利潤(rùn)巨人納稅侏儒 地產(chǎn)企業(yè)逃稅招數(shù)曝光

　　屬于“十大暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)企業(yè)，到底是因?yàn)楹畏N原因在納稅榜上忝陪末座呢？雖然有地產(chǎn)巨頭出面列出條條理由，但記者上周從北京市地方稅務(wù)局了解到，從2003年至2005年上半年，北京地稅調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)有問題率高達(dá)66%，查處的涉案金額在1000萬(wàn)元以上的房地產(chǎn)企業(yè)就多達(dá)24家。地稅機(jī)關(guān)還特意曝光了房產(chǎn)企業(yè)的逃稅招數(shù)，有些招數(shù)直接損害購(gòu)房人的利益。

　　1 商業(yè)房算成公攤面積讓普通業(yè)主買單

　　你家買的房子周圍有與樓相連的兩層餐廳嗎？如果有就要當(dāng)心了，這有可能被不法開發(fā)商當(dāng)成公攤面積，讓你為他買單。

　　2003年4月1日，北京某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開始銷售“某家園”項(xiàng)目的A、B、C三棟住宅樓。稅務(wù)稽查人員在審核該公司提供的《建設(shè)工程許可證》時(shí)，意外地發(fā)現(xiàn)了一項(xiàng)規(guī)劃面積達(dá)6300平方米的“裙房”�！叭狗俊笔鞘裁�？是不是有什么貓膩？稅務(wù)稽查人員于是到“某家園”小區(qū)內(nèi)對(duì)“裙房”進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

　　稽查人員觀察發(fā)現(xiàn)，“裙房”是與“某家園”C座相連的一棟2層小樓，還有地下室。其中的1900平方米是為業(yè)主提供餐飲、游泳等休閑娛樂服務(wù)的會(huì)所。綜合測(cè)量分析后，稽查人員確定會(huì)所沒有作為公共建筑面積進(jìn)行公攤，但會(huì)所的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)使用權(quán)均屬于開發(fā)商，因此開發(fā)商存在未申報(bào)繳納城市房地產(chǎn)稅的違法事實(shí)。于是稅務(wù)部門責(zé)令該公司補(bǔ)繳城市房地產(chǎn)稅24萬(wàn)元，加收滯納金4萬(wàn)元。

　　這家房地產(chǎn)開發(fā)商還算是“老實(shí)”的。稅務(wù)人員通過(guò)對(duì)一系列房地產(chǎn)公司涉稅案件的檢查發(fā)現(xiàn)，目前不法房地產(chǎn)商的普遍做法，是將會(huì)所的開發(fā)建設(shè)成本添加到售房?jī)r(jià)格中，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。開發(fā)商不僅自己逃稅不說(shuō)，還將自己賺錢應(yīng)付的成本費(fèi)加到無(wú)辜的買房人頭上，讓買房人替自己買單。

　　值得一提的是，購(gòu)房者維護(hù)自己的合法權(quán)益，不讓不法開發(fā)商坑害是有法可依的。北京市國(guó)土房屋管理局根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，出臺(tái)了《關(guān)于商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》�！锻ㄖ�》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能將自己無(wú)償提供給一些經(jīng)營(yíng)單位的投資轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，公攤費(fèi)用不能計(jì)在房?jī)r(jià)內(nèi)。針對(duì)有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意增大商品房公用建筑面積分?jǐn)偟膯栴}，新規(guī)定也明確：“會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性住房，居委會(huì)、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂！?br>
　　2 收取銀行巨額按揭款隱秘不交各種稅費(fèi)

　　目前，按揭貸款買房的市民越來(lái)越多，消費(fèi)者對(duì)這一分期付款的買房方式并不陌生。但是，誰(shuí)會(huì)想到，自己通過(guò)按揭貸款向銀行借的錢，竟然會(huì)由于支付方式的隱秘而成為不法開發(fā)商欠稅的“巧妙”手段。

　　北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司想換個(gè)地方開公司，于是向地稅部門提出了跨區(qū)轉(zhuǎn)戶申請(qǐng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)后，在對(duì)其進(jìn)行納稅清算的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)有一筆高達(dá)2.5億元的銷售收入未算在營(yíng)業(yè)收入內(nèi)繳稅。涉稅疑點(diǎn)暴露后，稅務(wù)機(jī)關(guān)迅速對(duì)其整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間的繳稅情況實(shí)施納稅檢查。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)，該公司在銷售某小區(qū)商品房時(shí)，收取了銀行高達(dá)2.5億元的按揭款，卻沒有按照稅法的規(guī)定，將這筆巨額營(yíng)業(yè)收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。于是責(zé)令其補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅1262萬(wàn)元，補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅88萬(wàn)元，以及教育費(fèi)附加38萬(wàn)元。

　　那么這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是如何“瞞天過(guò)海”的呢？稅務(wù)人員介紹，通過(guò)按揭貸款買的房屋，按揭部分的購(gòu)房款消費(fèi)者從未見過(guò)，銀行直接就把錢給了開發(fā)商。漏洞就在這里。銀行直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的錢，一般都是以銀行賬號(hào)劃撥的方式完成，這等于在支付形式上為開發(fā)商取得消費(fèi)者的購(gòu)房款、實(shí)現(xiàn)售房收入的實(shí)質(zhì)性行為做了掩蓋，讓不法房地產(chǎn)開發(fā)商趁機(jī)鉆了空子。

　　還有比這更“高明”的假按揭逃稅。稅務(wù)人員透露，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)闃潜P賣不動(dòng)，資金虧空，就拿員工甚至是農(nóng)民工的身份證明制造假按揭申請(qǐng)材料，從銀行騙取巨額購(gòu)房款后逃之夭夭。不僅坑了銀行，而且更逃掉了該繳的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　　3 涉稅違法千萬(wàn)元以上處罰將加重5倍

　　記者昨天從市地稅局獲悉，本市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)欠逃稅進(jìn)行重點(diǎn)打擊，對(duì)涉案金額1000萬(wàn)元以上案件的處罰力度正在日益加大，加收滯罰率已經(jīng)由2003年的5.1%，上升到目前的26.3%，提高了21個(gè)百分點(diǎn)，處罰力度加重了5倍。

　　與此同時(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重大涉稅違法案件的查處過(guò)程中，加收滯罰率也由2003年的4.6%，上升到了目前的18%，提高了近14個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著處罰力度的加大，本市房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為也更加規(guī)范。北京地稅在2003年至2005年上半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的檢查情況顯示，目前，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查問題率已由過(guò)去的77%降到了41%，下降了36個(gè)百分點(diǎn)，減少了將近一半。

　　但是，房地產(chǎn)行業(yè)作為以定金、分期付款或按揭付款等方式取得主要收入的行業(yè)，出現(xiàn)拿到消費(fèi)者交的定金和售房款后卻不及時(shí)申報(bào)納稅的情況，仍然是目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的最普遍、最主要的涉稅問題。

　　地產(chǎn)商為何落榜納稅300強(qiáng)

　　政府官員回應(yīng)地產(chǎn)巨頭本報(bào)訊（記者黃玉迎）國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司和中國(guó)稅務(wù)雜志社聯(lián)合推出的2004年度“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”剛出爐的熱乎勁兒還沒退，就有房地產(chǎn)行業(yè)的“大腕”出來(lái)駁斥統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有問題，有的甚至將矛頭直指中國(guó)稅制，列出了房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的“六宗罪”。國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)務(wù)院研究室有關(guān)官員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)都表示，排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數(shù)據(jù)是真實(shí)準(zhǔn)確的，是稅務(wù)部門實(shí)際入庫(kù)的全部稅款。

　　關(guān)于統(tǒng)計(jì)有漏洞

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱，這次國(guó)家稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)漏掉了其旗下的紅石公司的企業(yè)所得稅。

　　對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)舒啟明明確表示，排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數(shù)據(jù)均為獨(dú)立納稅企業(yè)在其稅務(wù)登記所轄地區(qū)實(shí)際入庫(kù)的全部稅款。發(fā)布“納稅百?gòu)?qiáng)榜”的中國(guó)稅務(wù)雜志的有關(guān)人士也表示，納稅數(shù)據(jù)是從下至上由市級(jí)、省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)一級(jí)一級(jí)報(bào)上來(lái)的，在準(zhǔn)確性方面根本不用懷疑。

　　關(guān)于統(tǒng)計(jì)不全面

　　潘石屹稱，排行榜納稅的統(tǒng)計(jì)是按公司而不是“集團(tuán)”計(jì)算其納稅額，而房地產(chǎn)公司都是由很多項(xiàng)目公司組成的，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不公。舒啟明解釋，排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數(shù)據(jù)均為獨(dú)立納稅企業(yè)屬地繳納的稅款。所有企業(yè)都是一樣。比如像摩托羅拉這樣具有股份集團(tuán)性質(zhì)的企業(yè)，也一樣只能統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)匾患依U納的稅款。不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，所有榜上有名的各行業(yè)企業(yè)集團(tuán)都不能進(jìn)行納稅資料的合并統(tǒng)計(jì)。

　　關(guān)于房企貢獻(xiàn)

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，房地產(chǎn)不能位居納稅排行榜的前列，問題出在稅制上。稅收300強(qiáng)中沒有房地產(chǎn)企業(yè)并不表示房地產(chǎn)企業(yè)不納稅。不能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的正常納稅情況，也不能反映房地產(chǎn)企業(yè)所做出的社會(huì)貢獻(xiàn)。國(guó)務(wù)院研究室宏觀經(jīng)濟(jì)司副司長(zhǎng)叢明對(duì)此表示，運(yùn)用不同的統(tǒng)計(jì)方法劃分，得出的結(jié)果當(dāng)然不同。這是一個(gè)企業(yè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的問題。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)很快，大的房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)入納稅排行前300強(qiáng)，并不等于它對(duì)稅收所做的大的貢獻(xiàn)被抹殺了。劃分方法可以有不同角度，但對(duì)納稅本身來(lái)說(shuō)是客觀的，不會(huì)因?yàn)閯澐址椒ǖ牟煌�而減少。

　　地稅局為房產(chǎn)業(yè)定制“測(cè)謊儀”

　　本報(bào)訊（記者黃玉迎） 市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人昨天透露，地稅部門正在探索建立房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估模型，只要輸入房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，就能“八九不離十”地當(dāng)場(chǎng)測(cè)出企業(yè)是否存在納稅異常。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是北京地稅稅收的重點(diǎn)稅源對(duì)象，北京地稅去年的稅收收入為692億元，其中房地產(chǎn)業(yè)繳納稅收129億元，占稅收總收入的 18.64%.房地產(chǎn)行業(yè)的重要性讓地稅部門下大力氣專門為其定制了迅速發(fā)現(xiàn)問題的“測(cè)謊儀”-房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，只要輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價(jià)格、銷售率等基本信息，評(píng)估模型就能科學(xué)地分析測(cè)算各項(xiàng)指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。

　　同時(shí)，地稅部門還將專查偷漏稅的地稅稽查“升級(jí)”，由過(guò)去的所級(jí)執(zhí)法一躍成為高層次的局級(jí)執(zhí)法。今年底，承擔(dān)涉嫌偷、逃、騙、抗稅案件查處的地稅區(qū)縣局、分局專業(yè)稽查將在北京出現(xiàn)。