房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　　近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的一直是我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員的財務(wù)管理水平和涉稅風(fēng)險意識卻亟待提高：一方面，少數(shù)企業(yè)家為追求高額回報，有意少繳或拖延繳納國家稅款，以求取得暫時性的效益最大化； 另一方面，部分財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力有限，甚至不了解房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，在銷售之前是需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的。小小城鎮(zhèn)土地使用稅，能折射出企業(yè)自身存在的大問題，值得我們關(guān)注和深思。下面就針對房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的問題作一個政策解析。

　　一、  房地產(chǎn)企業(yè)是否是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

　　2006年12月31日國務(wù)院新修訂的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡稱"《土地使用稅暫行條例》"）自2007年1月1日起施行。

　　《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：第二條　在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目土地基本都是坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，因此依據(jù)《條例》第二條規(guī)定，可以判定房地產(chǎn)企業(yè)是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。

　　二、關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　國稅發(fā)〔2003〕89號原規(guī)定"是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。"這一規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地至自用、出租、出借、出售本企業(yè)建造的商品房期間是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅未作明確。

　　在2006年下發(fā)的《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）中給予了明確規(guī)定（同時將國稅發(fā)〔2003〕89號原規(guī)定給予廢止）："二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止。"對以招標、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題，國家稅務(wù)總局也明確公告（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號）如下："通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。"依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、關(guān)于納稅地點

　　《土地使用稅暫行條例》第十條規(guī)定："土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。"因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該向土地所在地主管地稅機關(guān)申報納稅，即不能向房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)所在地主管地稅局申報繳納，這一點一定要注意。

　　四、關(guān)于計稅依據(jù)的規(guī)定

　　《條例》第三條規(guī)定："土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

　　前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。"之前《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（[1988]國稅地字第15號） 對實際占用的土地面積也進行了明確，即文件的第六條規(guī)定：" 六、關(guān)于納稅人實際占用的土地面積的確定納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。"此外，《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以土地使用證上確認的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計稅依據(jù)，乘以當(dāng)?shù)卣?guī)定的每平方米年稅額，計算繳納。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，還可以享受相關(guān)優(yōu)惠，具體請參考《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定："一、支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的稅收政策（二）對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。"

　　五、納稅義務(wù)終止時間

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。"之前國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定："二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。"依據(jù)上述規(guī)定，可以判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房銷售交付給購房人的當(dāng)月月末，其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止。

　　而在實際業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目在建成進行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，尤其要跟土地所在地主管地稅機關(guān)溝通，確認合理的計算方法。