廣西：二手房轉讓有機會減免營業(yè)稅和個稅

　　《關于個人轉讓和租賃房產(chǎn)有關稅收政策問題的公告》實施半月，咨詢?nèi)舜谓В?月15日，自治區(qū)地稅局就納稅人關心的問題，進一步解讀《公告》

　　符合條件者仍可減免營業(yè)稅和個稅

　　廣西新聞網(wǎng)-南國早報記者 雷倩倩

　　1月1日起，自治區(qū)地稅局下發(fā)的《關于個人轉讓和租賃房產(chǎn)有關稅收政策問題的公告》（以下簡稱《公告》）已正式施行。根據(jù)《公告》，全區(qū)二手房轉讓時應納稅款采用核定征收的，不再享受各單項稅種的稅收優(yōu)惠政策。政策調(diào)整以來，廣西地稅12366納稅服務熱線已接到近千人次來電，對《公告》具體如何執(zhí)行的相關問題進行咨詢。1月15日，就納稅人關心的問題，自治區(qū)地稅局對《公告》進行進一步解讀

　　案例

　　滿足條件仍可減免營業(yè)稅和個稅

　　市民黃先生想出售一套家庭普通住房?！豆妗穼嵤┖?，原來滿足“購房滿5年且為家庭唯一普通住房”條件，可減免營業(yè)稅、個稅的優(yōu)惠政策是否不再有效？

　　自治區(qū)地稅局解答：

　　根據(jù)納稅人提供的資料以及稅收征管資料、房屋登記信息查詢等情況，《公告》規(guī)定了兩種稅款征收方式：第一種，分稅種計算征收。對個人轉讓應稅房產(chǎn)，能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、資料，可以準確計算房屋原值和其他合理成本費用的，按稅法規(guī)定應分別計征5%營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、交易差額20%的個人所得稅、0.05%的印花稅和土地增值稅（增值額的20~60%）等稅費。若納稅人符合規(guī)定條件、資料齊全，仍可享受相關單項稅種優(yōu)惠，即對個人轉讓住房的暫免征收印花稅和土地增值稅；對轉讓“購買滿5年的普通住房”免征營業(yè)稅；轉讓“購買滿5年的非普通住房”差額征收營業(yè)稅；對轉讓“購買滿5年且屬于家庭唯一生活用房”的，可以免征個人所得稅。

　　當然，納稅人在享受這些優(yōu)惠政策時，必須能夠提供房產(chǎn)證、房產(chǎn)所有權人身份證或身份證明、售房合同（協(xié)議）、購買住房的稅務發(fā)票或合法有效票據(jù)、契稅完稅憑證以及《個人住房交易納稅申報審批表》；屬于“家庭唯一生活用房”的還需提供住建（房管）部門出具的相關證明等材料。

　　若轉讓應稅房產(chǎn)時，納稅人不能夠提供完整、準確的房屋原值憑據(jù)，無法準確計算房屋原值和其他合理成本費用的，或者稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核定房屋原值的，則采取核定征收的方式，核定征收率為6.6%，且不再享受單項稅種減免優(yōu)惠。

　　案例

　　哪種征收方式更“便宜”？

　　市民張先生想將其名下一套90平方米的住房進行轉讓，轉讓收入預計50萬元，房屋原值30萬元。那么采取哪種征收方式實際稅負會低一些呢？

　　自治區(qū)地稅局解答：

　　這個問題要視不同情況而定：

　　一、購買滿5年但不是家庭唯一住房

　　若張先生這套房購買滿5年但不是家庭唯一生活用房，房款以貸款方式支付，并能提供向銀行支付該套房產(chǎn)的貸款利息證明6萬元、房屋的裝修金額5萬元的發(fā)票，支付中介手續(xù)費7500元的發(fā)票，且其他資料完整、齊全，那么按照分稅種計算方式繳納稅款，張某某轉讓的房子是購買滿5年的普通住房，可以免征營業(yè)稅，因此，應納營業(yè)稅及附加稅費=0元；應納個人所得稅=（房屋轉讓收入-房屋原值-相關稅金-合理費用）×20%=［50-30-6-（30×10%）-0.75）］ ×20%= 2.05萬元。（注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%.）張先生轉讓該套住房應繳納稅費共計2.05萬元。

　　如果張先生未能夠提供裝修費、中介費、貸款等合法憑證，但符合免征營業(yè)稅的規(guī)定，則轉讓該套住房應繳的個人所得稅=（50-30）×20%=4萬元。

　　假設張先生轉讓上述房產(chǎn)，但未能夠提供完整、準確的房屋原值等憑證、資料，按照《公告》的有關規(guī)定，稅務機關將對其采取核定征收方式征收稅款，按轉讓住房的核定征收率6.6%計征，轉讓該套房產(chǎn)應納稅費為：50萬×6.6%=3.3萬元。

　　二、購買不滿5年且非家庭唯一住房

　　若張先生欲轉讓的房產(chǎn)不滿5年，能夠提供的資料完整、齊全，按分稅種計算方式繳納稅款，轉讓該套住房需要繳納全額征收營業(yè)稅，因此，應納營業(yè)稅及附加稅費=50萬×5.6%=2.8萬元；應納個人所得稅=（房屋轉讓收入-房屋原值-相關稅金-合理費用）×20%= ［50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49萬元（注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%）。張先生轉讓該套住房應繳納稅費共計4.29萬元。

　　假設張先生轉讓上述房產(chǎn)，但未能夠提供完整、準確的房屋原值等憑證、資料，按轉讓住房的核定征收率6.6%計征，轉讓該套房產(chǎn)應納稅費為：50萬×6.6%=3.3萬元。若按《公告》前的政策規(guī)定，綜合征收率為6.5%，則轉讓該套房產(chǎn)應納稅費為：50萬×6.5%=3.25萬元。

　　自治區(qū)地稅局工作人員表示，稅負的高低與房屋的性質、持有房屋的時間長短、交易價格的高低、買賣差價以及相關房屋資料、憑證保存完整與否等因素關系密切，不能簡單的以分稅種計算或核定征收等方式一概而論。有的情形稅負高些，有的情形稅負低些，這也符合稅收量能負擔原則，多得多繳，少得少繳。

　　提醒

　　保留相關發(fā)票便于稅前扣除

　　據(jù)自治區(qū)地稅局相關負責人介紹，2013年，國務院辦公廳印發(fā)《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各地認真貫徹落實中央關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，強調(diào)稅務部門應依法嚴格按二手房轉讓所得的20%計征個人所得稅。對此，自治區(qū)地稅局結合廣西房地產(chǎn)發(fā)展的形勢和房地產(chǎn)稅收的負擔情況，并借鑒外省、區(qū)、市的做法，按照比一、二線城市相對寬松靈活的原則，制定下發(fā)了《公告》?？紤]到不同房產(chǎn)類型、持有時間和增值額大小以及租金收入水平等因素，《公告》對個人轉讓、出租房產(chǎn)有關稅收征收方式、減免稅優(yōu)惠等政策進一步進行了規(guī)范和細化，目的在于加強征管，堵塞漏洞，維護公平，調(diào)節(jié)收入分配，有效遏制投機性炒房行為。

　　自治區(qū)地稅局工作人員提醒：納稅人2014年1月1日以后到稅務機關辦理納稅申報相關事宜的，均按《公告》有關規(guī)定執(zhí)行。此外，按照分稅種計算征收方式計算的個人所得稅，是以轉讓價款減去購入價款、轉讓住房過程中繳納的稅金、合理費用后的金額乘以20%的稅率計算而得；而核定征收方式中個人所得稅的核定征收率為1%，是按照全部轉讓價格作為計稅依據(jù)的。

　　因此，個人在購買住房時應注意保存好購房發(fā)票、裝修發(fā)票、銀行貸款利息證明和轉讓房產(chǎn)中涉及的各項費用的發(fā)票等，這樣便于個人在轉讓該套住房時，可以在個人所得稅前進行扣除。

　　符合規(guī)定條件、資料齊全的納稅人，仍可享受相關單項稅種優(yōu)惠：

　　●對個人轉讓住房的暫免征收印花稅和土地增值稅；

　　●對轉讓“購買滿5年的普通住房”免征營業(yè)稅；

　　●轉讓“購買滿5年的非普通住房”差額征收營業(yè)稅；

　　●對轉讓“購買滿5年且屬于家庭唯一生活用房”的，可以免征個人所得稅。