預(yù)提成本和計(jì)稅成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理控稅、控制成本的一個(gè)重頭，想做好一個(gè)好的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)就要先弄明白成本控制和稅務(wù)籌劃。今天正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開放課堂就給大家講解下預(yù)提成本和計(jì)稅成本吧！

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本和計(jì)稅成本如何協(xié)調(diào)？

依照國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第32條，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一筆1億元的建造施工合同因故只取得了6,000萬元發(fā)票，則年度結(jié)轉(zhuǎn)完工成本時(shí)應(yīng)預(yù)提多少萬元建筑安裝成本呢？

【處理方案1】如果按總合同金額預(yù)提10%，預(yù)提了1,000萬,

則稅前扣除為6,000萬+1,000萬=7,000萬完全符合稅法的規(guī)定。

【處理方案2】

按總合同金額未取得發(fā)票預(yù)提4,000萬（按照賬面上已經(jīng)取得發(fā)票的6,000萬元，合計(jì)1億元），不符合稅法的規(guī)定。

稅前扣除為7,000萬【6,000萬元+1億元的10%即1,000萬元】，納稅調(diào)增3,000萬。

我們認(rèn)為，處理方案2才能體現(xiàn)28號(hào)公告的第十七條的精髓。

第十七條  除發(fā)生本辦法第十五條規(guī)定的情形外，企業(yè)以前年度應(yīng)當(dāng)取得而未取得發(fā)票、其他外部憑證，且相應(yīng)支出在該年度沒有稅前扣除的，在以后年度取得符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證或者按照本辦法第十四條的規(guī)定提供可以證實(shí)其支出真實(shí)性的相關(guān)資料，相應(yīng)支出可以追補(bǔ)至該支出發(fā)生年度稅前扣除，但追補(bǔ)年限不得超過五年。

【假定】他們稅前扣除為4,000萬，根本不進(jìn)行納稅調(diào)增3000萬！

他們的邏輯是這樣的：房開企業(yè)在完工年度可以對(duì)無票的建安成本，先進(jìn)行企業(yè)所得稅全額（注意是無票全額）稅前扣除，之后再去獲取發(fā)票。等到稅務(wù)稽查時(shí)，如果還未取得發(fā)票，此時(shí)不必驚慌，房開企業(yè)應(yīng)當(dāng)自被告知之日起60日積極補(bǔ)開建安發(fā)票，或者取得證實(shí)其支出真實(shí)性的相關(guān)材料，這樣在完工年度扣除的無票建安成本仍然是可以得到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的。

違反了兩個(gè)規(guī)定：

1）違反了第十七條的規(guī)定。

第十七條強(qiáng)調(diào)的是：相應(yīng)支出在該年度沒有稅前扣除的，在以后年度取得符合規(guī)定的發(fā)票，相應(yīng)支出可以追補(bǔ)至該支出發(fā)生年度稅前扣除。而這些所得稅稅前扣除直接按照會(huì)計(jì)上的成本扣除的情況下，意味著已經(jīng)在發(fā)生年度稅前全額扣除了。

2）違反了國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第32條只能扣合同總金額的10％的規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須按照國稅發(fā)[2009]31號(hào)處理房地產(chǎn)企業(yè)涉及到所得稅處理的涉稅事項(xiàng)。

關(guān)鍵點(diǎn)是企業(yè)取回來的4000萬發(fā)票如何處理？只能在開發(fā)票那一年扣除了，那發(fā)生年度全額扣除4000萬如何處理？應(yīng)該是在發(fā)生年度納稅調(diào)增3,000萬，當(dāng)年度該補(bǔ)稅的補(bǔ)稅，該繳納滯納金的繳納滯納金，如果被稽查查到的情況下，還需要承擔(dān)相應(yīng)的罰款。

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