侏儒”。有人據(jù)此斷言，房地產(chǎn)企業(yè)是“偷漏稅大戶”。

　　針對(duì)這種論斷，萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮日前亦向記者表示，該集團(tuán)2004年納稅額高達(dá)8.02億元，相當(dāng)于上市公司納稅百?gòu)?qiáng)第48位、中國(guó)納稅500強(qiáng)的第145位，但上市公司納稅百?gòu)?qiáng)和中國(guó)納稅500強(qiáng)排名的計(jì)稅方法不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅情況。

　　“屬地征收”惹的禍？

　　萬(wàn)科提供的2004年度分稅種的納稅統(tǒng)計(jì)表顯示，年內(nèi)實(shí)際繳納的14項(xiàng)稅費(fèi)總額為8.02億元。從營(yíng)業(yè)收入排名看，萬(wàn)科在不久前評(píng)出的中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中位于第272位，故萬(wàn)科的納稅排名明顯領(lǐng)先于其規(guī)模排名。

　　對(duì)比根據(jù)2004年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、凈利潤(rùn)和累計(jì)稅金總額的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科所占比重分別為0.41‰、0.77‰和0.90‰，納稅份額高于收入份額一倍以上，也明顯高于利潤(rùn)份額。

　　雖然沒(méi)有取得其他地產(chǎn)上市公司的詳細(xì)納稅表格，但按照一般規(guī)律，上市公司年內(nèi)實(shí)際納稅總額應(yīng)該高于年報(bào)披露的營(yíng)業(yè)稅與所得稅之和。從地產(chǎn)上市公司2004年年報(bào)來(lái)看，其中金地、陸家嘴、金融街的“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”與“所得稅”之和，最低的也有2.54億元，完全夠得上2.4222億元的“納稅500強(qiáng)”最低門(mén)檻。

　　提起排行榜的事，招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤向記者表示，“我們一直是深圳市的守法納稅大戶，有一年還是深圳地產(chǎn)界的第一名�！蓖ㄟ^(guò)年報(bào)計(jì)算出的招商地產(chǎn)2004年納稅總額為2.13億元，而排行榜主辦方同時(shí)披露的2004年地產(chǎn)業(yè)納稅20強(qiáng)的第一名才只有1.91億元。地產(chǎn)納稅20強(qiáng)當(dāng)中，“深圳萬(wàn)科”以1.13億元居第10位，其實(shí)它只是萬(wàn)科的深圳子公司�！斑@恰好說(shuō)明，雖然

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被視為一個(gè)投資主體，但行業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)卣�府要求普遍采取的�?xiàng)目公司模式，使得稅收統(tǒng)計(jì)分散于各地，無(wú)法集中由總部來(lái)反映。“一位分析人士告訴記者，屬地征收的做法，或許是導(dǎo)致排行榜上見(jiàn)不到房地產(chǎn)企業(yè)的最重要原因。

　　不過(guò)，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，產(chǎn)品地域特色、地產(chǎn)企業(yè)的核算納稅方式以及產(chǎn)業(yè)集中度，決定了房地產(chǎn)行業(yè)還難以進(jìn)入納稅百?gòu)?qiáng)。資料顯示，目前全國(guó)前300家最大房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率合計(jì)不足25％，龍頭企業(yè)萬(wàn)科僅略高于1％。黃培坤則表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)相對(duì)于納稅500強(qiáng)企業(yè)所屬行業(yè)，實(shí)際上還是小行當(dāng)、小門(mén)類(lèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)不了納稅排行榜的前列實(shí)屬正常。

　　守法納稅者冀望公平

　　對(duì)于人們普遍懷疑的房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅，黃培坤認(rèn)為作為一間房地產(chǎn)上市公司，這樣做很困難，而且風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

　　但黃培坤承認(rèn)，假如缺乏必要的監(jiān)督，開(kāi)發(fā)商本身就有違法辦事的念頭，當(dāng)然有可能存在偷漏稅行為。聯(lián)合證券研究員劉湘寧則認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅收制度比較亂，企業(yè)負(fù)擔(dān)比較重，各種避稅手段也較多，雖有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很守規(guī)矩，但亦會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，容易造成行業(yè)內(nèi)“劣幣逐良幣”的現(xiàn)象。

　　事實(shí)上，北京、上海、廣州、深圳等城市地稅部門(mén)公布的企業(yè)欠稅名單，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)其中，而且，房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為表現(xiàn)多樣，包括隱瞞銷(xiāo)售收入，少報(bào)稅款或逃避納稅，不按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，偽造或高估開(kāi)發(fā)成本，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)售房款，長(zhǎng)期拖欠稅款，甚至以惡意失蹤破產(chǎn)來(lái)逃稅。稅務(wù)稽查部門(mén)亦認(rèn)為，追求利潤(rùn)最大化是開(kāi)發(fā)商偷稅漏稅的根本原因。

　　郁亮認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)年輕的行業(yè)，許多方面尚待成熟，必然會(huì)存在一些不規(guī)范的現(xiàn)象，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商受尊敬程度不高。但他相信，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和行業(yè)秩序正逐步完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅加強(qiáng)監(jiān)管，“有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰，讓規(guī)范講誠(chéng)信的企業(yè)獲得更公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境”。

　　制度缺陷待修補(bǔ)

　　由這個(gè)排行榜引出來(lái)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的指責(zé)，卻在一定程度上反映了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及稅收制度的缺陷與問(wèn)題。

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重；保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。任志強(qiáng)更直指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中沒(méi)有增值稅的抵扣，是重復(fù)和重疊納稅的生產(chǎn)過(guò)程，如將所有環(huán)節(jié)中的稅收累計(jì)計(jì)算，每100元銷(xiāo)售額中約40％為各種稅收。

　　另一方面，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅項(xiàng)達(dá)到14種，需要繳納的有12種，其它費(fèi)用可以多達(dá)百種以上。倘若再加上地方政策影響，各管理部門(mén)之間信息交流渠道不暢，連專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況也會(huì)是“一頭霧水”，一般老百姓更難以對(duì)這個(gè)行業(yè)的稅收情況作出準(zhǔn)確判斷。事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問(wèn)題更為嚴(yán)重，很多行業(yè)研究員也感到無(wú)可奈何。

　　為此，郁亮建議：“希望稅務(wù)機(jī)構(gòu)能夠考慮集團(tuán)型企業(yè)的需要，提供納稅總額的總和數(shù)據(jù)，以方便社會(huì)各界更準(zhǔn)確地了解集團(tuán)型企業(yè)實(shí)際納稅情況�！�

　　聯(lián)合證券劉湘寧向記者表示，房地產(chǎn)稅收制度有必要進(jìn)行變革，通過(guò)合并稅種、降低稅率，加強(qiáng)征管，房地產(chǎn)企業(yè)能承受得起相關(guān)稅賦水平，征管部門(mén)能征收得到稅款，研究人員能掌握整個(gè)行業(yè)乃至各家開(kāi)發(fā)商的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。

　　從稅務(wù)部門(mén)的態(tài)度看，他們也在積極整合現(xiàn)有征管資源，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)信息共享，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，并準(zhǔn)備逐步建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫(kù)，堵塞稅收漏洞，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理�！斑_(dá)到這一步后，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷應(yīng)不會(huì)存在太多障礙了，排行榜的問(wèn)題也會(huì)迎刃而解�！�