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一、土地增值稅應(yīng)稅收入怎么確定？ 對(duì)于房企來說，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 （１）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額５０％部分，稅率為３０％； （２）增值額超過扣除項(xiàng)目金額５０％，未超過扣除項(xiàng)目金額１００％的部分，稅率為４０％； （３）增值額超過扣除項(xiàng)目金額１００％，未超過扣除項(xiàng)目金額２００％的部分，稅率為５０％； （４）增值額超過扣除項(xiàng)目金額２００％的部分，稅率為６０％。 二、土地增值稅的計(jì)算： 通過以上對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×１００％），再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一棟新建的獨(dú)立寫字樓整體出售，收入總額為２００００萬元。開發(fā)該棟寫字樓的相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用２８００萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本５０００萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為１５００萬元（已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為１１２１萬元；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為５％．應(yīng)繳納土地增值稅的計(jì)算方法如下： （１）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為２８００萬元。 （２）房地產(chǎn)開發(fā)成本為５０００萬元。 （３）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝１５００（２８００５０００）×５％＝１８９０萬元。 （４）允許扣除的稅費(fèi)為１１２１萬元。 （５）加計(jì)扣除額＝（２８００５０００）×２０％＝１５６０萬元。 （６）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝２８００５０００１８９０１１２１１５６０＝１２３７１萬元。 （７）增值額＝２００００－１２３７１＝７６２９萬元。（８）增值率＝７６２９÷１２３７１×１００％＝６１．６７％。 （９）應(yīng)納稅額＝７６２９×４０％－１２３７１×５％＝２４３３．０５萬元。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例： 第一條為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。 第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，土地所需要繳納的稅收種類是比較多的，其中就包括增值稅，增值稅我主要是按照扣除項(xiàng)目的比例來進(jìn)行的，在不同的階段，不同的稅率是不一樣的，比如說超過５０％但是沒有超過１００％的部分，稅率應(yīng)當(dāng)是按照４０％進(jìn)行。