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房屋權(quán)屬證書上的時(shí)間是稅務(wù)上取得土地使用權(quán)的時(shí)間?

來源: 正保會計(jì)網(wǎng)校|青藤計(jì)劃原創(chuàng)征文 編輯:牧童 2019/07/22 15:58:28 字體:
前景提示:

A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下有一宗土地,由于資不抵債,已被申請破產(chǎn),B法院依法將其名下的該宗土地進(jìn)行了司法拍賣。2016年3月18日C公司從某司法拍網(wǎng)站上競拍到該宗土地。2016年4月1日, B法院制作了《執(zhí)行裁定書》,并于2016年4月3日送達(dá)C公司,C公司法定代表人進(jìn)行了簽收。在C公司對該土地申請辦理權(quán)屬證書的過程中,由于相關(guān)稅費(fèi)、發(fā)票開具等問題與A公司發(fā)生了糾紛,導(dǎo)致土地權(quán)屬證書遲遲未辦理下來,直到2018年6月25日,經(jīng)過法院、稅務(wù)、房管等多部門的配合和協(xié)助,C公司才取得該宗土地的權(quán)屬證書。后來,由于企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的變革,C公司于2018年11月將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司。在轉(zhuǎn)移過戶,申報(bào)相關(guān)稅收的過程中,C公司對于能否適用財(cái)稅2016年47號的文件規(guī)定按照簡易計(jì)稅方法交增值稅產(chǎn)生了疑問?

1如何定義取得的土地使用權(quán)成為本案的關(guān)鍵:

根據(jù)財(cái)稅2016年47號規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

那么,如何定義是否在2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)成為本案的關(guān)鍵?

樓主的觀點(diǎn)如下:

應(yīng)當(dāng)以法院拍賣裁定文書送達(dá)買受人的時(shí)間視為納稅人取得土地使用權(quán)的時(shí)間,從而判斷是否納稅人是否能夠使用簡易計(jì)稅。在本案中,2016年4月3日《執(zhí)行裁判書》送達(dá)了C公司,那么該土地使用權(quán)取得的時(shí)間應(yīng)該為2016年4月3日,屬于2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以適用財(cái)稅(2016)47號采用簡易征收計(jì)算繳納增值稅。

2主要依據(jù)如下:

取得土地使用權(quán)即納稅人擁有該土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)。

根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定:因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定:依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定:不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后,該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函(2007)646號):土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書,無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),只要土地使用者享受占有、使用、收益或者處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

3結(jié)論:

綜上所述,當(dāng)執(zhí)行法院作出《執(zhí)行裁定書》并將其送達(dá)買受人時(shí),該土地的物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移,即該納稅人已經(jīng)取得土地使用權(quán)。而之后辦理土地使用證僅僅是標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),而不是物權(quán)變更手續(xù),土地的取得并不以權(quán)屬登記為必要條件。所以C公司可以按照簡易計(jì)稅辦法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

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