春節(jié)過去了,中國房地產(chǎn)在馬年會呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)?在春節(jié)假期、錢荒、影子銀行監(jiān)管等多重因素影響下,開發(fā)商在1月仍然能完成如此出色的銷售業(yè)績,主要原因當然是2013年積累了太多的紅利,但對于整個行業(yè)而言,還能如去年那般狂飆突進嗎?綜合歲末年初的中國經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)行業(yè)形勢來分析,也許未必。
房產(chǎn)稅最早年底落地
實現(xiàn)可能:★★★ 影響程度:★★★★★
近年來,關(guān)于房產(chǎn)稅擴圍的消息層出不窮,但至今這一思路仍未理清。房產(chǎn)稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法逃避的難題。十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》對房產(chǎn)稅相關(guān)的表達是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。對此,國家稅務總局原副局長許善達公開表示,這一說法表明短期內(nèi)不會有新的試點城市推出,試點制將被立法程序取代,以更合理合法的程序推動。
“立法”的說法,使得之前關(guān)于房產(chǎn)稅新試點城市的爭論熱潮告一段落,未來的持續(xù)推進必然將在全國人大立法之后才會開始推進。在國家發(fā)改委2014年的首場新聞發(fā)布會上,發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民明確表示,房產(chǎn)稅試點擴圍還沒有時間表。
不過,有專家則認為,房產(chǎn)稅落地的時間節(jié)點與力度取決于“經(jīng)濟”與“房價”的走勢。“如果說‘限購、限貸、限價’代表著行政調(diào)控已走向極端,那么房產(chǎn)稅則意味著市場化調(diào)控的開啟,調(diào)控政策儼然已切換思路。”如果2014年前兩季度GDP走勢平穩(wěn),則說明房產(chǎn)稅推開的日子不遠了。“房價上漲幅度將是另一個變量。2013年房價加速上漲,如果2014年房價依然快速上漲,將加大高層推出房產(chǎn)稅的動力。
2014成房企“涉銀”大年
實現(xiàn)可能:★★★★ 影響程度:★★★
1月24日,恒大地產(chǎn)在港交所公告,2013年11月13日至2014年1月24日期間,該公司通過子公司,在市場上買入約4.027億股華夏銀行[3.45% 資金 研報]股份。
這并非個案。綠地集團與上海農(nóng)商銀行,僑鑫集團與華興銀行,泰禾集團[3.44% 資金 研報]與海峽銀行,合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行,新湖中寶[5.03% 資金 研報]與溫州銀行,香江集團與廣發(fā)銀行,北京城建[2.46% 資金 研報]與錦州銀行,開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。
開發(fā)商為什么開始一窩蜂地和金融機構(gòu)扯上關(guān)系?這顯然是根據(jù)中國經(jīng)濟、金融環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢進行預判后,作出的應對策略,或者可以說是未雨綢繆。這種判斷看起來未必是樂觀的,一些著名機構(gòu)認為,開發(fā)商入股銀行等動作可能產(chǎn)生的協(xié)同效應令開發(fā)商業(yè)務受益,更加緊密的聯(lián)系也可能改善開發(fā)商的資金狀況和資本市場管理,從而降低開發(fā)商的融資成本,增強它們的財務實力。
最主要原因還是“錢”,也就是說,在銷售仍然不錯的現(xiàn)狀下,越來越多開發(fā)商開始為未來的融資環(huán)境而擔憂。甚至銷售能否繼續(xù)“不錯”也是個疑問。事實上,開發(fā)商的銷售增長在2013年年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象,在銀行收緊按揭貸款以及被壓抑的買房需求逐步被吸收后,房企的銷售增長今年難免會顯著放緩。
四線城市泡沫將破
實現(xiàn)可能:★★ 影響程度:★★★★★
隨著各城市發(fā)展階段的不同,城市房地產(chǎn)表現(xiàn)也不一而足。對于2014年各城市樓市表現(xiàn),有專家表示,未來5年~10年,一線城市房價一定會“高歌猛進”,一線城市樓市沒有跌,只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替,漲為主旋律,中心區(qū)繼續(xù)漲,外圍區(qū)裹足不前。三線城市部分地區(qū)樓市泡沫破裂。
之所以一線城市還將繼續(xù)上漲,這主要來源于2013年一線城市土地出讓價高居不下。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2013年12月23日,北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元,比2012年全年2005億元上漲150%.
對于二線城市,多位業(yè)內(nèi)人士看法不一。5年前,多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個重點城市中角逐,到3年前基本都有了“百城計劃”,或者更宏大的城市進軍規(guī)劃。到2013年,歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后,企業(yè)又開始重新聚焦,典型如過去以三、四線城市為主戰(zhàn)場的恒大,2013年以來也開始布局一二線城市。
某權(quán)威研究中心數(shù)據(jù)顯示,近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位,以北京為例,消化庫存周期僅6到9個月。二線城市中,營口、丹東、鄂爾多斯[-0.24% 資金 研報]、溫州等城市則在庫存高企的同時,市場表現(xiàn)欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。
有人斷言,由于一線城市的供應量不足,而需求極大,所以一線城市房價會延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價保持平穩(wěn),可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。
房價指數(shù)觸頂下行
實現(xiàn)可能:★★★ 影響程度:★★★★
2013年主要城市新房銷售量整體走勢,經(jīng)歷了一個先熱后穩(wěn)、逐步回升的過程,奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬,前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制,2014年房價是否會繼續(xù)高歌猛進?
全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為,中國部分城市存在房市泡沫,但房地產(chǎn)不會崩盤。“中國房地產(chǎn)當前不會出大事,因為開發(fā)商不差錢。”她說:“不能否認現(xiàn)在有一些城市實際上房價已經(jīng)開始在下行,而且部分城市已經(jīng)形成泡沫,開始破裂,但沒有形成全局性的問題,中國房地產(chǎn)不存在崩盤問題。”
上海易居房地產(chǎn)研究院對新年中國樓市的具體數(shù)據(jù)作出預測:商品房成交均價繼續(xù)回升,全年增幅在7%左右;70個大中城市房價指數(shù)同比預計增長4%左右,一、二線城市房價漲幅有所放緩,三、四線城市房價上漲空間不大。
持續(xù)了兩年的“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”后,今年的中央經(jīng)濟工作會議主要任務里沒有再出現(xiàn)“房產(chǎn)調(diào)控”的字眼。業(yè)內(nèi)分析人士認為,或許這是在房價越調(diào)越漲后,中央開始轉(zhuǎn)變調(diào)控策略,明確“商品房歸市場,保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控思路。雖然很難說房地產(chǎn)市場的熱度會隨著各地“八條”、“九條”們的出臺而降溫,但是房價的持續(xù)穩(wěn)定并保持緩慢漲幅卻也是不爭的事實。