各市、縣、區(qū)地方稅務(wù)局，各直屬稽查局：
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅管理，統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問(wèn)題明確如下：
一、關(guān)于采用核定方式清算銷(xiāo)售均價(jià)的確定
鑒于土地增值稅清算須區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額，因此，在采用核定方式清算時(shí)，應(yīng)分別確定普通住宅與非普通住宅的銷(xiāo)售均價(jià)，并適用相應(yīng)的核定征收率。
（一）銷(xiāo)售均價(jià)的計(jì)算
銷(xiāo)售均價(jià)=普通住宅（或非普通住宅）銷(xiāo)售總收入÷普通住宅（或非普通住宅）已售總建筑面積
房產(chǎn)銷(xiāo)售收入按房產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)。對(duì)視同銷(xiāo)售的房產(chǎn)或銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的房產(chǎn)，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)。
已售總建筑面積按經(jīng)房管部門(mén)確定的房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積確認(rèn)。銷(xiāo)售合同所載房產(chǎn)面積與房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積不一致的，按房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積予以調(diào)整。
（二）核定清算應(yīng)補(bǔ)繳稅款的計(jì)算
普通住宅（或非普通住宅）應(yīng)交土地增值稅稅款=普通住宅（或非普通住宅）銷(xiāo)售總收入×適用的核定征收率
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅稅款=應(yīng)交普通住宅土地增值稅稅款+應(yīng)交非普通住宅土地增值稅稅款-已繳土地增值稅稅款
二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征截止時(shí)間的確定
對(duì)已受理進(jìn)入土地增值稅清算程序的清算項(xiàng)目，自《土地增值稅清算受理通知書(shū)》送達(dá)之日起，不再預(yù)征土地增值稅。
三、關(guān)于土地增值稅清算條件的確定
土地增值稅清算條件中“預(yù)售許可證滿(mǎn)三年”是指自房管部門(mén)核發(fā)的屬于該清算項(xiàng)目的最后一個(gè)預(yù)售許可證所載的發(fā)證日期起算滿(mǎn)三年，“最后一個(gè)預(yù)售許可證”不包括換發(fā)或續(xù)辦的預(yù)售許可證。
土地增值稅清算條件中“該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%。
四、關(guān)于土地增值稅清算項(xiàng)目容積率的確定
土地增值稅清算項(xiàng)目的容積率按以下順序依次確定：
（一）按國(guó)家主管部門(mén)對(duì)清算項(xiàng)目核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃證上標(biāo)明的容積率確認(rèn)；
（二）國(guó)家主管部門(mén)對(duì)清算項(xiàng)目核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃證上未標(biāo)明容積率的，按整體立項(xiàng)的建設(shè)工程規(guī)劃證上標(biāo)明的容積率確認(rèn)；
（三）按國(guó)家有關(guān)部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃證上標(biāo)明的容積率確認(rèn)；
（四）按其他合理的方式確認(rèn)。
五、關(guān)于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)土地購(gòu)進(jìn)成本的確定
對(duì)于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)據(jù)實(shí)征收土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款合法有效憑據(jù)的，原則上不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
對(duì)通過(guò)政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門(mén)的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的，計(jì)征土地增值稅時(shí)，其實(shí)際支付的地價(jià)款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。
六、關(guān)于土地增值稅清算稅款繳納期限的確定
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在出具土地增值稅清算結(jié)論之日起5個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)《土地增值稅清算繳款通知書(shū)》，清算稅款繳納期限自通知書(shū)下達(dá)之日起起算不得超過(guò)90日，具體時(shí)限由各市縣區(qū)局自行確定。
七、本通知自2015年1月1日起執(zhí)行，此前規(guī)定與本通知不符的，按本通知執(zhí)行。在2015年1月1日前已受理但未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其有關(guān)土地增值稅涉稅事項(xiàng)，按本通知規(guī)定執(zhí)行。已按核定征收方式出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其后續(xù)銷(xiāo)售收入按本通知第一條規(guī)定區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算繳納土地增值稅。
海南省地方稅務(wù)局
2014年10月27日
