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房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控!看完這篇文章就都明白了!

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯:fengjunyan 2020/09/10 09:45:15  字體:

您知道房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行成本核算嗎?如何確立的核算對(duì)象呢?快來(lái)一起看下吧!

一、成本核算的基本流程 :

確定成本核算對(duì)象----歸集開(kāi)發(fā)成本(按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集,把“當(dāng)期實(shí)際發(fā)生各項(xiàng)支出 (稅法口徑)”和“預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用”作為“應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除費(fèi)用”)----確定成本分?jǐn)偡椒?---在成本對(duì)象間分?jǐn)偝杀?---成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本(包括:“固定資產(chǎn)”;“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”)---銷(xiāo)售成本。

二、成本核算對(duì)象的確定和核算

(一)計(jì)稅成本對(duì)象確定

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條: 

1、可否銷(xiāo)售原則:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的,應(yīng)作獨(dú)立計(jì)稅成本對(duì)象核算;不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的,可先作過(guò)渡性成本對(duì)象歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。

案例:房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目,其中住宅可對(duì)外出售,幼兒園根據(jù)規(guī)定需無(wú)償移交地方政府。根據(jù)是否可售原則,需將住宅作獨(dú)立計(jì)稅成本對(duì)象核算,將幼兒園作過(guò)渡性成本對(duì)象歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)氲阶≌?xiàng)目。

2、分類(lèi)歸集原則:對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可作一個(gè)成本對(duì)象核算。

案例:開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目,其中開(kāi)發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū),東區(qū)8萬(wàn)平方米于2015年3月開(kāi)始施工建造,于2017年6月完工;西區(qū)12萬(wàn)平方米于2015年8月開(kāi)始施工建造,于2018年2月完工。根據(jù)分類(lèi)歸集原則,需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對(duì)象核算。 

3、功能區(qū)分原則:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立,且有不同使用功能時(shí),可作獨(dú)立成本對(duì)象核算。

案例:開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目,在東區(qū)住宅沿街一側(cè)還開(kāi)發(fā)兩棟商業(yè)樓,根據(jù)功能區(qū)分原則,需將兩棟商業(yè)樓作獨(dú)立成本對(duì)象核算。 

4、定價(jià)差異原則:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,應(yīng)分別作成本對(duì)象核算。

案例:開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目,在東區(qū)住宅中,一棟住宅是回遷安置房,規(guī)定政府指導(dǎo)價(jià)12,000元/平方米,其他是普通住宅,單位平均售價(jià)40,000元/平方米,根據(jù)定價(jià)差異原則,需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對(duì)象核算。

5、成本差異原則:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

案例:開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目,在東區(qū)住宅中,一棟住宅是回遷安置房,規(guī)定政府指導(dǎo)價(jià)為12,000元/平方米,五棟是普通住宅,單位平均售價(jià)40,000元/平方米,另有三棟是精裝修高檔商品房,單位平均售價(jià)80,000元/平方米。根據(jù)成本差異原則,需將精裝修商品房分別作成本對(duì)象核算。(也適用定價(jià)差異原則)

6、權(quán)益區(qū)分原則:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象核算。

案例:開(kāi)發(fā) A項(xiàng)目,在項(xiàng)目外,需為地方政府代建一座體育館,資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據(jù)權(quán)益區(qū)分原則,需將代建的體育館單獨(dú)作成本對(duì)象核算。

計(jì)稅成本對(duì)象的管理:稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào) :

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本對(duì)象,并就確定原則、依據(jù),共同成本分配原則、方法,及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告,在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年所得稅年度納稅申報(bào)時(shí),隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后,不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的,應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告,在調(diào)整當(dāng)年所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

三、成本核算對(duì)象管理 :

(1)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 

(2)對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要,按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對(duì)象。在此基礎(chǔ)上,同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè),還應(yīng)按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對(duì)象。 

(3)不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售的配套設(shè)施不作單獨(dú)成本核算對(duì)象,先作過(guò)渡性成本對(duì)象將發(fā)生的成本費(fèi)用歸集,然后再將其相關(guān)成本分?jǐn)傆?jì)入能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本核算對(duì)象。 

(4)成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定,不得隨意變更,以保證成本核算準(zhǔn)確性。如不同成本核算對(duì)象同時(shí)開(kāi)發(fā),應(yīng)由成本部門(mén)在成本支付時(shí)注明屬哪個(gè)成本核算對(duì)象, 以便財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確核算。

四、成本費(fèi)用的歸集與分配

(一)歸集開(kāi)發(fā)成本(6類(lèi)成本科目、3類(lèi)成本項(xiàng)目),準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用:合理劃分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

6類(lèi)成本科目:

①土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi);土地使用費(fèi)屬于本項(xiàng),土地使用稅不屬于本項(xiàng);

②前期工程費(fèi);

③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);

④建安工程費(fèi);

⑤公共配套設(shè)施費(fèi);

⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 

3類(lèi)成本項(xiàng)目:

①實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本;

②4類(lèi)預(yù)提費(fèi)用,包括合同金額不超10%金額,按預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用,應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用、按土地整體預(yù)算成本分配的土地開(kāi)發(fā)成本; 

③待攤費(fèi)用,如:前期已完工的配套設(shè)施,后期應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分待攤費(fèi)用要建立明細(xì)臺(tái)賬。

(二)準(zhǔn)確核算成本中的直接成本和共同成本。

國(guó)稅發(fā)【2009】31文件第29條:直接成本法,指按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本比分配。

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法計(jì)算與核算。其中,應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬直接成本和能分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益和配比原則分配至各成本對(duì)象。

1.商業(yè)外墻砌大理石墻磚(玻璃幕墻),住宅外墻粉刷涂料,

2.商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯,

3.地下車(chē)位、地上商業(yè)精裝、住宅簡(jiǎn)裝,可直接歸屬影響的成本… … …

(三)合理分?jǐn)偣餐杀?/strong>

土地及成本須按占地面積法分?jǐn)偅淮涡匀〉猛恋?,分期開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)成本,在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后,可按土地整體預(yù)算成本分配,待全部完工后再行調(diào)整;配套設(shè)施須按建筑面積法分?jǐn)偅?貸款利息可按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偅?其余共同成本分?jǐn)偲髽I(yè)在四種方法中自行確定。

1.土地成本 

先橫向,再縱向。先采取占地面積法分割,分割后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

2.建造成本 

個(gè)性化成本直接歸集,可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集(如玻璃幕墻);共同成本(如基礎(chǔ)設(shè)施)按建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

3.成本分?jǐn)偡椒?/strong>

(1)占地面積法,按已動(dòng)工成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積比分配。

①一次開(kāi)發(fā)的,按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積比分配。 

②分期開(kāi)發(fā)的,首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積比分配,然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積比分配。

(2)建筑面積法,按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積比分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的,按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積比分配。

②分期開(kāi)發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積比分配,然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積比分配。      

(3)直接成本法,直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的,直接歸集,不必采取建筑面積法、占地面積法等。

(4)預(yù)算造價(jià)法,指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。--土增沒(méi)有這種方法

(四)合理歸集各成本對(duì)象計(jì)稅總成本、分配過(guò)渡成本對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi)。

(五)根據(jù)實(shí)測(cè)報(bào)告匯總可售面積。

(六)計(jì)算單位計(jì)稅工程成本。

(七)根據(jù)銷(xiāo)售部提供的銷(xiāo)售臺(tái)賬,統(tǒng)計(jì)已銷(xiāo)售面積。

(八)計(jì)算稅收銷(xiāo)售成本。

(九)以后年度后續(xù)成本調(diào)整。

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