2015年是“營(yíng)改增”稅制改革的收官之年，據(jù)了解，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”預(yù)計(jì)將于2015年4月1日全面實(shí)施，稅率為11%.稅制的改變以及稅率的大幅提高將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為有效應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，強(qiáng)化增值稅籌劃。

　　增值稅實(shí)行價(jià)外稅，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。實(shí)踐中，我國(guó)采用國(guó)際上普遍使用的稅款抵扣辦法，即根據(jù)銷(xiāo)售商品或提供勞務(wù)的銷(xiāo)售額，按規(guī)定稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，用公式表示即：應(yīng)納稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。從增值稅原理上可以看出，為有效控制增值稅應(yīng)納稅額，納稅人只能是在遵守稅法的前提下降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額或增大進(jìn)項(xiàng)稅額，也可以在降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額的同時(shí)增大進(jìn)項(xiàng)稅額。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論采取全款或按揭的銷(xiāo)售方式，在銷(xiāo)售合同簽定后其售價(jià)就處于確定狀態(tài)，與之相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額也會(huì)確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額籌劃空間有限，企業(yè)應(yīng)把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅額上。

　　1、結(jié)算方式的籌劃

　　企業(yè)的結(jié)算方式可以分為現(xiàn)金采購(gòu)、賒購(gòu)、分期付款三種方式。從納稅籌劃角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量選擇分期付款、分期取得發(fā)票。一般情況下，企業(yè)在購(gòu)貨過(guò)程中采用先付清款項(xiàng)、后取得發(fā)票的方式，如果材料已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)，但貨款尚未全部付清，供貨方不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人采購(gòu)貨物或者接受勞務(wù)，未按照規(guī)定取得增值稅扣稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額就不能抵扣。如果房地產(chǎn)企業(yè)未及時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就會(huì)造成企業(yè)增值稅稅負(fù)增加。為了達(dá)到能夠及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的目的，房地產(chǎn)企業(yè)可采用分期付款取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的方式，以緩解納稅壓力。根據(jù)稅法規(guī)定，分期付款方式取得的貨物，其進(jìn)項(xiàng)抵扣時(shí)間為分期付款的每個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就可以分步產(chǎn)生遞延增值稅稅負(fù)的好處，以獲得資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)爭(zhēng)取掌握談判主動(dòng)權(quán)，使得銷(xiāo)貨方先墊付稅款，以推遲納稅時(shí)間，為企業(yè)爭(zhēng)取時(shí)間盡可能長(zhǎng)的“無(wú)息貸款”。

　　2、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間的籌劃

　　根據(jù)《《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第50號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]617號(hào)）等規(guī)定，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額為上一環(huán)節(jié)的增值稅繳納額，納稅人不能隨意提前抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以達(dá)到延期納稅的目的，進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣時(shí)間按照取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的類(lèi)型加以區(qū)分。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人作為購(gòu)貨方的可以通過(guò)籌劃進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間，達(dá)到延期納稅的目的。取得防偽稅控增值稅專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)根據(jù)本月銷(xiāo)項(xiàng)情況盡快認(rèn)證（認(rèn)證期為180天，且當(dāng)月認(rèn)證當(dāng)月抵扣），認(rèn)證通過(guò)的當(dāng)月核算當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額并申報(bào)抵扣，降低當(dāng)期的增值稅稅負(fù)；如果選擇即購(gòu)即付，可以在付款當(dāng)期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；如果以應(yīng)付賬款的方式結(jié)清貨款，只能在全部貨款全部結(jié)清的當(dāng)期進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃，如簽訂分期付款合同。

　　3、采購(gòu)價(jià)格選擇的籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，只有在其被認(rèn)定為一般納稅人時(shí)，才可以使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票，實(shí)行發(fā)票抵扣。這樣貨物或勞務(wù)提供方的納稅人身份就直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可選擇不同的采購(gòu)渠道對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行籌劃。一是選擇一般納稅人作為提供方，可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。二是選擇小規(guī)模納稅人為提供方，這種情況下，如果取得的增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)；如果能夠取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，房地產(chǎn)企業(yè)可按照3%的稅率作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，選擇從一般納稅人和小規(guī)模納稅人采購(gòu)后的凈利潤(rùn)沒(méi)有太大差別時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇采購(gòu)一般納稅人的貨物或勞務(wù)；如果采購(gòu)小規(guī)模納稅人的貨物或勞務(wù)后企業(yè)的凈利潤(rùn)會(huì)增加，且增加的利潤(rùn)可以彌補(bǔ)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的損失，那么應(yīng)選擇與小規(guī)模納稅人進(jìn)行合作。

　　小結(jié)：“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額的籌劃，可以單獨(dú)使用或組合使用以上方法。另外在具體實(shí)務(wù)操作中應(yīng)綜合考慮到其他的因素，如購(gòu)貨成本、合同條款、從不同納稅人處購(gòu)入貨物的質(zhì)量差異等。