房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生誠意金、訂金怎么確定增值稅納稅時間？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/10/16 14:49:05　　字體：大小

大家買房子的時候經(jīng)常會出現(xiàn)付訂金、意向款之類的事情，而且還不是特殊現(xiàn)象，作為會計來說當(dāng)付訂金、意向款的時候增值稅的納稅義務(wù)時間該怎么確定？一起往下看看吧！

房開企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”的增值稅納稅認務(wù)發(fā)生時間

會員費、誠意金是在簽訂商品房認購協(xié)議書之前收取的款項，最終會退還給客戶或轉(zhuǎn)作購房款。

①會計處理

按照商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，商品房認購協(xié)議書在房地產(chǎn)項目取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證之后才能夠與客戶簽訂。（房地產(chǎn)企業(yè)收到的會員費和誠意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項。）

會員費及誠意金具有非約束性，會計核算不作為預(yù)收款項處理，而作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。會員費、誠意金通過“其他應(yīng)付款”科目核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況設(shè)置明細科目進行輔助核算，以滿足管理的需要。

②增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

房開企業(yè)項目開盤之前收取“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”時，應(yīng)稅行為并沒有發(fā)生，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，合同確定的付款日期也無從談起。房開企業(yè)向購房者收到的“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”按照前面政策的規(guī)定是不需要繳納增值稅的。由此可見，房開企業(yè)在開盤之前收取“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

會員費或誠意金在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。如果未來合同履行則沖抵房款，合同不履行一般退還給當(dāng)事人，且退還時不能適用“定金雙倍返還罰則”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的訂金、定金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，實際操作中稅務(wù)機關(guān)一般認定為均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天，并要求預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅。

案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司收取“誠意金”增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確定

大華房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年6月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積15萬平方米，土地價款1.5億元。大華公司擬建設(shè)商鋪3萬平方米、電梯洋房15萬平方米。2019年3月取得《施工許可證》開始動工建設(shè)。2019年6月，工程正在進行基礎(chǔ)土石方的施工，開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。眾多購房者在“申請VIP會員可以享受優(yōu)惠房價”的活動中沒有簽訂購房合同，僅憑“VIP會員申請書”交付“誠意金”訂購商品房。大華公司在此次活動中共收取誠意金5600萬元，緩解了公司的資金壓力。

請分析：大華公司收取的5600萬元誠意金應(yīng)如何進行會計處理和稅務(wù)處理。

分析：

大華公司收取“誠意金”是在未取得《商品房預(yù)售許可證》未簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下。會計核算計入“其他應(yīng)付款”科目，而不作為“預(yù)收賬款”核算；從稅務(wù)處理上看，“誠意金”只是暫收應(yīng)付性質(zhì)的款項，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。

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