轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)稅符合條件可優(yōu)惠

　　去年11月廣西地稅部門發(fā)布《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)稅收政策問題的公告》（以下簡稱《公告》）。15日，廣西地稅部門對《公告》的相關(guān)政策進(jìn)行進(jìn)一步具體解讀。

　　《公告》出臺引導(dǎo)廣西房地產(chǎn)良性發(fā)展

　　2013年2月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）（以下簡稱《通知》），要求各地認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，強(qiáng)調(diào)稅務(wù)部門應(yīng)依法嚴(yán)格按二手房轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個人所得稅。

　　2013年11月24日，自治區(qū)地方稅務(wù)局結(jié)合我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的形勢和房地產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)情況，并借鑒外省、區(qū)、市的做法，按照比一、二線城市相對寬松靈活的原則，經(jīng)長時間觀察，反復(fù)考慮比較，制定下發(fā)了《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)稅收政策問題的公告》（2013年第9號）（以下簡稱《公告》）。

　　考慮到不同房產(chǎn)類型、持有時間和增值額大小以及租金收入水平等因素，《公告》對個人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)有關(guān)稅收征收方式、減免稅優(yōu)惠等政策進(jìn)一步進(jìn)行了規(guī)范和細(xì)化，目的在于加強(qiáng)征管，堵塞漏洞，維護(hù)公平，調(diào)節(jié)收入分配，有效遏制投機(jī)性炒房行為?！豆妗返念C布實(shí)施，充分體現(xiàn)了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的積極態(tài)度，有序引導(dǎo)廣西房地產(chǎn)市場向良性和健康的方向發(fā)展。

　　《公告》自2014年1月1日起施行。納稅人2014年1月1日以后到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)相關(guān)事宜的，應(yīng)按本公告的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　據(jù)了解，根據(jù)納稅人提供的資料以及稅收征管資料、房屋登記信息查詢等情況，《公告》規(guī)定了分稅種計(jì)算征收、核定征收兩種稅款征收方式。

　　資料齊全符合條件的納稅人可享優(yōu)惠

　　分稅種計(jì)算征收：對個人轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房產(chǎn)，能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、資料，可以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本費(fèi)用的，按稅法規(guī)定應(yīng)分別計(jì)算征收營業(yè)稅（5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個人所得稅（交易差額的20%）、印花稅（0.05%）和土地增值稅（增值額的20-60%）等稅費(fèi)。

　　為了減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，《公告》同時明確規(guī)定，對符合規(guī)定條件、資料齊全的納稅人，可按稅法規(guī)定享受相關(guān)單項(xiàng)稅種優(yōu)惠。具體包括：

　　（1）對個人轉(zhuǎn)讓住房的暫免征收印花稅和土地增值稅；

　?。?）對轉(zhuǎn)讓“購買滿5年的普通住房”免征營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓“購買滿5年的非普通住房”差額征收營業(yè)稅；

　?。?）對轉(zhuǎn)讓“購買滿5年且屬于家庭唯一生活用房”的，可以免征個人所得稅。

　　根據(jù)《自治區(qū)地方稅務(wù)局營業(yè)稅減免稅管理辦法》（2010年第5號公告）等規(guī)定，納稅人在申請辦理減免稅時，應(yīng)按規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：房產(chǎn)證、房產(chǎn)所有權(quán)人身份證或身份證明、售房合同（協(xié)議）、購買住房的稅務(wù)發(fā)票或合法有效票據(jù)、契稅完稅憑證以及《個人住房交易納稅申報(bào)審批表》；屬于“家庭唯一生活用房”的還需提供住建（房管）部門出具的相關(guān)證明等材料。

　　例如，張某將其名下的一套90平米且購買滿5年的住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入50萬元，房屋原值30萬元。該套房產(chǎn)不是家庭唯一生活用房，房款以貸款方式支付，并能提供向銀行支付該套房產(chǎn)的貸款利息證明6萬元和房屋的裝修發(fā)票金額5萬元，支付中介手續(xù)費(fèi)7500元并取得發(fā)票。假設(shè)張某提供的資料完整、齊全，按分稅種計(jì)算方式繳納稅款，張某轉(zhuǎn)讓該套住房需要繳納的稅款為：

　　張某轉(zhuǎn)讓的房子是購買滿5年的普通住房，可以免征營業(yè)稅，因此，應(yīng)納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)=0元；

　　應(yīng)納個人所得稅=（房屋轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-相關(guān)稅金-合理費(fèi)用）×20%=[50-30-6-（30×10%）-0.75）] ×20%= 2.05萬元。

　　注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費(fèi)，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%.

　　張某轉(zhuǎn)讓該套住房應(yīng)繳納稅費(fèi)共計(jì)2.05萬元。

　　如果張某未能夠提供裝修費(fèi)、中介費(fèi)、貸款等合法憑證，但符合免征營業(yè)稅的規(guī)定，則張某轉(zhuǎn)讓該套住房應(yīng)繳的個人所得稅=（50-30）×20%=4萬元。

　　假設(shè)張某轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，但未能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值等憑證、資料，按照《公告》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對其采取核定征收方式征收稅款，按轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率6.6%計(jì)征，張某轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)為：50萬×6.6%=3.3萬元。

　　資料不齊全 納稅人的核定征收率為6.6%

　　核定征收：對個人轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房產(chǎn)，不能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑據(jù)，無法準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本費(fèi)用的，或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核定房屋原值的，應(yīng)按照《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定實(shí)行核定征收?！豆妗芬?guī)定轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率為6.6%，其中個人所得稅1%，而國家規(guī)定的個人所得稅核定征收率為1-3%.從減輕納稅人負(fù)擔(dān)的角度考慮，稅務(wù)部門取下限1%.由于核定征收與分稅種計(jì)算征收相比，稅率已較為優(yōu)惠，因此，在制定政策時不再考慮給予其享受單項(xiàng)稅種減免優(yōu)惠。

　　例如，李某將其名下的一套90平米且購買不滿5年的住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入50萬元，房屋原值30萬元。該套房產(chǎn)不是家庭唯一生活用房，房款以貸款方式支付，并能提供向銀行支付該套房產(chǎn)的貸款利息證明6萬元和房屋的裝修發(fā)票金額約5萬元，支付中介手續(xù)費(fèi)7500元并取得發(fā)票。假設(shè)李某提供的資料完整、齊全，按分稅種計(jì)算方式繳納稅款，李某轉(zhuǎn)讓該套住房需要繳納的稅款為：

　　李某轉(zhuǎn)讓的房子是購買不滿5年的普通住房，要全額征收營業(yè)稅，因此，應(yīng)納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)=50萬×5.6%=2.8萬元；

　　應(yīng)納個人所得稅=（房屋轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-相關(guān)稅金-合理費(fèi)用）×20%= [50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49萬元。

　　注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費(fèi)，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%.

　　李某轉(zhuǎn)讓該套住房應(yīng)繳納稅費(fèi)共計(jì)4.29萬元。

　　假設(shè)李某轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，但未能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值等憑證、資料，按照《公告》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對其采取核定征收方式征收稅款，按轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率6.6%計(jì)征，李某轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)為：50萬×6.6%=3.3萬元。

　　按照原政策規(guī)定，綜合征收率為6.5%，則李某轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)為：50萬×6.5%=3.25萬元。

　　上述實(shí)例表明，稅負(fù)的高低與房屋的性質(zhì)、持有房屋的時間長短、交易價(jià)格的高低、買賣差價(jià)以及相關(guān)房屋資料、憑證保存完整與否等因素關(guān)系密切，不能簡單的以分稅種計(jì)算或核定征收等方式一概而論，應(yīng)客觀分析，綜合判斷。有的情形稅負(fù)高些，有的情形稅負(fù)低些，這也符合稅收量能負(fù)擔(dān)原則，多得多繳，少得少繳。

　　相關(guān)政策鏈接

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　“轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金”是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　“合理費(fèi)用”是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　?。?）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　?。?）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　溫馨提示

　　按照分稅種計(jì)算征收方式計(jì)算的個人所得稅是以轉(zhuǎn)讓價(jià)款減去購入價(jià)款、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金、合理費(fèi)用后的金額乘以20%的稅率計(jì)算而得；而核定征收方式中個人所得稅的核定征收率為1%，是按照全部轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)的。因此，個人在購買住房時應(yīng)注意保存好購房發(fā)票、裝修發(fā)票、銀行貸款利息證明和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中涉及的各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)票等，這樣便于個人在轉(zhuǎn)讓該套住房時，可以在個人所得稅前進(jìn)行扣除。