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企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行最重要的就是成本管控,成本管控進(jìn)行的越好,企業(yè)的利潤也就越高。那您知道房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行成本管控嗎?快來一起看下吧!
一、成本核算的基本流程 :
確定成本核算對象----歸集開發(fā)成本(按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集,把“當(dāng)期實(shí)際發(fā)生各項(xiàng)支出 (稅法口徑)”和“預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用”作為“應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除費(fèi)用”)----確定成本分?jǐn)偡椒?---在成本對象間分?jǐn)偝杀?---成本核算對象的開發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本(包括:“固定資產(chǎn)”;“開發(fā)產(chǎn)品”)---銷售成本。
二、成本核算對象的確定和核算
(一)計稅成本對象確定
國稅發(fā)[2009]31號第26條:
1、可否銷售原則:開發(fā)產(chǎn)品能對外經(jīng)營銷售的,應(yīng)作獨(dú)立計稅成本對象核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作過渡性成本對象歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
案例:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目,其中住宅可對外出售,幼兒園根據(jù)規(guī)定需無償移交地方政府。根據(jù)是否可售原則,需將住宅作獨(dú)立計稅成本對象核算,將幼兒園作過渡性成本對象歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)氲阶≌?xiàng)目。
2、分類歸集原則:對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目,可作一個成本對象核算。
案例:開發(fā)A項(xiàng)目,其中開發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū),東區(qū)8萬平方米于2015年3月開始施工建造,于2017年6月完工;西區(qū)12萬平方米于2015年8月開始施工建造,于2018年2月完工。根據(jù)分類歸集原則,需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對象核算。
3、功能區(qū)分原則:開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立,且有不同使用功能時,可作獨(dú)立成本對象核算。
案例:開發(fā)的A項(xiàng)目,在東區(qū)住宅沿街一側(cè)還開發(fā)兩棟商業(yè)樓,根據(jù)功能區(qū)分原則,需將兩棟商業(yè)樓作獨(dú)立成本對象核算。
4、定價差異原則:開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,應(yīng)分別作成本對象核算。
案例:開發(fā)的A項(xiàng)目,在東區(qū)住宅中,一棟住宅是回遷安置房,規(guī)定政府指導(dǎo)價12,000元/平方米,其他是普通住宅,單位平均售價40,000元/平方米,根據(jù)定價差異原則,需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對象核算。
5、成本差異原則:開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
案例:開發(fā)的A項(xiàng)目,在東區(qū)住宅中,一棟住宅是回遷安置房,規(guī)定政府指導(dǎo)價為12,000元/平方米,五棟是普通住宅,單位平均售價40,000元/平方米,另有三棟是精裝修高檔商品房,單位平均售價80,000元/平方米。根據(jù)成本差異原則,需將精裝修商品房分別作成本對象核算。(也適用定價差異原則)
6、權(quán)益區(qū)分原則:開發(fā)項(xiàng)目屬受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象核算。
案例:開發(fā) A項(xiàng)目,在項(xiàng)目外,需為地方政府代建一座體育館,資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據(jù)權(quán)益區(qū)分原則,需將代建的體育館單獨(dú)作成本對象核算。
計稅成本對象的管理:稅務(wù)總局公告2014年第35號 :
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品成本對象,并就確定原則、依據(jù),共同成本分配原則、方法,及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項(xiàng)報告,在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年所得稅年度納稅申報時,隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
房地產(chǎn)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后,不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的,應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報告,在調(diào)整當(dāng)年所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
三、成本核算對象管理 :
(1)單體開發(fā)項(xiàng)目,一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。
(2)對開發(fā)規(guī)模較大、工期較長開發(fā)項(xiàng)目,可結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需要,按開發(fā)項(xiàng)目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對象。在此基礎(chǔ)上,同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè),還應(yīng)按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對象。
(3)不能對外經(jīng)營或銷售的配套設(shè)施不作單獨(dú)成本核算對象,先作過渡性成本對象將發(fā)生的成本費(fèi)用歸集,然后再將其相關(guān)成本分?jǐn)傆嬋肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。
(4)成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定,不得隨意變更,以保證成本核算準(zhǔn)確性。如不同成本核算對象同時開發(fā),應(yīng)由成本部門在成本支付時注明屬哪個成本核算對象, 以便財務(wù)人員準(zhǔn)確核算。
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