好多人都好奇稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入怎么確認(rèn)？關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)是會(huì)計(jì)工作中的重點(diǎn)，希望大家都能掌握。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

1.稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)所得稅簽訂合同時(shí)是否應(yīng)確認(rèn)收入或預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時(shí)根據(jù)合同的不同結(jié)算方式確認(rèn)完工前收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計(jì)稅成本再行調(diào)整。

分析：訂金、誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)、優(yōu)惠卡等，如未簽訂合同，企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

問題：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金時(shí)，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？

分析：

定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠(chéng)意金都不是法律概念，無(wú)論當(dāng)事人是否違約，支付的款項(xiàng)均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠(chéng)意金，不應(yīng)視同收到預(yù)收款。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率的規(guī)定：

（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；

（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；

（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

案例：

某房地產(chǎn)企業(yè)2019年取得不含稅預(yù)收賬款10000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)毛利率為20%。

該項(xiàng)收入同時(shí)繳納城建稅及附加160萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅100萬(wàn)元。當(dāng)期管理費(fèi)用200萬(wàn)元，廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)500萬(wàn)元。會(huì)計(jì)利潤(rùn)=-160-100-200-500=-960（萬(wàn)元）。

年應(yīng)納稅所得額：10000×20%－960=1040（萬(wàn)元）

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