小股東起訴要求萬科公開土增稅 未及時清算說法不屬實

　　2014年1月3日，北京長歌律師事務(wù)所律師劉亞軍將起訴書整理好，寄給了深圳鹽田區(qū)法院。這次，他要起訴的，是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)—萬科，而他的身份，也從律師，轉(zhuǎn)變成為萬科的小股東。

　　劉亞軍說，他的訴求很簡單—作為萬科的小股東，希望萬科公開全國162個項目土地增值稅的征繳情況。在他看來，這里面涉及到的數(shù)十億資金，對他以及其他萬科小股東來說，意味著股票收益的多寡。

　　這是房地產(chǎn)企業(yè)被央視點名欠繳土地增值稅之后，第一次有個人將矛頭指向了單個企業(yè)。

　　而萬科方面則回應(yīng)稱劉亞軍不懂土地增值稅的具體征收程序，并在公告末注明“有興趣深入了解的人士可向?qū)I(yè)會計師咨詢”，對外表明萬科作為稅務(wù)繳納大戶的底氣。時代周報記者就此事聯(lián)系萬科，萬科方面表示，目前公司未接到來自法院的任何相關(guān)訴訟文書。“公司一直遵照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行信息披露。”

　　而一位知情人士開始懷疑劉亞軍的動機，稱其是為了起訴而購買了萬科的股票。

　　小股東要求公開土增稅清算情況

　　根據(jù)時代周報記者獲得的起訴書顯示，北京市長歌律師事務(wù)所律師劉亞軍在起訴書中請求法院判令：萬科公開2012年12月31日之前已完工的162個項目的應(yīng)清算補繳的土地增值稅金額；162個項目已經(jīng)預(yù)提的土地增值稅準(zhǔn)備金金額；162個項目的分期銷售比例和162個項目的各期毛利率。

　　劉亞軍在接受時代周報記者采訪時表示，作為律師，自己曾經(jīng)多次代理類似業(yè)主和房地產(chǎn)商之間的糾紛，每次都有一種雙方信息不對稱的強烈感受。早前的經(jīng)歷，加上先前央視公開表述國內(nèi)房企欠繳土地增值稅的消息，讓他對房地產(chǎn)企業(yè)的資金透明度產(chǎn)生了極大的懷疑。而作為萬科小股東的他，則更希望自己的投資，能夠在公平、公正、透明的情況下，獲得應(yīng)有的回報。所以，才一紙訴狀，將萬科告至法庭。“我不是一時興起，而且我從2009年就持有萬科的股票。”劉亞軍說。

　　而在起訴之前，萬科方面曾對劉亞軍的質(zhì)疑有過回應(yīng)。作為萬科信息發(fā)布平臺之一的萬科周刊，也通過微博進(jìn)行了直接回應(yīng)。萬科方面表示，對于劉亞軍所說的，房地產(chǎn)公司計提土地增值稅準(zhǔn)備金，可能導(dǎo)致少報稅前利潤、少交企業(yè)所得稅，達(dá)到所謂“兩頭占便宜”的目的。“此類質(zhì)疑，源于相關(guān)人士對會計處理和稅收實務(wù)缺乏了解。”并在公告末尾直接表示，會計記賬與稅收核算不可完全混為一談，二者之間各有側(cè)重但不矛盾。有興趣深入了解的人士可向?qū)I(yè)會計師咨詢。

　　1月6日，劉亞軍就萬科回應(yīng)接受時代周報記者采訪時表示，萬科的回應(yīng)更多的是引開話題，“萬科的回應(yīng)歪曲了我的原意。”同時，劉亞軍亦表示，他真正的訴求，其實是為了讓萬科公布土地增值稅的征繳及具體使用情況，至于欠不欠稅，“那是稅務(wù)部門的事情，我也干涉不了。”

　　萬科回應(yīng)：不存在任何問題

　　時代周報記者就此事件聯(lián)系萬科，對方回應(yīng)稱，目前公司未接到來自法院的任何相關(guān)訴訟文書。“公司一直遵照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行信息披露。”

　　萬科方面進(jìn)一步表示，近日有媒體報道稱，萬科在2012年年報中，計提的土地增值稅清算準(zhǔn)備金人民幣44.34億元，為應(yīng)付未付的土地增值稅，并稱萬科下屬企業(yè)開發(fā)的吉林萬科城、廣州金域藍(lán)灣、廣州柏悅灣、廣州金域華庭等四個項目，存在未及時清算土地增值稅的問題，并不屬實。萬科方面表示，金域華庭項目目前銷售比例僅為49%，遠(yuǎn)未達(dá)到土地增值稅清算條件；吉林萬科城項目，根據(jù)經(jīng)審計的實際成本及收入測算，目前項目毛利率僅為16%，預(yù)計清算后實際應(yīng)繳納的土地增值稅少于預(yù)繳金額，屬于應(yīng)退稅項目。而廣州金域藍(lán)灣項目、柏悅灣項目，均未全部完成銷售，最近交付時間均為2013年12月。

　　萬科廣州項目方面人士表示，金域華庭項目很小，只有兩期，在具體操作上，是按照整個項目來進(jìn)行土地增值稅的繳納，而從目前銷售來看，銷售面積比例的確并未達(dá)到土地增值稅清算的比例。對于時代周報記者關(guān)于預(yù)售許可證是否已經(jīng)滿三年的疑問，對方表示，這個并不清楚。其同時亦透露，可能在實際操作中，會存在各種變通的情況。“萬科這么大的公司，每年光繳稅都幾百億元，土地增值稅這點錢，不可能有問題的。”

　　而萬科在廣州的另外一個大盤—金域藍(lán)灣，有熟悉其的人士表示，該盤從2007年正式動工以來，直至2013年12月底銷售完畢，至今并未對土地增值稅進(jìn)行清算。萬科方面對此的解釋依然是，“雖然均未達(dá)到應(yīng)清算條件，但項目公司已經(jīng)在整理相關(guān)材料，為清算工作做準(zhǔn)備。”

　　業(yè)內(nèi)：清算時間或人為掌控

　　劉亞軍表示，自己承認(rèn)對稅務(wù)方面的知識不太了解，但是他同時亦表示“我把它說出來，總會有懂的人看得明白”。

　　那么，土地增值稅到底該如何繳納？按照國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。預(yù)繳是指在房地產(chǎn)項目銷售或預(yù)售的過程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。

　　而對于清算的條件，國稅總局187號文中土地增值稅清算條件的兩種規(guī)定，即“房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的”納稅人“應(yīng)清算”及“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，稅務(wù)機關(guān)“可要求納稅人清算”。除此之外，如果取得預(yù)售許可證三年及以上的，也在清算范圍之列。

　　盡管此前在央視曝光后，關(guān)于土地增值稅的輿論呈現(xiàn)一邊倒的局面，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，引起央視和開發(fā)商爭議的分期項目和轉(zhuǎn)讓85%，其討論并不在一個概念層面上。有財稅專家表示，如果要指責(zé)開發(fā)商欠繳土地增值稅，惟有證明開發(fā)商在達(dá)到應(yīng)清算條件后未向稅務(wù)部門申報納稅，當(dāng)然不排除在應(yīng)清算的情形下有納稅人未主動申請清算或主管稅務(wù)機關(guān)未要求清算，“但千萬不能以開發(fā)商年報上應(yīng)繳稅金為依據(jù)判斷開發(fā)商欠繳稅金。”惠州某稅務(wù)所負(fù)責(zé)人同樣表示，關(guān)于分期清算的具體期數(shù)，不是以開發(fā)商認(rèn)定的銷售期數(shù)，而應(yīng)該是發(fā)改委在項目批復(fù)時的分期為準(zhǔn)。

　　不過，對于清算中存在的實際掌握，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為存在一定的隨意性。深圳南方宏立稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人表示，在所規(guī)定的集中清算條件當(dāng)中，其中全部竣工銷售完成及完全轉(zhuǎn)讓屬于必須清算的范疇，其他條件都在稅務(wù)機關(guān)可要求清算范圍。“也就是說，可以清算，也可以不清算。”而這里面的時間把握，稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，就可以起到很大的作用。

　　萬科方面在回復(fù)時代周報記者采訪時亦表示，在很多時候，稅務(wù)結(jié)算方面在可清算與可以不清算之間時，往往會選擇項目整體清算，而不會根據(jù)項目中的分期進(jìn)行清算。“因為錢都已經(jīng)上交了，而且很多時候可能存在要退的情況，因此按照規(guī)定，非強制性清算的情況下，都可能存在滯后的情況。”