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關(guān)注！實(shí)施新收入準(zhǔn)則后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅會(huì)差異有哪些？
新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》要求在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時(shí)，允許企業(yè)提前執(zhí)行。
新收入準(zhǔn)則做了重大修改。老準(zhǔn)則在收入確認(rèn)上強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”，而新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)有其行業(yè)特殊性，除現(xiàn)房銷售以外，廣泛采用的預(yù)售模式明顯導(dǎo)致了控制權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)不一致。
新收入準(zhǔn)則構(gòu)建一個(gè)“五步法”收入確認(rèn)新模型，即：（1）識(shí)別合同；（2）識(shí)別履約義務(wù)；（3）確認(rèn)交易價(jià)格；（4）分?jǐn)偨灰變r(jià)格；（5）確認(rèn)收入。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言：
采用新收入準(zhǔn)則的影響主要是開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則由原來的交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入，更改為需要根據(jù)合同條款判斷是采用按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入還是在交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入。
如果客戶與企業(yè)簽訂了指定在建單元的約束力的銷售合同，客戶支付的不可退還的保證金，并且在房屋單元的建造過程中按條款支付進(jìn)度款，如果客戶因企業(yè)不履行義務(wù)之外的原因終止合同，企業(yè)有權(quán)就截至目前已完成的工作獲得合同規(guī)定的所有已承諾對(duì)價(jià)。
這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。
根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第九條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不符合按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入的條件，其稅會(huì)差異的確認(rèn)調(diào)整應(yīng)與原來的政策一致。
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