您知道房地產(chǎn)企業(yè)如何進行成本核算嗎？如何確立的核算對象呢？快來一起看下吧！

一、成本核算的基本流程 ：

確定成本核算對象----歸集開發(fā)成本（按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集，把“當期實際發(fā)生各項支出 （稅法口徑）”和“預提費用、待攤費用”作為“應在當期稅前扣除費用”）----確定成本分攤方法----在成本對象間分攤成本----成本核算對象的開發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本（包括：“固定資產(chǎn)”；“開發(fā)產(chǎn)品”）---銷售成本。

二、成本核算對象的確定和核算

（一）計稅成本對象確定

國稅發(fā)[2009]31號第26條： 

1、可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能對外經(jīng)營銷售的，應作獨立計稅成本對象核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作過渡性成本對象歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

案例：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)A項目，其中住宅可對外出售，幼兒園根據(jù)規(guī)定需無償移交地方政府。根據(jù)是否可售原則，需將住宅作獨立計稅成本對象核算，將幼兒園作過渡性成本對象歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)氲阶≌椖俊?/p>

2、分類歸集原則：對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作一個成本對象核算。

案例：開發(fā)A項目，其中開發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū)，東區(qū)8萬平方米于2015年3月開始施工建造，于2017年6月完工；西區(qū)12萬平方米于2015年8月開始施工建造，于2018年2月完工。根據(jù)分類歸集原則，需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對象核算。 

3、功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且有不同使用功能時，可作獨立成本對象核算。

案例：開發(fā)的A項目，在東區(qū)住宅沿街一側(cè)還開發(fā)兩棟商業(yè)樓，根據(jù)功能區(qū)分原則，需將兩棟商業(yè)樓作獨立成本對象核算。 

4、定價差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等導致其預期售價存在較大差異的，應分別作成本對象核算。

案例：開發(fā)的A項目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導價12,000元/平方米，其他是普通住宅，單位平均售價40,000元/平方米，根據(jù)定價差異原則，需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對象核算。

5、成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

案例：開發(fā)的A項目，在東區(qū)住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規(guī)定政府指導價為12,000元/平方米，五棟是普通住宅，單位平均售價40,000元/平方米，另有三棟是精裝修高檔商品房，單位平均售價80,000元/平方米。根據(jù)成本差異原則，需將精裝修商品房分別作成本對象核算。（也適用定價差異原則）

6、權(quán)益區(qū)分原則：開發(fā)項目屬受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象核算。

案例：開發(fā) A項目，在項目外，需為地方政府代建一座體育館，資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據(jù)權(quán)益區(qū)分原則，需將代建的體育館單獨作成本對象核算。

計稅成本對象的管理：稅務總局公告2014年第35號 ：

房地產(chǎn)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關(guān)。

三、成本核算對象管理 ：

（1）單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列單項開發(fā)工程為成本核算對象。 

（2）對開發(fā)規(guī)模較大、工期較長開發(fā)項目，可結(jié)合項目特點和成本管理需要，按開發(fā)項目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對象。在此基礎(chǔ)上，同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè)，還應按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對象。 

（3）不能對外經(jīng)營或銷售的配套設施不作單獨成本核算對象，先作過渡性成本對象將發(fā)生的成本費用歸集，然后再將其相關(guān)成本分攤計入能對外經(jīng)營銷售的成本核算對象。 

（4）成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意變更，以保證成本核算準確性。如不同成本核算對象同時開發(fā)，應由成本部門在成本支付時注明屬哪個成本核算對象， 以便財務人員準確核算。

四、成本費用的歸集與分配

（一）歸集開發(fā)成本（6類成本科目、3類成本項目），準確核算成本、費用：合理劃分期間費用和開發(fā)間接費。

6類成本科目：

①土地征收及拆遷補償費；土地使用費屬于本項，土地使用稅不屬于本項；

②前期工程費；

③基礎(chǔ)設施費；

④建安工程費；

⑤公共配套設施費；

⑥開發(fā)間接費用。 

3類成本項目：

①實際發(fā)生的開發(fā)成本；

②4類預提費用，包括合同金額不超10%金額，按預計造價預提的配套設施費用，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按土地整體預算成本分配的土地開發(fā)成本； 

③待攤費用，如：前期已完工的配套設施，后期應負擔的部分待攤費用要建立明細臺賬。

（二）準確核算成本中的直接成本和共同成本。

國稅發(fā)【2009】31文件第29條：直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本比分配。

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法計算與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬直接成本和能分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益和配比原則分配至各成本對象。

1.商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，

2.商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯，

3.地下車位、地上商業(yè)精裝、住宅簡裝，可直接歸屬影響的成本… … …

（三）合理分攤共同成本

土地及成本須按占地面積法分攤，一次性取得土地，分期開發(fā)土地開發(fā)成本，在征得稅務機關(guān)同意后，可按土地整體預算成本分配，待全部完工后再行調(diào)整；配套設施須按建筑面積法分攤； 貸款利息可按直接成本法或預算造價法分攤； 其余共同成本分攤企業(yè)在四種方法中自行確定。

1.土地成本 

先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割后采取建筑面積法分攤土地成本。

2.建造成本 

個性化成本直接歸集，可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集（如玻璃幕墻）；共同成本（如基礎(chǔ)設施）按建筑面積法分攤。

3.成本分攤方法

（1）占地面積法，按已動工成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積比分配。

①一次開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積比分配。 

②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積比分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積比分配。

（2）建筑面積法，按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積比分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積比分配。

②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積比分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積比分配。      

（3）直接成本法，直接歸屬于計稅成本對象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。

（4）預算造價法，指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。--土增沒有這種方法

（四）合理歸集各成本對象計稅總成本、分配過渡成本對象公共配套設施費。

（五）根據(jù)實測報告匯總可售面積。

（六）計算單位計稅工程成本。

（七）根據(jù)銷售部提供的銷售臺賬，統(tǒng)計已銷售面積。

（八）計算稅收銷售成本。

（九）以后年度后續(xù)成本調(diào)整。

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