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一、不動產(chǎn)預告登記的一般效力 (一)保全權利的效力。 即違背預告登記的處分行為無效，以保障請求權發(fā)生預期的物權效果。在進行預告登記后，本登記前所為的妨害預告登記請求權的處分行為即中間處分行為，應為效力待定的行為。《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“預告登記后，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效”。我國臺灣的《土地法》第79條也規(guī)定：“前項預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效?！辈扇√幏窒鄬o效原則能夠兼顧預告登記雙方當事人及相關交易第三人的權益，也比較符合公平和效率的法律價值。就目前設有預告登記制度的國家和地區(qū)而言，一般不采取禁止處分或禁止登記主義。 預告登記的請求權不能絕對地發(fā)生所指定的物權效果，應當考慮兩種特殊情形：1、鑒于預告登記是賦予權利人一種權利，而非義務，即權利人可以在條件具備時請求為本登記。但權利人請求為本登記并非其強制義務，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再愿意使該物權發(fā)生變動，也可以不請求為本登記。此時法律規(guī)定了預告登記的債權消滅制度，債權一經(jīng)消滅，預告登記便失去效力。預告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動產(chǎn)物權的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產(chǎn)所有權轉移登記。如果請求權人屆時不行使其權利，則對預告登記義務人極為不利，從民法公平原則出發(fā)，應賦予義務人及其利害關系人注銷預告登記的權利。在此種情形下，自無使義務人在預告登記后債權消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預告登記應自其債權消滅之時一定時限內(nèi)失去效力，預告登記后所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預告登記注銷的情形，既然權利人可以事先表示同意義務人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實際上是權利人對其權利的放棄)，權利人也可以事后對義務人之中間處分行為作出同意的“追認”意思表示，這種意思表示不應與之前“同意”的意思表示有本質(zhì)差異，同樣應使中間處分行為有效。我國《物權法》規(guī)定，經(jīng)預告登記后物權處分給第三人，須經(jīng)預告登記權利人同意，才能發(fā)生物權的效力，因此，賦予了預告登記保全權利的效力。 (二)順位保證的效力。 即保障請求權所指定的物權變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動產(chǎn)物權在不動產(chǎn)登記簿上依設立的時間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置，其中，登記在先的物權優(yōu)先實現(xiàn)。而預告登記所保全的請求權因登記條件成就而轉化為物權時，該物權的順位依據(jù)預告登記時間予以確定?！兜聡穹ǖ洹返?83條第3款規(guī)定： “以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定?！比毡尽恫粍赢a(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定?！蔽覈段餀喾ā冯m然沒有明確規(guī)定預告登記的順位，但從立法本意看，經(jīng)預告登記的請求權具有優(yōu)先后順位登記的效力。 (三)破產(chǎn)保護(滿足)效力。 即在作為不動產(chǎn)物權的義務人陷入破產(chǎn)時，經(jīng)預告登記的請求權所指向的標的不動產(chǎn)不列入強制執(zhí)行、設置抵押(這種情況是經(jīng)常的)或破產(chǎn)管理，從而使該請求權具有對抗其他債權人、優(yōu)先破產(chǎn)債權的效力。我國臺灣地區(qū)《土地法》第79條第3項規(guī)定：“預告登記，對因征收、法院判決或強制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力?！迸_灣學者王澤鑒先生主張對這一規(guī)定應作“目的性限制”，認為后買受人請求移轉買賣標的物所有權而為強制執(zhí)行時，不應在該條第3項限制之內(nèi)，因為它違反了預告登記之目的。 與之不同的，《德國民法典》第883條第2款后段規(guī)定：“以強制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產(chǎn)管理人所進行的處分，亦同。”由此可見：在預告登記后，本登記之前，非登記義務人的強制執(zhí)行在不妨礙本登記請求權的限度內(nèi)有效，可與本登記并存;在妨礙本登記請求權的限度內(nèi)則失去效力?！兜聡飘a(chǎn)法》第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權利，或破產(chǎn)人所為登記的權利讓與、消滅或權利內(nèi)容、順位變更請求權，在登記簿內(nèi)記入預告登記時，債權人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！笨梢婎A告登記具有在相對人陷入破產(chǎn)，但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時，排斥其他債權人而保障請求權發(fā)生指定的效果。這一效力同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為理由要求滌除預告登記。根據(jù)《瑞士民法典》第959條和960條，個人權利一經(jīng)預告登記，即對后來提出的權利有對抗效力。處分的限制，經(jīng)預告登記的，始得對他人日后取得的權利有對抗效力。它只對登記之后的權利取得人有效力，不得對抗預告登記前已經(jīng)登記之用益物權人、擔保物權人及其繼承人。我國《物權法》規(guī)定的“預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權的效力”就是預告登記的滿足效力。 (四)預警的效力。 預告登記通過登記的形式將不動產(chǎn)的債權請求權向公眾公開，使公眾了解該請求權具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。第三人應通過預告登記認識到預告登記權利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預告登記所保全的權利之行為，不得無視預告登記的存在，也不得以不知預告登記為由進行抗辯。日本有學者將此種效力稱為“警告的效力”。 原因行為與物權變動是兩個法律事實，不應因行使抗辯權而直接達到消除預告登記的效力的結果。例如在預售房屋買賣合同中，買受人有請求出賣人交付房屋的請求權，而出賣人有要求買受人支付價款的請求權。如買受人未付清價款，則出賣人有對抗買受人移轉房屋所有權的請求權的抗辯權。即使買受人取得房屋所有權的請求權得到了預告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產(chǎn)生的法律關系，更不能因此而消除義務人的抗辯權。義務人行使抗辯權的結果，能夠達到暫時或者永久地中止物權變動的結果的目的。 二、不動產(chǎn)預告登記推進為本登記的效力 能進行本登記才是預告登記權利人的最終目的，預告登記終究要推進為本登記。從登記形態(tài)上看，本登記(終局登記)記載的對象是具有登記能力的物權，而預告登記記載的對象是債權請求權，這是它們的差異之處。它們之間又存在密切的關聯(lián)，預告登記為債權向物權的轉化提供了順暢的通道，也是本登記得以展開的準備階段。而且，在法律沒有特別規(guī)定的情況下，預告登記要適用本登記的規(guī)則。一般而言，預告登記權利人在規(guī)定的權利期限內(nèi)欲將其推進為本登記時，需要登記義務人的協(xié)助，雙方共同向登記機關請求進行本登記。如果登記義務人不肯協(xié)助，那么預告登記權利人可以通過訴訟的方式獲得法院的裁判。我國《物權法》明確規(guī)定，預告登記后，當事人應當自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請本登記，否則，預告登記失效。 如果出現(xiàn)預告登記義務人的處分行為且第三人已經(jīng)辦理了本登記，預告登記權利人如何保全自己的權利并推進為本登記?比如，乙從甲處購買房屋并辦理了所有權的預告登記，所有權人甲又將房屋出售給丙并辦理了轉移房屋所有權的登記，此時乙如何將其預告登記推進為本登記?《德國民法典》第888條第1款規(guī)定：“取得一項預告登記的權利或者取得該項權利上設定的一項權利對于因預告登記而受利益的人無效時，該收益人為了實現(xiàn)因預告登記得到保全的請求權，可以要求取得人同意作必要的登記或者注銷?！贝藭r，登記機關仍然應該以預告登記權利人與登記義務人的共同申請為登記的基本原則，由于有中間處分登記的存在，第三人負有協(xié)同申請涂銷登記的義務，因此應該依據(jù)預告登記權利人與登記義務人的共同申請并附加第三人的同意書進行登記，如果第三人不同意時則需要附可以與第三人對抗的裁判書等法律文書申請登記。在登記義務人不同意協(xié)助申請時，則應由預告登記權利人單獨申請并附加可以對抗登記義務人的裁判和第三人的同意書。同樣的，如果第三人不同意時，再附加可以對抗第三人的法院裁判方可申請本登記。 在我國還沒有不動產(chǎn)登記法的情況下，于制定物權法的過程中引入的預告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，只能停留在概括式的規(guī)定。我們應該借鑒既有的法律規(guī)則經(jīng)驗，在法律利益的選擇和衡量的基礎上，牢牢把握制定民法典及不動產(chǎn)物權登記法的契機，對一系列的相關法律作出變更，盡快完善適合我國國情的預告登記制度，強化登記的效力。